امکان طرح دعوای مطالبه اجرت المثل به صورت علیحده بدون طرح دعوای الزام به تنظیم سند اجاره

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۴۰۱/۰۴/۰۹
برگزار شده توسط: استان آذربایجان غربی/ شهر تکاب

موضوع

امکان طرح دعوای مطالبه اجرت المثل به صورت علیحده بدون طرح دعوای الزام به تنظیم سند اجاره

پرسش

در خصوص ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، آیا امکان طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل به صورت علیحده وجود دارد یا باید به صورت توامان با دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح شود؟

نظر هیات عالی

در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، دعوای مطالبه اجرت‌المثل وجود ندارد؛ زیرا رابطه استیجاری به پایان نمی‌رسد و خود به خود بعد از انقضای مدت اجاره قراردادی، رابطه استیجاری ادامه می‌یابد و مستنداً به ماده ۶ از قانون مرقوم اجرت‌المثل به میزان اجرت‌المسمی به موجر پرداخت می‌شود، یعنی موجر حق مطالبه اجور معوقه را دارد نه اجرت‌المثل؛ علیهذا به نظر می‌رسد نظرات ارائه شده (اکثریت، اقلیت و ابرازی) بر خلاف ماده ۶ قانون مذکور می‌باشد.

نظر اکثریت

در خصوص موضوع سوال دو حالت وجود دارد در واقع در مقرره یاد شده مقنن قبل از تاریخ اجاره نامه را مشمول اجرت المثل اعلام کرده و اگر در زمان تقدیم دادخواست فقط مطالبه اجرت‌المثل را بخواهد، می‌تواند بعد از دادخواست مذکور، الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را نیز تقدیم کند ولی در موضوع سوال که اساساً خواهان (موجر) دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره‌بها را تقدیم نکرده است به معنای انصراف موجر از تحریر اجاره است و این اختیار خواهان و موجر بنا به اصل آزادی قراردادها و نیز مالکیتمموجر است که بنا بر اصل مالکیت موجر می‌تواند مطالبه اجرت المثل نماید و نیازی به دادخواست در خصوص اجاره نامه و اجاره بها نیست و مطالبه اجرت المثل از لوازم مالکیت است.

نظر ابرازی

با توجه به اینکه در مقرره قانونی یاد شده دعوای مطالبه اجرت المثل منوط به احراز سه رکن است:
۱- احراز رابطه استیجاری بین طرفین۲۲- احراز از انقضای مدت اجاره.۳- احراز تصرفات مازاد بر اجاره نامه
بنابراین به دلیل اینکه یکی از ارکان دعوای مطالبه اجرت المثل احراز رابطه استیجاری است طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه ممکن است تا قرارداد مشمول قانون سال ۵۶ باشد بنابراین دعوای مطالبه اجرت المثل به صورت جداگانه قابل طرح و استماع نیست و ماده ۴۹۴ قانون مدنی نیز موید همین بیان است.

نظر ابرازی

ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ از قوانین خاص در حوزه تنظیم روابط استیجاری است بنابراین قیاس آن با مقررات اجاره قانون مدنی و همچنین استناد به مباحث مالکیت به نظر میرسد برخلاف روح قانون یاد شده و مقررات خاص آن قانون باشد، آنچه که مقرره یاد شده بیان کرده است این است که با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، نسبت به تاریخ ما قبل اجاره، دادگاه نسبت به تعیین اجرت المثل و نسبت به تاریخ اجاره نامه نسبت به تعیین اجاره بها اقدام خواهد کرد بنابراین آنچه که از ظاهر ماده استنباط میشود لزوم توامان بودن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و مطالبه اجرت المثل است که دادگاه بعد از رسیدگی و احراز رابطه استیجاری برای تاریخ ماقبل اجاره، اجرت‌المثل تعیین خواهد نمود بنابراین احراز زمان تاریخ اجاره بدون طرح دعوای الزام تنظیم سند اجاره نامه امکان پذیر نخواهد بود بنابراین خواهان باید هردو دعوا را به صورت همزمان مطرح نماید تا دادگاه در صورتی که دعوای الزام به تنظیم سند اجاره را بپذیرد نسبت به تاریخ قبل از اجاره اجرت‌المثل و برای تاریخ بعد از آن اجاره تعیین نمایند و نهایتاً طرح دعوای مطالبه اجرت المثل بدون طرح دعوای الزام به تنظیم سند اجاره نامه قابل استماع نیست.