تعیین حق کسب و پیشه برای محوطه گاراژی که به عنوان بارانداز در اجاره بوده
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۶/۰۱/۱۷
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر بابل
موضوع
تعیین حق کسب و پیشه برای محوطه گاراژی که به عنوان بارانداز در اجاره بوده
پرسش
ملکی دارای سند مالکیت رسمی در دو پلاک مجزا به عنوان گاراژ در محدوده مرکزی شهر قرار دارد. سند مالکیت شش دانگ یک پلاک کامل به نام شهرداری منتقل شده است و مالکیت پلاک دیگر سه دانگ به نام شهرداری و سه دانگ به عنوان موقوفه می باشد. شخصی مدعی است محوطه گاراژ (حیاط) در گذشته به عنوان بارانداز در اجاره پدر ایشان قرار داشته است و البته قراردادهای اجاره نیز حکایت از همین امر دارد و در حال حاضر نیز اداره اوقاف سه دانگ خویش را به روال سابق به اجاره ایشان ( وراث مستاجر قبلی) قرار می دهد ولیکن در حال حاضر چون موضوع بارانداز منتفی شده است هیچ گونه استفاده¬ای به عنوان مکان تجاری از ناحیه مستاجر به عمل نمی¬آید و شهرداری درخواست استفاده محوطه به عنوان پارکینگ عمومی را دارد. آیا به مستاجر حق کسب و پیشه تعلق می گیرد؟ آیا موضوع اجاره منتفی شده است یا به قوت خود باقی است؟ آیا شهرداری وفق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ مکلف به تجدید مورد اجاره با مستاجر به روال سابق می باشد؟ آیا شهرداری حق استفاده از محوطه را به عنوان مالک شش دانگ یک پلاک دارد؟ آیا استفاده سه دانگ مشاع دیگر باید با اجازه شهرداری باشد؟ آیا دادخواست ابطال قرار اجاره شهرداری علیه اداره اوقاف وجاهت قانونی دارد؟
نظر هیئت عالی
از سوال مطروح چنین مستفاد می¬شود که گاراژی به عنوان بارانداز در اجاره پدر خواهان بوده و قراردادهای اجاره نیز حکایت از همین امر دارد. از طرفی اداره اوقاف سه دانگ سهم خود را به روال سابق به اجاره وراث مستاجر قبلی داده است. با این وصف مورث خواهان محق سرقفلی محوطه گاراژ می باشد و شهرداری که می¬خواهد از محوطه به عنوان پارکینگ استفاده کند موافقت ورثه مستاجر و پرداخت حق سرقفلی محل ضروری است والا بر حسب تقاضای ورثه مستاجر سابق شهرداری مکلف است محوطه گاراژ را به قدر سهم به اجاره ورثه مستاجر سابق واگذار کند. قسمت آخر ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ موید این نظر می باشد. بدیهی است انتفای بارانداز مسقط حق ورثه برای مطالبه حق سرقفلی نیست.
نظر اکثریت
این حق تدریجا به وجود آمده است نه دفعتا لذا برای از بین بردن آن باید دلیل آورد. درخصوص تعلق حق کسب و پیشه با توجه به این که این مکان دارای فعالیت بوده و حق کسب و پیشه ایجاد شده با توقف فعالیت تجاری این حق از بین نرفته است زیرا حقی که به وجود آمده است دیگر از بین نمی¬رود. در این خصوص با تعیین کارشناس تا زمانی که این واحد فعالیت داشته است برای آن مدت حق کسب و پیشه تعیین می¬شود و برای مدتی که فعالیت متوقف شده از آن زمان به بعد هیچ گونه حق کسب و پیشه¬ای معین نمی¬شود. در خصوص انعقاد قرارداد اجاره در ملک مشاع قانون مدنی ماده ۴۷۵ اذعان می¬دارد: اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن هر یک انعقاد اجاره مشکلی نداشته و اقدام اداره اوقاف فضولی بوده است و در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ موارد فسخ و انتفا مشخص شده است و متروکه بودن مکان نمی¬تواند از موارد فسخ و انتفا باشد زیرا فرد مکانی را اجاره کرده است و از آن استفاده نمی¬کند لذا بحث اجاره تا انقضای آن منتفی نمی باشد.
نظر اقلیت
در فرض مزبور دادگاه بدوی باید به اعتراض دوم رسیدگی و اتخاذ تصمیم نماید زیرا تصمیم اولیه دادگاه بدوی رای نبوده تا قابل اعتراض باشد بلکه صرفا یک تصمیم بوده که دادگاه بدوی با این تصمیم رسیدگی می¬نماید و دادگاه تجدیدنظر باید به اعتراض آرا رسیدگی کند نه به تصمیم. از طرفی چون قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی یک سری مقررات شکلی است نباید خود آن را تفسیر کنیم و باید تابع اصول و مقررات بود لذا رسیدگی به اعتراض دوم در صورتی که داخل مهلت باشد دادگاه تجدیدنظر است و در خصوص خارج مهلت بودن چون قانون تکلیف را مشخص نکرده است تصریح قانونی وجود ندارد و با توجه به تصمیم بودن رای دادگاه بدوی دادگاه بدوی اتخاذ تصمیم می¬کند.