حدود حاکمیت قانون پیش از تصویب آئین نامه اجرایی

رأی خلاصه جریان پرونده

آقای م. ذ. با وکالت آقای ا. ب. و خانم ز. ذ. وکلای دادگستری دو فقره دادخواست به طرفیت آقای ع. ی.خ. به خواسته بطلان قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به شماره ... راجع به یک دستگاه آپارتمان طبقه اول پلاک ثبتی ... بخش ... شیراز و الزام به استرداد وجود مأخوذه از موکل به نرخ روز طبق نظر کارشناس تقدیم محاکم عمومی شیراز نموده که پرونده به شعبه پنجم عمومی ارجاع شده است. شرح دادخواست اجمالاً اینست که طبق قراردادهای پیش‌فروش شماره ... و ...-۱۳۹۳/۲/۲۵ خوانده با وصف اینکه هیچگونه ساخت و ساز در پلاک ... بخش ... شیراز ننموده و حتی پروانه ساخت هم در آن تاریخ اخذ نکرده بود با اخذ مبلغ یک میلیارد و یکصد و چهل میلیون ریال و اخذ چهار فقره چک‌های شماره ...-۱۳۹۳/۹/۳۰ و ... - ۱۳۹۳/۲/۲۰ هر یک به مبلغ ۳۴۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال و ۶۳۸۴۳۲/۴۰ و ۶۳۸۴۴۴/۲۹ مربوط به بانک م. شیراز مبادرت به پیش‌فروش دو دستگاه آپارتمان به موکل نموده در حالی که طبق ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌فروش آن هم در دفاتر اسناد رسمی مربوط به ارائه سند رسمی مالکیت ملک یا قرارداد رسمی حق فروش در ازاء سرمایه‌گذاری و همچنین پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد با تأییدیه مهندس ناظر ساختمان ممکن بوده است که به تصریح تبصره ذیل ماده فروش با وصف ارائه مدارک یاد شده منوط به حداقل ۳۰% پیشرفت در انجام سر جمع تعهدات مربوطه با تایید مرجع صادرکننده پروانه ساخت امکان‌پذیر و قانونی بوده است که خوانده فاقد کلیه مستندات و اقدامات مذکور در قانون یاد شده است. لذا مبادرت به ارسال اظهارنامه برای خوانده جهت فسخ قرارداد با توجه به تخلفات مشارالیه با استناد به ماده ۸ قانون مذکور و استرداد وجود مأخوذه به نرخ روز و استرداد چک‌های دریافتی از موکل نموده که با پاسخ غیرموجه خوانده روبرو شدیم و به علاوه چک ...-۱۳۹۳/۹/۳۰ را به غیر واگذار کرده است و با گذشت بیش از ۸ ماده از تاریخ قرارداد فقط ۲% کار ساختمانی انجام شده و لذا با توجه به تخلف خوانده به شرح دادخواست تقاضای رسیدگی و صدور حکم به بطلان قرارداد و استرداد وجود مأخوذه مورد استدعاست و قبلاً طی دادخواستی تقاضای صدور حکم به فسخ قرارداد مطالبه شده بود که طی دادنامه ۵۰۱۱۰۸- شعبه ۵ منجر به صدور قرار عدم استماع دعوی شده است که در آن دادنامه اظهارنظر به لزوم طرح دعوی بطلان شده است. در جلسه ۱۳۹۴/۲/۱۵ دادگاه وکلای خواهان دعوی را به شرح دادخواست اعلام کرده‌اند خوانده اولاً ایراد به عدم تقویم قسمت‌های مختلف دعوی که از جمله دعاوی مالی است و ابطال تمبر هزینه دادرسی نموده و به علاوه دعوی را واهی اعلام کرده و با توجه به اصل لزوم قراردادها با نظر به اینکه خدشه‌ای متوجه قرارداد نمی‌باشد و قرارداد با رضایت طرفین انجام شده و موجبی جهت بطلان وجود ندارد و اینکه خواهان قصد عدم پرداخت ثمن باقیمانده را دارد و با اشاره به انجام ۷۰ الی ۸۰ درصد عملیات اجرایی رد دعوی را خواسته است. در جلسه بعدی که به تاریخ ۱۳۹۴/۲/۱۵ تشکیل شده است وکیل خواهان ضمن رد ایرادات شکلی مطروحه از سوی خوانده به تکرار