توقیف عرصه و اعیان پیش فروش شده

رأی دادگاه بدوی

در این پرونده آقای الف. الف.ز. باوکالت آقای س.م. ن. وخانم م. ط. به طرفیت آقایان علی و. وخانم ف. ب. و آقای الف. ع.الف. و خانم ف. م. و ط. شفاعی یامچلو و اقای ف. ع.الف. خواسته ای به ابطال عملیات مزایده مورخ ۹۳/۴/۲۹ موضوع پرونده اجرایی به کلاسه ۹۲۰۱۱۲ و ابطال سند رسمی شماره ۷۹/۳۷۵ به نام خوانده ردیف دوم مقوم به پنجاه میلیون و یکصد هزار ریال و نیز صدور دستور موقت دایر بر منع نقل و انتقال پلاک ثبتی فوق بااحتساب خسارات دادرسی را تقدیم داشته است و توضیحا" بیان نموده است که در پرونده کلاسه ۹۲۰۱۱۲ و ۹۳۰۱۵۱ خوانده ردیف اول عنوان محکوم له دادنامه قطعی صادره از شعبه ۱۰ دادگاه تجدید نظر و در اجرای رای داوری ملک موضوع پلاک موصوف را به عنوان مال محکوم علیهم رای داوری به خواندگان ردیف ۳ الی ۶ می باشند توقیف نموده و پس از انجام مزایده به عنوان برنده پلاک فوق را به میزان سهم خودش به همسر خود ف. ب. منتقل کرده است و خواهان به موجب مبایع نامه مورخ ۹۲/۳/۱ یک واحد آپارتمان احداثی در پلاک مذکور را از محکوم علیهم خریداری نموده و مالکیت وی به موجب دادنامه شماره ۲۹۲ محرز شده است و با وصف مراتب وبا عنایت به اینکه ایجاب و قبول و تنظیم مبایعه نامه صورت مجلس تفکیکی صادر نشده و موکل نسبت قدر السهم خوددر عرصه مالک مشاعی پلاک ثبتی فوق شریک مشاعی بوده ، بنا بر این با توجه به مالکیت وی قبل از انجام مزایده کاشف به عمل آمده است که مالی که به آگهی مزایده به فروش رفته متعلق به محکوم علیهم نبوده است و حقوق موکل به عنوان احد از مالکین مشاعی نادیده گرفته شده است و در جلسه دادرسی نیز مطالب خود را تکرار و خواندگان دعوا همچنین دفاعیات را به عمل آورده اند علی ایحال دادگاه نظر به مراتب اولا" همانگونه که خواهان به شرح دادخواست توضیح داده است ملک موضوع پلاک موصوف البته به نسبت سهم خوانده ردیف اول حسب رای داوری که در دادگاه بدوی تایید و در دادگاه تجدید نظر تهران نیز قطعیت یافته است در حق خوانده فوق قرار گرفته پس از صدور اجرائیه برابر مقررات و ارجاع به پنج مرحله کارشناسی (قریب به بیش از بیست نفر کارشناس رسمی دادگستری ) ملک ارزیابی و نهایتا" در مزایده محکوم له رای داوری ( خوانده ردیف اول ) درخواست انتقال مشاعی نسبت به سهم خود را نموده است که ملک موصوف به وی منتقل و سپس ایشان به همسر خود انتقال داده است ثانیا" حسب دادنامه شماره ۳۳۹ مورخ ۱۳۹۳/۴/۳۱ که برابر دادنامه شماره ۱۲۹۲ مورخ ۹۳/۱۰/۲۸ در شعبه ۱۵ دادگاه محترم تجدید نظرتهران تایید گردیده است خواهان به عنوان معترض ثالث اجرایی زمان انجام عملیات مزایده وارد شده و حکم به مالکیت وی نسبت به یک واحد که مطابق قرارداد مورخ ۹۲/۳/۱ ابتیاع نموده است صادر شده است و بر این اساس موضوع در مزایده لحاظ گردیده و سهم وی نسبت به یک واحد زمان انجام عملیات مزایده لحاظ شده است و مزایده بر این اساس انجام گرفته ثالثا" ایشان مالک یک واحد ساختمان مسکونی از پلاک موصوف می باشد و فروشندگان مکلف هستند برابر مندرجات قرارداد اقدام نمایند و ایشان نیز در این مورد می تواند برابر مقررات قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به تسلیم و تحویل مبیع از فروشندگان اقدام کند بنابر این حقوق وی لحاظ گردید ه و انتقال سهم خوانده ردیف اول به همسرش و نیز انجام عملیات مزایده بر اساس رای قطعی داوری هیچ خللی به حقوق خواهان وارد نکرده و نمی کند چرا که پلاک موصوف به چندین واحد در اعیان تبدیل گردید و هر کدام از مالکین مشاعی می تواند نسبت به سهم خود سند رسمی تنظیم نماید و این موضوع به سهم سایر خریداران هیچ خلیل وارد نمی کند علیهذا نظر به مراتب دادگاه خواسته خواهان را محمول بر صحت ندانسته و مستندا" به ماده ۱۲۵۷ از قانون مدنی حکم به بطلان دعوای خواهان در همه موارد صادر و اعلام می نماید . رای صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر تهران می باشد.
رئیس شعبه ۱۰۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران-غلامرضا قلی پور

