دعوای بطلان بیع با وجود تغییرات فاحش مبیع

رأی دادگاه بدوی

در این پرونده آقای الف.م. به طرفیت ۱- آقای غ.م. ۲- خانم ف.س. با وکالت آقای ی.ح. و خانم ر.ک. ۳- ادراه ثبت اسناد و املاک تهران دادخواستی به خواسته ابطال سند رسمی شماره ۲۵۸۶۸ مورخ ۱۳۸۲/۶/۲۵ تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره ... تهران و ابطال اسناد تفکیکی موضوع صورت‬مجلس تفکیکی ۱۰۶۳۶/غ مورخ ۱۳۸۵/۴/۱۷ (قطعات اول تا دهم) و الزام به تنظیم سند رسمی پلاک ... واقع در بخش سه تهران و الزام به تحویل مبیع و خلع ید و قلع و قمع بنای احداثی و جبران خسارات وارده ناشی از تخریب تقدیم نموده است که دادگاه پس از رسیدگی طی دادنامه شماره ۱۴۲۹ مورخ ۱۳۹۱/۱۲/۲۰ به این استدلال که (قرارداد عادی مورخ ۱۳۷۳/۶/۱ که به‬ موجب آن خوانده ردیف اول شش دانگ پلاک ثبتی ... را به خواهان واگذار نموده مفاداً گویای بیع قطعی می‌باشد که توجهاً به ماده ۱۰ قانون مدنی که مقرر می‌دارد قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است، دارای ارزش و اعتبار قانونی و اصل بر صحت آن است و نظر به اینکه در تعریف عقد بیع و شناسایی ارکان تحقق آن باید به قانون مدنی رجوع کرد. طبق ماده ۳۳۸ قانون مذکور بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم و ماده ۳۳۹ همین قانون مقرر می‌دارد پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود مقررات قانون ثبت اسناد و املاک تغییری در ماهیت عقد بیع ایجاد نکرده و شرط دیگری مثل آن جزء ذات عقد و ارکان آن ذکر نگردیده است و اطلاق ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله غیرمنقول در صورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب‬ الیه تصدیق کند یا اعتبار سند عادی نزد دادگاه ثابت گردد و از اعتبار سند رسمی برخوردار است و نظر به اینکه اگر چه طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی تاریخ سند عادی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست لکن این اصل در مواردی که تاریخ سند عادی را با دلائل دیگری بتوان ثابت نمود قابل خدشه و قابل استناد در برابر شخص ثالث نیز می‌باشد. و در مانحن ‬فیه خوانده ردیف اول طی صورت‬جلسه مورخ ۱۳۷۶/۶/۲۴ در پرونده کلاسه ۷۶/۱۸۴۲ شعبه ۲۲۲ دادگاه عمومی تهران انجام معامله در سال ۱۳۷۳ با خواهان بیع‬ نامه مستند دعوی را قبول کرده و اقرار به دریافت ثمن معامله نموده است و به دلالت محتویات پرونده مذکور و دادنامه شماره ۷۷۹ مورخ ۱۳۷۷/۷/۴ صادره از شعبه ۲۲۲ تهران که به جهت در بازداشت بودن ملک در آن تاریخ قرار عدم استماع دعوی صادر گردیده است تقدم تاریخ سند عادی نسبت به تاریخ تنظیم سند رسمی مورخ ۱۳۸۲/۶/۲۵ ثابت می‌باشد. لذا ملک متنازع‬ فیه متعلق به خریدار با سند عادی مقدم است و معامله با سند رسمی مؤخر فاقد اعتبار و نفوذ می‌باشد، در نهایت به استناد مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۵ و ۲۴۷ و ۲۵۱ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ قانون آئین دادرسی مدنی حکم بر ابطال سند رسمی و اسناد تفکیکی ناشی از آن و الزام خوانده ردیف اول به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند به‬ نام خواهان صادر می‌کند و در مورد سایر خواسته‬‌ها قرار رد دعوی صادر می‌کند. خوانده ردیف دوم نسبت به این دادنامه تجدیدنظرخواهی به ‬عمل می‌آورد. قضات محترم شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره ۲۵۹ مورخ ۱۳۹۲/۳/۱۳ به این استدلال که در جلسه رسیدگی مورخ ۱۳۹۱/۷/۲۴ دادگاه نخستین متوجه ایراداتی در دادخواست گردیده و پرونده را جهت انجام رفع نقص، به دفتر دادگاه اعاده نموده تا مدیر دفتر به تکلیف قانونی خود عمل نماید، بنابراین جلسه فاقد رسمیت قانونی بوده و پس از رفع نقص دادگاه مکلف به تعیین وقت رسیدگی بوده است مآلاً به دلیل عدم رعایت قواعد آمره دادرسی رأی تجدیدنظرخواسته را نقض و جهت رسیدگی اعاده نموده‌اند دادگاه در اجرای دستور دادگاه عالی تعیین وقت رسیدگی نمود. در جلسه تشکیل شده وکلای خوانده تقاضای جلب ثالث به دادرسی نمودند و در این راستا در مهلت قانونی دادخواست جلب ثالث به طرفیت آقایان م.