در خصوص طرح دعوی برای مطالبه وجه کسری متراژمبیع غیرمنقول(با فرص اسقاط کافه خیارات در عقد بیع)

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۴۰۱/۱۲/۲۴
برگزار شده توسط: استان قزوین/ شهر قزوین

موضوع

در خصوص طرح دعوی برای مطالبه وجه کسری متراژمبیع غیرمنقول(با فرص اسقاط کافه خیارات در عقد بیع)

پرسش

چنانچه مشتری درخواست مطالبه وجه بابت کسری متراژ مبیع غیرمنقول را داشته باشد در فرضی که کافه خیارات در عقد بیع اسقاط گردیده آیا دعوی وی مورد پذیرش قرار خواهد گرفت؟

نظر هیات عالی

نظر به اینکه قانونگذار بین موضوعات مربوط به ماده ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی از حیث موضوع و حکم تفاوت قایل شده است، چنانچه در مورد اولی حق فسخ ساقط شده باشد، با توجه به اینکه غیر از حق مذکور در صورت کم آمدن مبیع حق دیگری قانوناً ملحوظ نشده است، امکان احقاق حق از حیث اخذ مبلغ مابه‌التفاوت و کسر مساحت ندارد؛ امّا در مورد موضوع ماده ۳۸۴ قانون مدنی چون ثمن در مقابل جزء‌جزء مبیع قرار گرفته است و لو اینکه حق فسخ نداشته باشد، مشتری با کم آمدن مبیع حق اخذ کسری مساحت را دارد و قانون پیش فروش آپارتمان موید آن است.

نظر اکثریت

می‌بایست مابین مفاد مواد ۳۵۵ و۳۸۴ قانون مدنی قائل به تفکیک گردید برابر مفاد ماده ۳۵۵ قانون مدنی مبیع جزء جزء در نظر گرفته نشده، بدین معنی که جزء مبیع در مقابل جزء ثمن قرار نگرفته و کمیت جنبه فرعی دارد، لذا برای طرفین صرفاً در صورت کسری یا زیاده مبیع حق فسخ وجود دارد و با اسقاط کافه خیارات موجبی جهت اعمال حق فسخ باقی نمی‌ماند اما با فرضی که در اراده طرفین برمبنای ماده ۳۸۴ قانون مدنی قرارگرفته و جزء ثمن در مقابل جزء مبیع قرار گرفته است. با اسقاط کافه خیارات با توجه به اینکه خیار مندرج در ماده ۳۸۴ قانون برگرفته از خیار تبعص صفقه می‌باشد صرفا حق فسخ ساقط گردیده و مانعی در مراجعت به زیاده و کسری مبیع وجود ندارد ودر فرض سوال امکان مطالبه فراهم است.

نظر اقلیت

در فرض سوال کافه خیارات ساقط گردیده است موجبی جهت مراجعت به کسری یا زیاده مبیع باقی نمی‌ماند و به تبع سقوط حق فسخ به لحاظ اسقاط کافه خیارات حق مطالبه مابه‌التفاوت آن نیر منتفی می‌گردد.