تشریفات قرارداد پیش فروش آپارتمان

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ف. م.ن. با وکالت خانم ل. و.الف. به طرفیت آقای الف. خ. به خواسته الزام خوانده به اخذ پایانکار و صورت‌مجلس تفکیکی و فک رهن از یک باب آپارتمان و تنظیم سند رسمی انتقال و مطالبه خسارت تأخیر در انجام تعهد روزانه به مبلغ یک میلیون ریال به انضمام خسارات دادرسی، بدین شرح که خواهان به موجب مبایعه‌نامه عادی مورخه ۱۳۹۱/۲/۲۸ یک دستگاه آپارتمان به مساحت ۵۱/۹۵ متر مربع به پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی مفروز و مجزی شده از ... قطعه ۴ تفکیکی به مبلغ سیصد و ده میلیون تومان از خوانده پیش خرید نموده است و آپارتمان در مورخه ۱۳۹۲/۷/۲۹ تحویل خواهان گردیده است و خوانده مکلف بوده است که در تاریخ ۱۳۹۲/۱۲/۱ در دفترخانه تهران حاضر شده و نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید ولی ایشان ملک را در رهن بانک مسکن قرار داده و از انجام تعهد امتناع کرده است. لذا خواهان تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده است. همچنین آقای الف. خ. دادخواستی به طرفیت آقای ف. م.ن. با وکالت خانم ل. و.الف. به خواسته صدور حکم مبنی بر اعلام بطلان قرارداد پیش فروش مورخ ۱۳۹۱/۲/۲۸ به انضمام خسارات دادرسی تقدیم دادگاه کرده و اعلام داشته است که بر اساس قانون پیش فروش ساختمان می‌بایست قرارداد پیش فروش به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و چون رعایت قانون فوق صورت نگرفته است، لذا ایشان تقاضای صدور حکم به اعلام بطلان قرارداد را کرده است. این دادگاه بدواً در خصوص خواسته آقای الف. خ. راجع به صدور حکم مبنی بر اعلان بطلان قرارداد با عنایت به اینکه عدم رعایت تشریفات مذکور در قانون پیش فروش ساختمان برای خریدار بطلان قرارداد نمی‌باشد و بر اساس قانون مدنی قرارداد منعقده صحیحاً منعقد گردیده و دارای اعتبار می‌باشد، لذا این دادگاه خواسته مذکور را غیر وارد تشخیص و مستنداً به مواد ۱۰ و ۱۹۰ و ۲۱۹ و ۲۲۳ و ۱۲۵۷ و ۱۲۷۵ و ۱۲۸۴ و ۱۲۹۱ قانون مدنی حکم به رد دعوی اعلان بطلان قرارداد صادر و اعلام می‌نماید. و در خصوص دعوی اصلی راجع به الزام خوانده به فک رهن با توجه به اینکه وکیل خواهان طی لایحه مورخه ۱۳۹۳/۳/۱۳ خواسته خود را راجع به فک رهن مسترد نموده است لذا مستنداً به بند الف ماده ۱۰۷ قانون آئین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست خواهان را راجع فک رهن صادر و اعلام می‌نماید. و در خصوص سایر موارد خواسته خواهان این دادگاه با توجه به دادخواست تقدیمی خواهان و فتوکپی مصدق قرارداد عادی مورخه ۱۳۹۱/۲/۲۸ که به امضای طرفین رسیده است و امضائات مذکور مصون از ایراد و تکذیب طرفین باقیمانده و با توجه به دفاعیات غیر موجه آقای الف. خ. و نظر به تعهدات ایشان در خصوص تنظیم سند رسمی دعوی خواهان را وارد تشخیص و مستنداً به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۳ و ۲۲۱ و ۱۲۸۴ و ۱۲۹۱ و ۲۳۰ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۰۲ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به محکومیت آقای الف. خ. به تنظیم سند رسمی آپارتمان فو ق الذکر در قبال پرداخت تتمه ثمن معامله به مبلغ چهل و پنج میلیون تومان و پرداخت وجه التزام قراردادی به مبلغ نود میلیون ریال و پرداخت هزینه دادرسی به مبلغ ۵۳۸۷۴۷۵ ریال و پرداخت حق‌الوکاله وکیل براساس تعرفه قانونی صادر و اعلام می‌نماید. و در خصوص دعوی خواهان راجع به الزام آقای الف. خ. به اخذ پایانکار و صورت‌مجلس تفکیکی با عنایت به انجام امور فوق و اخذ سند تفکیکی لذا مستنداً به ماده ۸۹ قانون آئین دادرسی مدنی ناظر بر بند ۷ ماده ۸۴ و ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان را در این قسمت از خواسته صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری محسوب و ظرف مدت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۱۰۷ دادگاه حقوقی تهران - کرمی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره ۹۳۰۹۹۷۰۰۱۰۶۰۱۰۳۰ مورخه ۱۳۹۳/۱۱/۱۳ صادره از شعبه ۱۰۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر رد دعوی تجدیدنظرخواه الف. خ. به خواسته بطلان قرارداد پیش فروش مورخه ۱۳۹۱/۲/۲۸ راجع به یک دستگاه آپارتمان به مساحت ۵۱/۹۵ متر مربع به پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی مفروز و مجزی شده از ... قطعه چهارم تفکیکی و محکومیت مشارالیه به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال یک دستگاه آپارتمان به مشخصات صدرالذکر در قبال دریافت تتمه ثمن معامله به میزان چهل و پنج میلیون تومان و پرداخت وجه التزام قراردادی به میزان نود میلیون ریال و پرداخت خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل در حق ف. م.