تعدیل وتعیین اجاره بهای املاک تجاری با لحاظ اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روز
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۱/۰۴/۰۲
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
تعدیل وتعیین اجاره بهای املاک تجاری با لحاظ اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روز
پرسش
معیار تعدیل اجاره¬بهای املاک تجاری چیست؟ آیا ارزیابی اجاره¬بها به قیمت روز کافی است یا این که میزان تورم و افزایش اجاره¬بها با لحاظ اجاره¬بهای قبلی باید مورد نظر قرار گیرد؟
نظر هیئت عالی
از مفاد و مفهوم ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به روشنی استنباط می¬شود که در تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره¬بها هرگونه تجدیدنظر و تعدیلی راجع به اجاره¬بها باید بر مبنای اجاره¬بهای قبلی و در نظر گرفتن سایر عوامل موثر در موضوع صورت پذیرد. به عبارت دیگر عناوین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره¬بها از این جهت متفاوت خواهد بود که در تعدیل پایه و اساس اظهارنظر کارشناس باید بر مبنای اراده اولیه طرفین و تراضی آنان صورت گیرد. در حالی که در تعیین اجاره¬بها میزان اجاره¬بها قبلا تعیین نشده و میزان مقرر و یا عملی بین طرفین نیز معلوم و محرز نشود که در این صورت با رعایت مقررات قانون مذکور میزان اجاره¬بها به نرخ عادله روز تعیین می¬شود. با این ترتیب
نظر اکثریت
مورد تایید است. نظر اکثریت: ماده ۴ قانون مالک و مستاجر تعدیل اجاره¬بها به قیمت عادله روز را پیش¬بینی و مقرر کرده است و مراد از تعدیل به قیمت عادله معادل¬سازی اجاره¬بهای مورد توافق طرفین در اجاره و یا اجاره¬بهای معینه قبلی توسط دادگاه است؛ زیرا اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی قراردادها به عنوان یکی از اصول اساسی حقوق ایران بوده و قانونگذار در موارد متعددی همانند ارزیابی ارش در خیار عیب و قیمت در خیار تبعض صفقه و همچنین ارزیابی مهر به نرخ شاخص روز اراده قبلی طرفین را ملاک قرار داده است و به این جهت همان اجاره¬بهای قبلی تعدیل و با لحاظ نرخ تورم معادل سازی خواهد شد و صرف تعیین اجاره¬بهای محل اجاره با نظر کارشناس و بدون در نظر گرفتن اجاره¬بهای مورد توافق قبلی طرفین با اصول حقوقی و اراده طرفین عقد مغایرت دارد.
نظر اقلیت
مطابق ماده ۴ قانون مالک و مستاجر ۱۳۵۶ و اصلاحات ۱۳۵۸ آن ملاک تعدیل اجاره¬بها تعدیل آن به نرخ روز با جلب نظر کارشناس و با لحاظ ترقی و تنزل هزینه زندگی و میزان تورم است. بنابراین کارشناس باید اجاره¬بهای محل را با لحاظ اجاره املاک مجاور و مشابه در زمان کارشناسی معین کرده و اجاره¬بها به این طریق تعدیل شود و اجاره¬بهای قبلی و توافق سابق موجر و مستاجر تاثیری در این خصوص ندارد.