حدود اختیارات وکیل در تفویض اختیار در وکالتنامه فروش ملک

رأی خلاصه جریان پرونده

درتاریخ ۱۳۹۸/۱۰/۱۰خانم ف. ف. ن. وکیل دادگستری به وکالت از اقای ح. م. دادخواستی به طرفیت م. ع. ا. به خواسته استرداد ثمن معامله مقوم به مبلغ ۲۰۰۱۰۰۰۰۰ ریال و مطالبه مابه التفاوت ثمن معینه با ثمن واقعی طبق نظر کارشناس مقوم به ۲۱۰۰۰/۰۰۰ ریال و مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد قانونی مقوم به ۲۱۰۰۰/۰۰۰ ریال با احتساب خسارات دادرسی و تاخیر تادیه باستناد مدارک پیوست پرونده تقدیم دادگاه های عمومی حقوقی *نموده که به شعبه ۱۲ ارجاع و چنین توضیح داده است.که موکل برابر وکالت نامه رسمی شماره *خوانده را وکیل خود برای فروش اپارتمان خویش بمساحت ۱۴۲ و خرده ای مترمربع دارای پلاک ثبتی ۸۵۵ *۵۶۲ اصلی مفروز و مجزا شده از ۵۲ *اصلی مذکور قطعه ۱۲ بخش ۳ ناحیه ۴ ثبتی *می نماید.-سپس پیرو دادخواست خلع ید خوانده علیه خواهان در شعبه *موکل متوجه فروش اپارتمان توسط اقای ع. به خود می شود. و به تکالیف خود دایر بر انتقال به خود و میزان ثمن و پرداخت ان و حساب مدت وکالت عمل ننموده و این امر نشان از عدم رعایت حرفه و صلاح موکل توسط خوانده در زمان فروش دارد. لذا به استناد مواد ۶۶۶ الی ۶۶۸ قانون مدنی خواستار رسیدگی به شرح ستون خواسته شده است.شعبه مرجوع الیه پرونده را به جریان قانونی قرار داده-در تاریخ ۹۸/۱۱/۶ ر. ح. و م. م. پ. خود را به وکالت از خوانده معرفی کرده اند-در جلسه رسیدگی مورخ ۹۸/۱۲/۶ وکیل خواهان خواسته خود را مطالبه ثمن معامله با جلب نظر کارشناس به نرخ روز تصریح نموده است-وکیل خوانده اظهار داشته ضمن ایراد شکلی عدم طرح دعوی علیه م. ا. در ماهیت موکل طبق سند رسمی شماره ۲۰۴۶۴۱ د ۹۷ مالک رسمی و شرعی و قانونی ملک موضوع دعوی می باشد. که این امر حسب ارای صادره از شعبه *و تایید در شعبه ۸ تجدیدنظر استان این مهم محرز بوده و بر همین اساس خلع ید مشارالیه صادر و در تاریخ ۱۳۹۸/۱۲/۴ انجام شده است.و موکل مالک می باشد. و خواهان هیچ گونه حقی ندارد.-وکیل خوانده پاسخ داده است.که مالکیت موکل وی بر اساس سند مالکیت رسمی شماره */۱۰/۲۱ - الف ۹۳ می باشد. و این که موکل به چه نحوی ان را خریداری کرده است.و ثمن را چگونه پرداخت کرده خارج از موضوع دعوی است-وکیل خوانده توضیح داده موکل با مالک سابق یکفقره معامله انجام داده و کل ثمن معامله نیز به حساب مالک سابق واریز شده است.و با توجه به فامیل بودن خواهان با موکل ( شوهر خواهر ایشان است ) درحقیقت امین ایشان بوده و بر فرض این که خواهان استحقاقی داشته باشد. می تواند مدعی باشد. وگرنه ایشان استحقاق بر این امر ندارد. در خصوص اثبات مراتب معامله با مالک سابق تقاضای استماع شهادت شهود ازجمله اقایان ر. و اقای ع. را دارم. سپس دادگاه حضور شخص خواهان و خوانده را ضروری دانسته و مقرر داشته شخصا حاضر و چنانچه شهود یا مطلعینی دارند معرفی نمایند در تاریخ ۹۹/۲/۸ اقای ح. ر. گ. خود را به وکالت از خواهان معرفی کرده است.