تعیین مدت در عقد اجاره

رأی شعبه دیوان عالی کشور

شماره پرونده : ۹۰۰۹۹۸۰۲۲۸۰۰۰۶۵۱ شماره دادنامه : ۹۵۰۹۹۷۰۹۰۹۸۰۰۱۴۰ شعبه : شعبه چهل و سوم دیوان عالی کشور تاریخ : ۱۳۹۵/۰۵/۰۴-۰۹:۲۶ قاضی : محمدرضا بروجردی قاضی : مالک اژدر شریفی 
خلاصه جریان پرونده
خانم ن. خ. پزشک با وکالت آقای م. ش. و خانم الف. ج.ع. در تاریخ ۹۰/۰۸/۲۵ (موجر) دادخواستی به طرفیت آقای م. الف. فرزند الف. بخواسته ابطال قرارداد اجاره و صدور حکم تخلیه یک دستگاه آپارتمان ملکی موکل تقدیم داشته اند و توضیحا اعلام نموده اند موکل اینجانبان بموجب قرارداد اجاره عادی مورخ ۸۴/۰۲/۱۳ یک دستگاه آپارتمان مذکور (واقع در خیابان ولیعصر بالاتر از پارک ساعی کوچه مهرگان ساختمان مهرگان طبقه اول واحد ۷ بلوک غربی) را برای مدت یک سال از تاریخ ۸۴/۰۲/۳۰ الی ۸۵/۰۲/۳۰ با ودیعه مبلغ ۸/۵۰۰/۰۰۰ تومان و اجاره بهای معین به آقای م. الف. خوانده دعوی اجاره داده و قرارداد اجاره مرقوم تا تاریخ ۸۷/۰۴/۱۵ تمدید گردیده و در پایان آن طرفین در تاریخ ۸۷/۰۳/۰۲ قرارداد دیگری تنظیم و امضا نموده اند و بموجب آن مبلغ ودیعه را به ۱۷ میلیون تومان افزایش داده اند و تعداد ۱۲ فقره چک برای اجاره بهای یکساله از سوی مستأجر به موجر تحویل داده شده است در پایان مدت اجاره مذکور مدت اجاره تا پایان عمر مستأجر تمدید و تعیین گردیده است نظر به اینکه مدت اجاره طبق قرارداد اخیر نامعین و مجهول است مطابق ماده ۴۶۸ ق.م قرارداد اجاره اخیر باطل می باشد و لذا درخواست رسیدگی و صدور حکم به بطلان قرارداد اخیر و صدور حکم تخلیه مورد اجاره به لحاظ انقضاء مدت اجاره را نموده است و متقابلا آقای م. ص. به وکالت از خوانده (آقای م. الف. ) لایحه ای در ۴ صفحه تقدیم داشته و از دادگاه تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر رد و بطلان دعوی خواهان را نموده است ص۲۲ تا ۲۵ پرونده در وقت مقرر با حضور طرفین دعوی و وکیل خوانده در جلسه دادگاه مطرح رسیدگی قرار گرفته و در پایان شعبه ۲۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران با اعلام ختم رسیدگی به شرح دادنامه شماره ۸۰۰۰۱۹۵ - ۹۱/۰۳/۰۹ با این استدلال که تعیین مدت عمر مستأجر انتهای مدت عقد اجاره معلوم و آغاز عقد نیز مطابق ماده ۴۰۰ ق.م آغاز عقد محسوب میگردد و با توجه به ماده ۲۲۳ ق.م که اصل بر صحت عقود و قراردادهاست بضمیمه اصاله الصحه ... دادگاه دعوی خواهان را غیرثابت تشخیص و مستندا به ماده ۱۰ ق.م و به استناد ماده ۱۹۷ ق.آ.د.م حکم به رد دعوی خواهان صادر نموده است ص۳۱ از دادنامه صادره آقای م. ش. و خانم الف. ج.ع. به وکالت از خواهان تجدیدنظر خواهی کرده اند شعبه ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران پس از رسیدگی به موجب دادنامه شماره ۸۰۰۸۰۹ - ۹۱/۰۷/۱۷ تجدیدنظر خواهی را وارد ندانسته و به استناد ماده ۳۵۸ ق.آ.د.م ضمن رد ادعای تجدیدنظر خواه دادنامه تجدیدنظر خواسته را تأیید و قطعی اعلام نموده است ص۴۷ در مرحله تالی با دادخواهی خانم ن. خ. پرونده در کمیسیون شماره ۸ معاونت قضائی قوه قضائیه بررسی و گزارش از آن تهیه و همراه پرونده بنظر ریاست معظم و معزز قوه قضائیه رسانده و معظم له براساس گزارش آنان رأی موضوع دادخواهی را خلاف بین شرع تشخیص و به استناد مواد ۴۷۷ و ۴۷۸ ق.آ.د.ک ضمن موافقت با تجویز اعاده دادرسی و دستور توقف اجرای حکم مقرر فرموده پرونده برای رسیدگی به شعب خاص در دیوان عالی کشور فرستاده شود که به این شعبه (۴۳) ارسال و ارجاع گردیده و مورد رسیدگی قرار گرفته است.هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای بروجردی عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده در خصوص دادنامه شماره صدرالاشاره مشاوره نموده چنین رأی می دهد: 
رأی شعبه
با توجه به محتویات پرونده و نظریه قضات محترم بررسی کننده آن در معاونت قضایی قوه قضائیه دادنامه شماره ۰۰۸۰۹ - ۹۱/۰۷/۱۷ صادره از شعبه ۸ تجدیدنظر تهران مخدوش است زیرا وفق ماده ۴۶۸ ق.م در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است و برابر مسئله ۴ از کتاب الاجاره کتاب شریف تحریرالوسیله فقیه مجدّد امام خمینی (رض)- ماکانت معلومیه المنفعه بحسب الزمان لابد من تعیینه یوماً او شهراً او سنه او نحو ذلک فلا یصح تقدیره بامر مجهول - باید مدت استیفاء منفعت توسط مستأجر معین باشد و تعیین انتهای مدت اجاره با حدوث امری که زمان حدوث آن معلوم نیست مانند فوت مستأجر یا آمدن مسافر از سفر و امثال ذلک موجب بطلان عقد اجاره است و استناد دادگاه به مواد ۴۱ و ۴۳ ق.م با عنایت به نوع قرارداد که اجاره است نه عمری و رقبی و سکنی واجد اشکال است و لذا مستندا به ماده ۴۷۷ ق.آ.د.ک مصوب سال ۱۳۹۲ دادنامه فوق الذکر و رأی بدوی مورد تأیید آن نقض و رأی به بطلان قرارداد اجاره منظور (اعلان بطلان) و تخلیه مورد اجاره و تحویل آن به خواهان صادر و اعلام میگردد این رأی قطعی است.          
رئیس: مالک اژدر شریفی                                   مستشار: م. بروجردی