مدافعات قبلی پرداخته و اظهار داشته موجبی برای بطلان قرارداد وجود ندارد و در این مرحله آقای الف. ق. نیز با تقدیم وکالتنامه‌ای خود را وکیل خوانده اعلام نموده است. در مورخه ۱۳۹۴/۳/۲۷ در جلسه دادگاه نیز وکلای طرفین مطالبی را که عمدتاً‌ تکرار مطالب قبلی است طرح کرده‌اند و به علاوه وکیل خوانده اظهار داشته با توجه به اینکه پرونده دیگری نیز از سوی خواهان در این رابطه مطرح است که ارتباط نزدیک با موضوع پرونده حاضر دارد تقاضای رسیدگی توأم پرونده‌ها را نموده است و این در حالی است که در تاریخ ۱۳۹۴/۲/۱۵ دادگاه قرار رسیدگی توأم پرونده حاضر به کلاسه ۹۳۰۹۳۲ با پرونده ۹۳۰۹۳۱ صادر کرده است. ضمناً وکیل خوانده در همین جلسه با دفاع در این خصوص که استناد وکیل خواهان به یک قانون خاص در خصوص رعایت شرایط شکلی قرارداد آن را دلیلی برای اعلام بطلان قرارداد ندانسته ضمن آنکه قرارداد موضوع پرونده در اردیبهشت ۹۳ منعقد شده و قانون پیش‌فروش خرداد ماه ۹۳ تصویب شده که هنوز هم دفاتر اسناد رسمی به دلیل عدم شرایط لازم‌الاجرا نمی‌توانند آن را اجرا نمایند. پس از آن دادگاه طی دادنامه شماره ۵۰۰۲۲۸-۱۳۹۴/۳/۳۰ خلاصتاً اینگونه رأی داده است ... نظر به اینکه قراردادهای مستند دعوی خواهان در تاریخ ۱۳۹۳/۲/۲۵ منعقد شده است و در تاریخ مذکور آئین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش سال ۸۹ تصویب نشده و با توجه به اصل صحت معاملات لذا دعوی را غیرثابت دانسته و حکم به بی‌حقی خواهان صادر نموده است که این رأی مورد فرجام‌خواهی خواهان قرار گرفته و پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده و توسط دفتر ثبت و تکمیل شده و اینک تحت نظر است. خلاصه مندرجات لایحه اعتراضیه وکلای فرجام‌خواه اینست که با توجه به تخلفات انجام شده از سوی فرجام‌خوانده به شرح مذکور در دادخواست‌های تقدیمی و عدم رعایت قوانین آمره در آن‌ها یعنی قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها و حتی اعلام جرم بودن عمل تقاضای نقص رأی فرجام‌خواسته را نموده‌اند. پرونده حکایت دیگری ندارد. به تاریخ فوق شعبه پنجم دیوان عالی کشور به تصدی امضاءکنندگان زیر تشکیل است. پرونده کلاسه فوق تحت نظر است. پس از بررسی محتویات پرونده و قرائت گزارش عضو ممیز و انجام مشاوره به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می‌نماید:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

فرجام‌خواهی نسبت به دادنامه فرجام‌خواسته موجر و مؤثر به نظر نمی‌رسد. با توجه به محتویات پرونده و ادله ابرازی و اصل صحت معاملات و نحوه استدلال دادگاه، رأی صادره مطابق موازین قانونی صادر شده و ایراد و اشکال قانونی به نحوی که موجب خدشه و بی‌اعتباری دادنامه معنونه گردد نسبت به آن دیده نمی‌شود. از لحاظ رعایت اصول دادرسی هم دادنامه فرجام‌خواسته فاقد اشکال مؤثر به نظر می‌رسد و وکیل فرجام‌خواه نیز در این مرحله اعتراض مؤثری نکرده و عمده اعتراضات وی مطالب مذکور در مدافعات قبلی مشارالیه می‌باشد لذا مستنداً به ماده ۳۷۰ قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه فرجام‌خواسته نتیجتاً ابرام و پرونده به دادگاه صادرکننده رأی اعاده می‌گردد .
رئیس و مستشار شعبه ۵ دیوان عالی کشور
علی معینی - جلیلی تقویان