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای الف. الف.ز. با وکالت آقای س.م. ن. بطرفیت آقایان و خانمها علی و. ، ف. ب. ، الف. و ف. ع.الف. ، ف. م. و ط. ش.ی. نسبت به دادنامه شماره ۶۶۷-۹۳/۴/۳۱ شعبه ۱۰۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی ابطال عملیات مزایده مورخ ۹۳/۴/۲۹ در پرونده اجرایی به کلاسه ۹۲۰۱۱۲ و ابطال سند رسمی شماره ۷۹/۳۷۵ به نام خانم ف. ب. صادر شده وارد است . اولاً : به موجب دادنامه شماره ۳۳۹-۹۳/۴/۳۱ و اصلاحی ۵۰۶-۹۳/۶/۲۵ شعبه ۱۰۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران و دادنامه شماره ۱۲۹۲-۹۳/۱۰/۲۸ شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران حقانیت تجدیدنظرخواه در مورد یک واحد آپارتمان واقع در ضلع شمالی طبقه ششم از مجموعه واحدهای احداثی در پلاک ۷۹/۳۷۵ به مساحت ۱۶۰ متر مربع که طی قرارداد پیش فروش شماره ۳۲۰۳۲۱-۹۲/۳/۱ خریداری شده تثبیت گردیده و اعتراض ثالث اجرایی وی وارد تشخیص گردیده است . ثانیاً : به دلالت ماده ۱۵ قانون پیش فروش ساختمان عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده ، قبل از انتقال رسمی به پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست . ثالثاً : با وجود ممنوعیت قانونی فوق و تثبیت حق ثالث در پلاک مذکور و اطلاع دادگاه محترم مجری حکم داور بر تغییر وضعیت پلاک ثبتی و احداث اعیانی در آن و عدم ثبت اعیانیهای موجود در آن وفق مقررات ماده ۱۰۴ و ۱۰۴ مکرر آیین نامه اجرایی قانون ثبت با وجود کارشناسیهای متعدد جهت ارزیابی ملک ، بجای توقیف و بازداشت ملک با وضعیت ثبت نشده اعیانی آن و در واقع توقیف واحدهای آپارتمانی ثبت نشده وفق مقررات ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی و وحدت ملاک ماده ۹۷ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد لازم الاجراء از طریق واحد ثبتی ، و نیز به مزایده گذاشتن تعداد واحدهای محدود از آپارتمانهای احداثی در آن پلاک پس از ارزیابی و تقویم ارزش پایه آنها ، مبادرت به مزایده گذاشتن سهم مشاع از عرصه و اعیان کل پلاک و سپس انتقال حصه مشاع مذکور از کل پلاک به محکوم له نموده است که این اقدام برخلاف حقوق حقه تجدیدنظرخواه و تضییع کننده حقوق وی خصوصاً با اقدامات آتی در اخذ دستور فروش ملک مشاع بوده و مباین مقررات جاری در مورد نحوه اجرای حکم در مورد اموال غیر منقول و نیز اعیانیهای ثبت نشده است . بنابراین دادگاه به استناد ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی و مواد فوق الاشاره و ماده ۳۶۵ قانون مدنی و ۳۵۸ و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به بطلان اقدامات اجرایی صورت گرفته در پرونده اجرایی شماره ۹۲۰۱۱۲ شعبه ۱۰۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران منتج به سند انتقال اجرایی طی شماره ۲۷۷۴۳-۹۳/۷/۷ دفتر ۴۶۶ تهران در انتقال ۲۳۱ سهم مشاع از ۳۶۰ سهم مشاع در حق آقای علی و. و از جمله این سند انتقال اجرایی و نیز سند رسمی انتقال شماره ۲۸۱۹۰ مورخ ۹۳/۱۱/۲۰ دفتر ۴۶۶ تهران و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله مطابق تعرفه در حق تجدیدنظرخواه صادر و اعلام می دارد . بدیهی است پس از ابطال اقدامات اجرایی فوق ، وفق مقررات توقیف تعدادی از واحدهای آپارتمانی ثبت نشده بعنوان اعیانی احداث شده در پلاک مذکور به ثبت اعلام و پس از ارزیابی و ترتب مقررات قانونی اجرای احکام مدنی در مورد فروش اموال غیرمنقول اقدام مقتضی معمول و سند مالکیت نیز با رعایت مقررات فوق الاشاره از آیین نامه قانون ثبت و اسناد اجرائیه تنظیم خواهد شد . این رأی قطعی است .
شعبه۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران - مستشار و مستشار
سید عطا قیصری - هوشنگ امامی