انتقال مورد اجاره به غیر و آثار فسخ و تخلیه نسبت به مستاجر دوم
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۷۹/۱۱/۰۹
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
انتقال مورد اجاره به غیر و آثار فسخ و تخلیه نسبت به مستاجر دوم
پرسش
در صورتی که مستاجر محل سکنا به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته و مورد اجاره را با شرایط دیگری به شخص ثالثی اجاره دهد و مالک به علت تخلف مستاجر اول از پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر حکم به فسخ اجاره اول و تخلیه ید مستاجر دوم را طبق بند د ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ تقاضا کند: الف. با توجه به این که اجاره دوم با اجازه مالک واقع شده حق فسخ برای وی باقی است؟ ب. در صورت ثبوت حق فسخ با توجه به این که مستاجر دوم به تعهدات قراردادی خود عمل کرده آیا فسخ اجاره اول در حق مستاجر دوم هم تاثیر دارد و می توان مورد اجاره را از وی منتزع ساخت؟ج. در صورتی که فسخ اجاره اول تاثیری در اجاره دوم نداشته باشد اجاره بها به چه میزان و به چه کسی پرداخت خواهد شد؟
نظر هیئت عالی
مستاجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید نه تصرفاتی در ملک دارد و نه این که بعد از انقضای مدت اجاره مالکیتی بر منافع برای وی متصور است به عبارت دیگر در چنین مورد رابطه حقوقی مستاجر سابق و مستاجر جدید قطع شده و بین مستاجر جدید و مالک رابطه استیجاری برقرار گردیده و از آن جایی که مستاجر جدید از تاریخ واگذاری محل و نسبت به آینده مسیول آثار قایم مقامی حقوق می باشد طرح دعوای فسخ اجاره با مستاجر اول سالب به انتفای موضوع است. در نهایت بر اساس اصل نسبی بودن آثار قراردادها و حاکمیت و اعتبار آن نسبت به طرفین مالک در صورت ادعای وجود طلب بابت اجور می تواند آن را مطالبه کند. نظر اتفاقی: موجری که به موجب عقد اجاره به مستاجر اجازه داده است که مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد در واقع اجازه تصرفاتی را داده است که منافی خیار مندرج در قرارداد است؛ بنابراین اجاره دوم موجب انتقال مالکیت منافع عین مستاجره به مستاجر دوم می شود و از ملاک ماده ۴۵۴ قانون مدنی هم استفاده می شود که هرگاه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت شرط نشده باشد فسخ اجاره اول اجاره دوم را باطل نمی کند. لذا مستاجر دوم برای مدتی که مستاجر اول مالک منفعت بوده از مورد اجاره استیفای منفعت می کند و همان مقدار اجرت المسمی که به موجب قرارداد معین شده بر ذمه وی قرار خواهد گرفت. در عین حال فسخ اجاره اول اجرت المثل را نسبت به باقی مانده مدت بر عهده مستاجر اول قرار می دهد ولی عین مستاجره در ید مستاجر دوم تا انقضای مدت باقی خواهد ماند و ملک مسلوب المنفعه به مالک برمی گردد. با وصف مذکور مستاجر اول از زمان فسخ اجاره اجرت المثل در حق مالک می پردازد و مستاجر دوم اجرت المسمی را به همان میزان که در قرارداد معین شده به مستاجر اول می دهد.