نامبرده لایحه شماره ۰۰ */۲/۱۳ را نیز در شرح ماوقع پیوست پرونده کرده است.جلسه دادرسی ۹۹/۲/۱۳ بدون حضور طرفین برگزار شده و در این جلسه دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و اعلام داشته تا کارشناس مالکیت خواهان و قیمت ملک در تاریخ ۹۸/۲/۲۶ و در حال حاضر با کیفیات ملک و اجرت المثل از تاریخ مرقوم تابه حال روزانه را اعلام دارد.-شهادت نامه رسمی اقایان ن. ر. ت. و م. ا. فرزند ج. با شماره های */۲/۱۳ دفتر اسناد رسمی ۲۰۲ شیراز برگ های ۴۷ و ۴۸ پرونده پیوست شده است-خوانده لایحه شماره */۲/۱۳ را مرقوم داشته و ضمن شرح ماوقع اظهار داشته اقای م. بعنوان امین نقش واسطه داشته و هیچ گونه وجهی پرداخت نکرده است.و ادعای ایشان در مورد ثمن معامله وجهه قانونی و شرعی ندارد. در صورت نیاز امادگی ادای سوگند شرعی در رد ادعای غیر اخلاقی و شرعی ایشان را دارم.-کارشناس منتخب ملک مورد دعوی را طی نظریه مورخ ۹۹/۴/۹ ارزیابی نموده و بهای ملک در تاریخ ۹۸/۳/۲۶ را شانزده میلیارد ریال و قیمت روز را بیست و یک میلیارد ریال براورد نموده و اجرت المثل روزانه را نیز در تاریخ مرقوم یک میلیون و صدهزار ریال در نظر گرفته است.و دادگاه دستور داده از حیث مابه التفاوت هزینه دادرسی به وکیل خواهان اخطار رفع نقص شود.-در تاریخ ۹۹/۵/۱۳ خواهان شخصا از پرداخت هزینه دادرسی اعسار خواسته است.و دادگاه پس از استماع شهادت شهود مدعی اعسار به شرح دادنامه شماره */۵/۲۶ با استدلالی که نموده اعسار را احراز ننموده و حکم به بطلان دعوی اعسار خواهان از پرداخت هزینه دادرسی صادر و اعلام داشته خواهان نسبت به دادنامه صادره تجدیدنظرخواهی کرده است.و شعبه *به شرح دادنامه شماره */۷/۱۵ رای نخستین را تایید کرده است.سپس خواهان هزینه دادرسی را پرداخته و دادگاه به شرح دادنامه شماره *۹۹/۹/۱۹پس از ذکر خلاصه دعوی و مدافعات طرفین و اقدامات انجام شده با تحلیلی که از قضیه به عمل اورده مبنی براینکه خواهان ادعا نموده که خوانده به عنوان وکیل وی رعایت صرفه و صلاح او را ننموده است.حال انکه ادعای مذکور زمانی قابل طرح است.که وکالت در امری بصورت مطلق اعطای شده باشد. وقتی خواهان طی سند وکالت استنادی به وکیل اختیار داده که هرگونه معامله اعم از قطعی-رهنی-صلح و اجاره و سایر عقود معینه و نامعینه و انتقال سهم موکل از مورد وکالت مشاعا مفروزا کلا یا جزیا بهر شخص ولو به شخص خود وکیل و به هر مبلغ و به هر ترتیب و نحو و شرط وکیفیتی که وکیل صلاح بداند انجام بدهد دیگر ادعای عدم رعایت غبطه قابل طرح نیست اگر انتقال ملک به هر عقد و مبلغی غبطه موکل نبوده اختیار مذکور را به وکیل نمی داد زیرا مشخص است.که اختیارات مذکور امکان این را به وکیل داده که عقدی همچون هبه منعقد کند که ممکن است.هیچ عایدی برای موکل نداشته باشد. لیکن بااین وصف موکل اختیار ان را به وکیل می دهد بنابراین دادگاه با استدلال فوق دعاوی مطروحه را وارد ندانسته و حکم به بی حقی خواهان صادر و اعلام داشته است.