ع. و الف.ش. و الف. الف. را تقدیم کردند که مجدداً تشکیل جلسه و اظهارات طرفین اخذ گردید دادگاه با مداقه در محتویات پرونده و بررسی مجدد، با صائب دانستن رأی سابق ‬الصدور و اصرار به آن و رد دفاعیات غیرمؤثر وکلای محترم خوانده ردیف دوم دعوی مطروحه را به جهات استدلالی در رأی منقوض وارد و ثابت دانسته و ضمن رد دعوی جلب ثالث مستنداً به مواد یاد شده حکم بر ابطال سند رسمی شماره ۲۵۸۶۸ مورخ ۱۳۸۲/۶/۲۵ تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره ... تهران و ابطال اسناد تفکیکی موضوع صورت‬مجلس تفکیکی ۱۰۶۳۶/غ مورخ ۱۳۸۵/۴/۱۷ قطعات اول تا دهم) و الزام خوانده ردیف اول به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال ملک موصوف به‬ نام خواهان صادر می‌کند. رأی صادره نسبت به خوانده ردیف اول غیابی و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه و پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد و نسبت به سایرین حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.
دادرس شعبه ۳۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران
احمدی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی خانم ف.س. با وکالت خانم رک. و آقای ج.ب. به طرفیت آقای الف.م. نسبت به دادنامه شماره ۱۲۹۵-۱۳۹۲/۱۰/۳۰ شعبه سی و پنجم دادگاه عمومی تهران که به‬ موجب آن دعوی تجدیدنظرخوانده به خواسته ابطال سند رسمی شماره ۲۵۸۶۸-۱۳۸۲/۶/۲۵ دفترخانه اسناد رسمی شماره ... تهران موضوع انتقال قطعی شش دانگ ملک پلاک ثبتی شماره ... واقع در بخش ۳ تهران به مساحت ۳۲۴ متر مربع بین آقای غ.ب. به‬ عنوان فروشنده و خانم ف.س. به‬ عنوان خریدار و متعاقب آن ابطال اسناد تفکیکی موضوع صورت مجلس تفکیکی ۱۰۶۳۶/غ مورخ ۱۳۸۵/۴/۱۷ مربوط به ده دستگاه آپارتمان احداثی در پلاک موصوف تحت قطعات اول تا دهم به صورت ده پلاک مفروزی و منتزع شده از پلاک فوق‬ الاشعار الزام آقای غ.م.ک. به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک اخیرالذکر با اتکاء به قرارداد عادی مورخ ۱۳۷۳/۶/۱ تجدیدنظرخوانده با آقای غ.م.ک. مورد اجابت قرار گرفته مآلاً وارد و رأی در خور نقض می‌باشد اگرچه اظهارات وکلای تجدیدنظرخواهان چه در لوایح و چه صورت جلسه دادگاه در مورد انجام معامله صوری و یا جعل قرارداد ارائه شده توسط تجدیدنظرخوانده از حیث تاریخ صرفاً در حد ادعا بوده و از مبانی استدلالی به دور می‌باشد ولی نکته قابل تأمل مطروحه توسط آنان تغییر وضعیت ملک مورد ادعای آقای م. با آنچه در حال حاضر در عالم واقع وجود دارد می‌باشد و به درستی اشاره به این نکته شده که تبدیل ملک به ده دستگاه آپارتمان با اسناد مفروزی به منزله تلف مبیع است از آنجا که به اساس اسناد تنظیم شده‌ای که درخواست ابطال آن‬ها گردیده از حیث رعایت قوانین موضوعه هیچ‬گونه خللی وارد نبوده و تبدیل ملک ادعایی تجدیدنظرخوانده به ده قطعه آپارتمان با اسناد مفروزی و قبل از آن انتقال رسمی به تجدیدنظرخواهان در حکم تلف و از مصادیق ماده ۳۲۸ قانون مدنی است. بر این اساس رأی دادگاه نخستین مغایر با قانون صادر گردیده و شخص تجدیدنظرخوانده تنها استحقاق مثل یا قیمت ملک مورد نزاع را از بایع (غ.م.ک.) خواهد داشت، ضمن نقض دادنامه موصوف نسبت به تجدیدنظرخواهان مستنداً به مواد ۳۵۸ و ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی با استدلالی که گذشت حکم به بطلان دعوی صادر و اعلام می‌نماید. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
عشقعلی – اسماعیلی