تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد ۳ ۴ ۵ و ۶ قانون موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۵۶

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۹/۰۸/۰۲
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر ساوه

موضوع

تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد ۳ ۴ ۵ و ۶ قانون موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۵۶

پرسش

در خصوص تعدیل اجاره¬بها نسبت به قراردادهایی که مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ می-شوند در مواد ۳ و ۴ همان قانون انشای متفاوتی از تعیین اجاره¬بها و تعدیل آن آورده است؛

نظر هیئت عالی

آنچه از مواد ۳ ۴ ۵ و ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ مستفاد می¬شود تعیین اجاره بها ناظر به مورد یا مواردی است که اجاره¬بها تعیین نشده باشد و در میزان آن اختلاف باشد و این تعیین اجاره¬بها می¬تواند به تاریخ شروع تصرفات استیجاری در صورت مطالبه تسری یابد. درحالی که تعدیل (اعم از افزایش یا تقلیل) مسبوق به وجود اجاره بهای مشخص (اجرت¬المسمی در مدت اجاره) و طرح آن منوط به انقضای مدت اجاره و سپری شدن سه سال تمام از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی (تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل) به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی است. در تعدیل اجاره¬بها به نرخ روز تقدیم دادخواست دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره¬بها اقدام خواهد کرد. بنابراین ملاک نظر کارشناس و احراز انطباق آن با اوضاع و احوال مسلم قضیه به وسیله دادگاه است. نظر اتفاقی: آنچه از مواد ۳ ۴ ۵ و ۶ قانون روابط موجر و مستاجر از لحاظ حقوقی مستفاد می¬شود تعدیل اجاره¬بها با تعیین آن متفاوت است؛ هر چند ممکن است نتیجه تعیین تعدیل باشد. تعیین اجاره¬بها به مواردی ا طلاق می¬شود که خواه کتبا یا شفاها اجاره¬بها تعیین نشده باشد. ولیکن تعدیل اجاره¬بها به مواردی ا طلاق می¬شود که سابقه اجاره¬بها داشته است و از جانب موجر یا مستاجر تقاضای تعدیل می¬شود. درخصوص سوالات بعدی شاخص نرخ تورم به نحو خاصی نیست. به طوری که دیدن اجاره¬بها و محاسبه آن از طریق شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی ممکن باشد. دادگاه موارد را از قبیل عرف محل موقعیت محل میزان متراژ ملک مورد اجاره و نوع آن را به کارشناس گوشزد کند هر چند ممکن است تورم در آن نقش داشته باشد و کارشناس موظف است بر اساس نظریه دادگاه اقدام کند و چنان چه دادگاه نظر کارشناس را مناسب ندانست از طریق تحقیقات جامعه معاینه و تحقیق محلی می¬تواند با رد نظر کارشناس اعلام نظر کند.