با ابلاغ حکم در تاریخ ۹۹/۹/۲۵ خواهان در تاریخ ۹۹/۱۰/۲۷ پس از قطعیت ان مبادرت به فرجام خواهی نموده ماحصل ان این است.که ملک مورد دعوی را در تاریخ ۹۳/۷/۳۰ خریداری نموده و در ان زندگی می کرده است-بعلت مشغله کاری و مشکلات مالی تصمیم به فروش ان گرفته و به برادر همسرش برای فروش ان وکالت تام داده است.و به لحاظ مشکلاتی که با همسرش پیش امده فرجام خوانده از وکالت سویاستفاده نموده و در تاریخ ۹۸/۳/۲۶ با وکالت مع الواسطه بنده اقدام به فروش منزل مذکور به خویش نموده و در تاریخ ۹۸/۴/۳ سند گرفته و با اوج گرفتن درگیری های بنده و همسرم ایشان منزل را ترک می نماید. و به همین دلیل فرجام خوانده نه تنها اقدامی به جهت پرداخت ثمن نمی نماید. بلکه دعوی خلع ید اقامه نهایتا دادنامه قطعی علیه اینجانب مبنی بر تخلیه ید از ملک مذکور صادر و قطعی شده و در تاریخ ۹۸/۱۲/۵ اجبارا محل تخلیه می گردد. و چون فرجام خوانده هیچ گونه اقدامی به جهت پرداخت وجه به اینجانب اقدام نکرده اظهارنامه به ایشان در تاریخ ۹۸/۴/۱۲با موضوع مطالبه وجه نمودم ولی ایشان نه تنها ترتیب اثری نداد بلکه اقدام به طرح دادخواست خلع ید نیز نمود که ناچار اقدام به طرح دعوی حقوقی شدم-زیرا اولا انکار مالکیت اینجانب همان طوری که در خلال دادرسی گفته و نوشته ام واهی بوده و پاسخ ان را داده اند ثانیا به دلیل اعطای وکالت به فرجام خوانده و انتقال ملک به خودشان بنده مطالبه بها و قیمت منزل خود را نموده ام-ثالثا-صرف ادعای اعطای وکالت دلیل بر انتقال مالکیت است.و اگر شخصی بر حسب اعتماد اقدام به اعطای وکالت به اقوام خویش نماید. حق مطالبه حقوق خویش را ندارد.؟ دادگاه محترم بدوی هیچ گونه توجهی به این موضوعات ننموده است.و نهایتا با دستورات قضایی دادگاه و تعیین کارشناس و تعیین ارزش ملک اینجانب مجبور به پرداخت هزینه دادرسی براساس ارزش خواسته گردیدم و قبل از صدور رای و تکمیل پرونده قاضی شعبه تغییر کرد و قاضی جدید بدون در نظر گرفتن محتویات پرونده و دستورات قضایی قبلی اقدام به صدور رای نمودند فرجام خواه ادامه داده که به دلیل شرایط خاص اقدام به فرجام خواهی با هزینه دادرسی بیشتر صرفا جهت اجرای عدالت نموده و خواستار رسیدگی و نقض دادنامه فرجام خواسته و محکومیت فرجام خوانده به پرداخت ارزش ملک با توجه به نظریه کارشناس شده است-دفتر دادگاه تبادل لوایح نموده و با وصول پاسخ کتبی وکیل فرجام خوانده اجمالا مبنی بر رد فرجام خواهی و ابرام دادنامه نخستین پرونده به دیوان عالی کشور ارسال شده است.وکیل فرجام خوانده اضافه نمود اقدامات موکل در چارچوب وکالت نامه بوده است.و برخلاف ان اقدامی صورت نگرفته است-در تاریخ ۱۳۹۹/۱۱/۶ اقای ر. ح. به وکالت از فرجام خوانده خطاب به دفتر دادگاه صادرکننده دادنامه نخستین اعلام داشته که اخطار رفع نقص از جهت پرداخت هزینه دادرسی مرحله فرجام خواهی به وکلای فرجام خواه درحالی که خواهان شخصا و اصالتا و بدون دخالت وکیل مبادرت به فرجام خواهی نموده است.درست نبوده و می بایست به شخص اقای ح. م. اخطار صورت گیرد و خواستار اقدام لازم شده است.