تخلیه مغازه ای که در سال ۱۳۶۸ اجاره داده شده است
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۴/۰۷/۰۲
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
تخلیه مغازه ای که در سال ۱۳۶۸ اجاره داده شده است
پرسش
مالک مغازه X در سال ۱۳۶۸ آن را به شخص (ب) اجاره داده است در سال ۱۳۷۹ شخص (ب) همان مغازه را با رعایت تمام شرایط مقرر در قانون سال ۱۳۷۶ به شخص (ج) اجاره داده است. در حال حاضر (ب) علیه (ج) درخواست صدور دستور تخلیه را طرح کرده است. دادگاه در قبال این درخواست چه تصمیمی اتخاذ می کند؟
نظر هیئت عالی
درفرض سوال چنان چه مستاجر اول با سند رسمی مغازه را از مالک با حق انتقال به غیر اجاره کرده باشد و مورد اجاره را با سند رسمی به غیر منتقل نماید.
نظر اکثریت
با عنایت به این که مستاجر اول مالک منافع عین مستاجره بوده و با استفاده از حق مالکیت خود اقدام به انعقاد عقد اجاره با مستاجر دوم کرده است و با توجه به این که مستاجر اول در عین مستاجره دارای حق کسب و پیشه و تجارت بوده که از سال ۶۸ براساس قانون سال ۱۳۵۶ این حق برای او ایجاد شده است و نظر به این که رابطه استیجاری مستاجر اول با مالک عین براساس قانون سال ۱۳۵۶ بوده اما رابطه استیجاری نامبرده با مستاجر دوم مشمول قانون سال ۱۳۷۶ است و با انعقاد عقد اجاره دوم مستاجر اول همچنان مالک حق کسب و پیشه و تجارت است دعوای تخلیه مستاجر اول به طرفیت مستاجر دوم قابل استماع و رسیدگی می باشدو وجود یا عدم وجود حق انتقال به غیر مستاجر اول نیز تاثیری در اصل قضیه ندارد. زیرا احراز مالکیت موجر از ارکان دعوای تخلیه محسوب نمی شود و قانونگذار نیز به این جهت عامدا و عالما عنوان قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۳۹ را در سال ۱۳۵۶ به قانون موجر و مستاجر تغییر داد و در قانون سال ۱۳۷۶ نیز مقنن به صراحت مقرر کرده که با انقضای مدت اجاره به تقاضای موجر (نه مالک) دستور تخلیه صادر می شود. در نهایت در صورتی که مستاجر اول حق انتقال به غیر نداشته باشد موجر اصلی یا مالک نیز می تواند دعوای تخلیه علیه نامبرده و مستاجر دوم که قایم مقام او است اقامه کند؛ زیرا رابطه استیجاری مالک با مستاجر اول همچنان به قوت خود باقی است.
نظر اقلیت
نظر به این که مستاجر اول با انعقاد عقد اجاره دوم از جریان اجاره عین مستاجره خارج می شود و مستاجر دوم قایم مقام مستاجر اول شده و رابطه استیجاری بین مستاجر دوم با مالک برقرار می شود و بعد از اجاره دوم مستاجر اول هیچ علقه ای به عین مستاجره ندارد دعوای تخلیه مستاجر اول علیه مستاجر دوم قابل استماع نیست زیرا با انتقال عین مستاجره به ثالث نامبرده دیگر مستاجر نیست بلکه مستاجر دوم قایم مقام او شده است و همچنین مستاجر اول موجر نیز تلقی نمی شود زیرا نامبرده به قایم مقامی از مالک عین مستاجره را به ثالث منتقل کرده است و موجر در حقیقت همان مالک است. رای وحدت رویه شماره ۹ سال ۱۳۵۵ نیز بر این نکته تصریح دارد و مقرر کرده که با واگذاری عین مستاجره به ثالث دیگر مستاجر هیچ حقی در عین مستاجره ندارد و دعوای تخلیه او قابل استماع نیست. در نهایت مستاجر اول می تواند حق کسب و پیشه و تجارت خود را از مستاجر دوم مطالبه کند.