تشخیص قسمتهای مشترک از قسمتهای اختصاصی ساختمان

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۱۳۴۰۰۵۲۰ مورخ ۱۳۹۳/۶/۲۹ صادره از شعبه ۱۸۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه م.ح. با وکالت ع.و. به‌خواسته اعلام بطلان قرارداد مورخه ۱۳۹۱/۸/۲ به شماره ۵۰۷۱۰۰۴۸۱۳۸۴۷ راجع به یک باب پاسیو واقع در طبقه همکف و استرداد ثمن به میزان پنجاه میلیون ریال و پرداخت خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری اشعار دارد، مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و مستوجب نقض آن می‌باشد. زیرا که اولاً: مقنن در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها با قید کلمه «بطور کلی»، قاعده ای را برای تشخیص قسمتهای مشترک از قسمتهای اختصاصی ساختمان بیان می کند و سپس با آوردن کلمه«مگر»، آن قاعده و اصل کلی را تخصیص و به شرح زیر مستثنی می‌کند: «... مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد». بنابراین مستفاد از ماده قانونی مرقوم، چنانچه قسمتهایی از ساختمان که بعنوان قسمتهای اختصاصی تشخیص داده نشده و در سند مالکیت هیچیک از مالکین نیز قید نشده باشد و در صورتمجلس تفکیکی هم بعنوان قسمت مشترک بدان اشاره نشده باشد، در هر حال از قسمتهای مشترک ساختمان محسوب می‌گردد. بنابراین به لحاظ اینکه در دوسیه مطمح نظر در صورتمجلس تفکیکی اشاره‌ای به پاسیو نشده و در سند مالکیت مفروزی تجدیدنظرخواه هم، به پاسیو اشاره نشده است؛ لهذا پاسیو بنظر دادگاه جزء قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد. ثانیاً: با تشخیص پاسیو بنظر دادگاه جزو مشترکات ساختمان، عملاً مقررات حاکم بر املاک مشاعی نسبت به آن استقرار یافته، هر چند که در قسمتهای اختصاصی تجدیدنظرخواه واقع گردیده و مشارٌالیه از آن استفاده می‌کند. ثالثاً: با توجه به مقررات املاک مشاعی، هر یک از مالکین در جزءجزء قسمتهای مشاعی شریک بوده و هیچیک از مالکین نمی‌تواند مبادرت به فروش قسمت مشاعی، بدون اذن سایر شرکاء، نماید. از این رو اقدام تجدیدنظرخواندگان مبنی بر فروش پاسیو به شرح مبایعه‌نامه مدرکیه، برخلاف مقررات موضوعه و فضولی می‌باشد و با عدم تنفیذ سایر ساکنین محکوم به بطلان می‌باشد و بایع باید ثمن مأخوذه را نسبت به قسمت مشاعی(پاسیو) به خریدار مسترد نماید. رابعاً خرید و فروش قسمتهای مشاعی، مطابق قانون تملک آپارتمانها ممنوع بوده و بنابر تصریح ماده ۳۴۸ از قانون مدنی، خرید و فروش چیزی که قانوناً ممنوع است، باطل می‌باشد. از این رو دادنامه با قبول لایحه اعتراضیه و با استناد به قسمت اول از ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن نقض دادنامه معترضٌ‌عنه، حکم بر بطلان قرارداد شماره ۵۰۷۱۰۰۴۸۱۳۸۴۷ مورخ ۱۳۹۱/۸/۲ راجع به قسمت پاسیو ساختمان و محکومیت تجدیدنظرخواندگان به استرداد ثمن به میزان پنجاه میلیون ریال و پرداخت خسارات دادرسی و حق‌الوکاله طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری در حق تجدیدنظرخواه صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
امانی شلمزاری - کریمی