دفتر دادگاه نیز در تاریخ ۹۹/۱۱/۲۰ به شخص فرجام خواه اخطار نموده و نامبرده در تاریخ ۱۳۹۹/۱۱/۱۹ دادخواست اعسار از پرداخت هزینه دادرسی مرحله فرجام خواهی تقدیم نموده و دادگاه پس از رسیدگی به موضوع اعسار و استماع شهادت شهود نهایتا به موجب دادنامه شماره ۰۰۰ *۰۰/۱/۲۲ حکم بر بطلان دعوی اعسار صادر و اعلام نموده و با تجدیدنظرخواهی خواهان شعبه *در وقت فوق العاده و طی دادنامه شماره ۰۰۰ *۰۰/۳/۲۶ با استدلالی که نموده دادنامه صادره را صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص و ضمن رد تجدیدنظرخواهی ان را تایید نموده است-سپس با واریز هزینه دادرسی پرونده به جریان قانونی قرار گرفته اینک گزارش پرونده بترتیب بایگانی اوراق ان تنظیم و مطالب لازم از ان و متن دادخواست فرجامی فرجام خواه و پاسخ وکیل فرجام خوانده هنگام شور قرائت می شود.

هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش اقای ر. ش. عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده در خصوص دادنامه فرجام خواسته مشاوره نموده چنین رای می دهد:

رای

۱- حسب محتویات پرونده و سند رسمی شماره ی *۹۳/۷/۳۰ دفتر اسناد رسمی شماره ۷۱ شیراز فرجام خواه مالک یک واحد اپارتمان موردنظر بوده و طی وکالت نامه رسمی شماره ی *۹۶/۸/۲۵ دفتر اسناد رسمی شماره ۲۲۰ شیراز حق واگذاری و انتقال ان را به فرجام خوانده تفویض می کند مندرجات وکالت نامه رسمی فوق ولو دارای اختیارات تمام و کمال از حیث واگذاری بوده لیکن در بخشی تصریح به اخذ وجه و ثمن گردیده است. ۲-متعاقبا به موجب سند انتقال رسمی شماره ی *م. ا. فرزند ا. به وکالت از فرجام خواه اپارتمان را به فرجام خوانده فروخته و حسب مندرجات سند مرقوم ثمن را نقدا اخذ کرده است.لذا نهایتا سند مزبور دلالت بر این دارد. که ملک تحت عنوان بیع به فروش رفته و واگذار شده است.وکیل فرجام خوانده با استناد به مندرجات سند مرقوم به شرح صورت جلسه دادرسی مورخ ۱۳۹۸/۱۲/۶ به طرح دعوی علیه موکل خود ایراد کرده چون فروش توسط م. ا. به وکالت از مالک انجام یافته و طبق سند مرقوم هم ثمن اخذ شده است.اقتضا داشته اولا دادگاه در مورد نحوه تفویض اختیارات به وکیل فروشنده مستندات را اخذ و یا از مرجع مربوطه و با توجه به ان بدوا در مورد ایراد و اراده از طرف وکیل فرجام خوانده اظهارنظر کند ثانیا تفویض اختیارات کامل در وکالت راجع به فروش ملک به معنی تملیک ملک نیست ولو وکالت نامه متضمن اسقاط حق عزل باشد. لذا اگر وکیل ملک را فروخته باشد. درصورتی که به نحوی از انحا و اسباب تملک قانونی ملک یا ثمن به وی انتقال نیابد در قبال موکل مسئولیت دارد. دادگاه باید پس از رسیدگی و تحقیقات و رفع نقص حسب نتیجه حاصله مبادرت به صدور رای کند. لذا دادنامه ی صادره مستندا به بند ۵ ماده ۳۷۱ قانون ایین دادرسی مدنی نقض و رسیدگی بعدی با لحاظ بندهای الف مواد ۴۰۱ و ۴۰۵ همان قانون به دادگاه صادرکننده رای محول می شود.



رییس شعبه *: ح. غ. مستشار دیوان عالی کشور: ر. ش.