شمولیت قانون روابط موجر و مستاجر بر سند اجاره با مدت معین و دارا بودن سایر شرایط قانونی
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۱/۰۶/۰۷
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر گلوگاه
موضوع
شمولیت قانون روابط موجر و مستاجر بر سند اجاره با مدت معین و دارا بودن سایر شرایط قانونی
پرسش
با توجه به ماده ۴۷ قانون ثبت که اشعار می دارد در نقاطی که اداره ثبت و اسناد و املاک و دفاتر اسناد فرعی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقول اجباری می باشد لذا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به موجب این مقرره و همچنین بعضی از قوانین دیگر مانند قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ قابلیت رسیدگی را دارند. در نتیجه نظر اتفاقی شهرستان بویین زهرا مورد تایید می باشد. بدیهی است در خصوص اموال منقول با توجه به فقدان نص صریح قانونی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اموال منقول قابل استماع نخواهد بود. لازم به ذکر است که قراردادهای موجر و مستاجر تابع قانون سال ۱۳۷۶ به لحاظ این که در این قانون تنظیم قرارداد دعاوی اجاره تجویز شده است مشمول حکم فوق نبوده و ماده ۴۷ قانون ثبت در این خصوص نسبت به معاملات منافع غیرمنقول در ارتباط با قراردادهای تنظیمی اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ منسوخ محسوب می شود و الزامی به ثبت وجود ندارد.
نظر هیئت عالی
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قرارداد رسمی یا عادی طرفین تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. بنابراین با حاکمیت قانون مدنی در توصیف قراردادهایی که مدت اجاره در آن به طور صریح ذکر نشده مدت اجاره به قرار نحوه پرداخت اجاره¬بها تعیین می¬شود. به عبارت دیگر قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در مقام نسخ ماده ۵۰۱ قانون مدنی نبوده است. با این ترتیب در صورت وجود سایر شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در موضوع سوال نظریه اقلیت تایید می¬شود.
نظر اکثریت
هر چند به موجب ماده ۵۰۱ قانون مدنی چنین عقد اجاره¬ای صحیح است؛ لکن نظر به این که در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ صراحتا قید مدت اجاره را لازم دانسته؛ بنابراین در صورتی که در اجاره¬نامه مدت صریحا ذکر نشده باشد موجر نمی¬تواند با وجود سایر شرایط از مزایای قانون سال۷۶ که همان تخلیه فوری عین مستاجره و بدون نیاز به رسیدگی قضایی است استفاده کند.
نظر اقلیت
نظر به این که در ماده ۵۰۱ قانون مدنی آمده: ... اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. به این دلیل است که اجاره دارای مدت یک روزه یا یک ماهه یا یک ساله است. بنابراین در مانحن¬فیه که اجاره¬بها ماهیانه مبلغ سه میلیون ریال در نظر گرفته شده بود عقد اجاره دارای مدت یک ماهه است. به عبارت دیگر آنچه وارد قلمرو تراضی طرفین شده انعقاد عقد اجاره با مدت معین یک ماهه بوده و لذا چنین عقد اجاره¬ای در صورتی که سایر شرایط قانونی را داشته باشد می¬تواند مشمول روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باشد.