ن. اشعار داشته و قسمتی از دادنامه مذکور که متضمن محکومیت الف. خ. به پرداخت نود میلیون ریال می‌باشد نیز مورد تجدیدنظرخواهی ف. م.ن. واقع شده است در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لوایح اعتراضیه وارد نبوده و متضمن جهت موجه در نقض رأی نمی‌باشد و با اصلاح به عمل آمده به شرح آتی قابل تأیید می‌باشد زیرا که اولاً مستفاد از مقررات ماده ۱۰ و ۲۱۹ از قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده‌اند بین متعاملین و قائم مقام قانونی آن لازم الاتباع بوده و عقود نه فقط متعاملین را به اجرای آن چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌نماید بلکه متعاملین را به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت از عقد حاصل می‌شود را نیز ملزم می‌نماید و مادامی که این قراردادها به طریق قانونی منتهی به انحلال نگردند از حمایت قانون برخوردار می‌باشند ثانیاً بطلان ناظر به مواردی می‌باشد که عقد واقع شده فاقد یکی از شرایط اساسی صحت معاملات موضوع ماده ۱۹۶ قانون مدنی باشد که در مانحن فیه عقد مختلط فیه با رعایت اصول کلی حاکم بر قراردادها تنظیم و صرف عدم تنظیم آن به صورت رسمی و عدم رعایت تشریفات شکلی موجب بطلان قرارداد واقع شده نمی‌گردد ثالثاً با رد دعوی بطلان قرارداد به لحاظ عدم تمسک به ادله موجه و استمرار قرارداد پیش فروش و تحویل مورد معامله به نام خریدار از آثار و شرایط عقد موصوف همانا تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار می‌باشد که فروشنده دلیلی بر ایفاء یا اسقاط این تعهد به دادگاه ارایه ننموده است رابعاً: قرارداد تنظیمی اصولاً قراردادیست لازم و مندرجات آن بنا بر تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت برای متعاقدین متبع و لازم الرعایه می‌باشد و طرفین قرارداد مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند که به لحاظ امتناع فروشنده از ایفاء تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال، متعهدله با مراجعه به حاکم، الزام وی را به ایفای تعهد درخواست نموده است خامساً مفاد جوابیه استعلام ثبتی مضبوط در پرونده کماکان بر مالکیت الف. خ. به رقبه مختلف فیه حجیت دارد سادساً: پارکینگ و انباری از زمره ملحقات آپارتمان مورد معامله بوده که در قرارداد نیز بدان اشاره شده است که در دادنامه معترض‌عنه بدان اشاره نشده است بنابراین فروشنده در زمان تنظیم سند ملزم به انتقال ملحقات آپارتمان به نام خریدار نیز می‌باشد سابعاً خواهان نخستین ف. م.ن. به موجب لایحه تقدیمی مورخ ۱۳۹۳/۳/۱۳ علاوه بر مطالبه خسارت تأخیر در انجام تعهد از تاریخ ۱۳۹۳/۱۲/۱ لغایت تاریخ تقدیم دادخواست (۱۳۹۳/۳/۳) به ماخذ یک میلیون ریال روزانه درخواست مطالبه خسارت تأخیر تا زمان اجرای حکم را نیز نموده است که دادگاه نخستین صرفاً تا زمان تقدیم دادخواست را موضوع حکم قرار داده است و نسبت به مازاد بر آن نفیاً یا اثباتاً اظهارنظر ننموده است و با توجه به اینکه مطابق صراحت ماده ۳۴۹ از قانون آیین دادرسی مدنی مرجع تجدیدنظر صرفاً به آنچه که مورد تجدیدنظرخواهی است و در مرحله نخستین مورد حکم قرار گرفته رسیدگی می‌نماید در این خصوص مواجه به تکلیفی نمی‌باشد از این رو دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی به عمل آمده مستنداً به قسمت اخیر ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی با اصلاح به عمل آمده از حیث مشمول حکم قرار گرفتن پارکینگ و انباری دادنامه معترض‌عنه را تأیید و استوار می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
عزت اله امانی شلمزاری - حمیدرضا کریمی