ضمانت اجرای امتناع فروشنده ملک از تنظیم سند رسمی

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی ر.م. به طرفیت م.ه. به وکالت ح.ش. ۲- م.ع. به خواسته الزام خواندگان به ۱- حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ آپارتمان قطعه ۱۵ و پارکینگ قطعه ۵ جزء پلاک ثبتی ۴۰۸۱۲/۲ مفروز و مجزی شده از ۱۰۴۶۱ و۱۰۷۳۷ بخش ۱۲ تهران ۲- مطالبه مابه التفاوت کسری ۷۹/۱ دسی مترمربع ۳- مطالبه خسارت تأخیر انجام تعهد تنظیم سند رسمی از تاریخ ۲۰/۲/۱۳۹۰ لغایت انجام تعهد روزانه دویست هزار ریال فعلاً مقوم به ۰۰۰/۰۰۰/۱۷۰ ریال به انضمام خسارات دادرسی به استناد مبایعه نامه عادی شماره ۷۲۸۳۸۴ مورخ ۱۹/۹/۱۳۸۹ و تصویر مصدق گواهی پایان کار و گواهی عدم حضور شماره ۲۷۱/۳/۱۲۱۷/د مورخ ۲۹/۹/۱۳۹۰ دفترخانه . . . تهران و صورت مجلس تفکیکی شماره ۴۳۰۷ مورخ ۱۱/۳/۱۳۹۲ و پاسخ استعلام ثبتی شماره ۳۵۷۲۹ -۱۳/۷/۱۳۹۲ از اداره ثبت جنوب غرب تهران. نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین مبتنی بر قرارداد عادی مزبور است که اصالت و صحت آن محل بحث و اختلاف نیست و به موجب آن خوانده شش دانگ مورد معامله جزء پلاک مزبور با کلیه متعلقات و ملحقات مذکور در مبایعه نامه مستند دعوی را به خواهان منتقل کرده و مقرر گردیده در تاریخ ۲۰/۹/۱۳۹۰ در دفترخانه . . . تهران حاضر و در قبال پرداخت بقیه ثمن معامله مبادرت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایند، و ثمن معامله متری ده میلیون ریال توافق و در صورت کسری یا اضافه متراژ، ثمن معامله بر آن اساس محاسبه گردد. که طرفین در تاریخ مقرر امتناع نموده اند. و عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم سند انتقال اثری در قضیه نداشته و حسب مندرجات قرارداد تنظیمی فی مابین بر عهده فروشنده است که با تهیه استعلامات رفع موانع قانونی موجود و جلب موافقت مقامات ذیصلاح موجبات تنظیم سند انتقال را فراهم نماید و پس از تهیه مقدمات از خریدار بخواهد که به تکلیف و تعهد خود عمل نماید. و نظر به اینکه مندرجات قرارداد تنظیمی فی مابین دلالتی بر آن ندارد که عدم حضور هریک از طرفین معامله موجب فسخ قرارداد یا ازجمله شرایط فسخ باشد تا هریک از طرفین با توسل به این امر قرارداد را به طور یک جانبه فسخ نماید و نظر به اینکه حقوق و تعهدات هریک از طرفین در قرارداد مشخص است. و از آن جمله تنظیم سند انتقال است. لذا در صورت امتناع هریک از طرفین طرف دیگر می تواند از طریق مراجعه به مراجع قضایی احقاق حق و الزام طرف را به انجام تعهد بخواهد وعدم حضور یک طرف در دفترخانه با فرض فراهم شدن موجبات انتقال موجد حق جدیدی که فسخ و برهم زدن معامله برای طرف دیگر نخواهد شد. بنا به مراتب و با توجه به ماهیت قرارداد فی مابین متداعیین و کیفیت تعاقب حقوقی و قانونی و ایادی آن ها و نحوه استیفای ید مشارٌالیهم و فعلیت شرایط انجام معامله حسب مقررات ماده ۱۹۰ و بعد قانون مدنی از جهت قصد و رضای طرفین بر انشای معامله موردنظر و اهلیت آن ها و موضوع و جهت معامله مذکور وقوع عقد و معامله فی مابین طرفین من جمیع ارکان و شرایط قانونی محرز و محقق می باشد. و با توجه به اصالت لزوم و صحت در عقود و عنایتاً به مقررات مواد ۲۱۹ و۲۲۰ قانون مذکور معامله موردنظر طبق مقررات و موازین قانونی و شرعی و الزامات عرفی بین متعاملین و قائم مقام آن ها نافذ و لازم الاتباع است و طرفین ملزم به موارد مصرح و نتایج حاصله از آن به موجب عرف و عادت قانونی می باشد. و در مانحن فیه ازجمله آثار نتایج قرارداد فی مابین طرفین انجام تشریفات قانونی انتقال موضوع قرارداد می باشد. و با توجه به اینکه دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از ناحیه خوانده ابراز نشده و پاسخ استعلام ثبت نیز بر تأیید مالکیت خوانده حجیت دارد. فلذا دادگاه به استناد مواد ۱۰ و۲۱۹ و۲۲۰ و۲۲۱ و۲۲۳ و۲۲۵ و۳۳۹ و۳۶۲ و۳۷۶ و۳۸۱ قانون مدنی حکم بر الزام خوانده ردیف دوم به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان قطعه ۱۵ به مساحت ۲۱/۵۶ دسی مترمربع و پارکینگ قطعه ۵ فوق الاشعار با متعلقات و مشاعات پلاک ثبتی مذکور در حق خواهان در قبال اخذ باقیمانده ثمن با لحاظ کسری مساحت به مبلغ ۰۰۰/۱۰۰/۱۱۲ ریال به فروشندگان صادر و اعلام می دارد. ضمناً خواندگان از باب تسبیب مستنداً به مواد ۱۹۸ و۵۰۲ و۵۱۵ و۵۱۹ و۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۱ و۲ قانون مسئولیت مدنی مکلف به پرداخت مبلغ ۸۴۰/۸۲۴/۴ ریال بابت خسارت دادرسی در حق خواهان می باشد. و در خصوص دعوی تنظیم سند رسمی به طرفیت خوانده ردیف اول نظر به پاسخ استعلام ثبتی مذکور و صورت مجلس تفکیکی آپارتمان مزبور در سهم خوانده ردیف دوم قرارگرفته و نامبرده مالکیتی در پلاک ثبتی متنازع ٌفیه ندارد. و قانوناً قادر به انجام خواسته مذکور نمی باشد. لذا دعوی خواهان به طرفیت خوانده اول به لحاظ عدم مالکیت، دعوی توجهی بوی ندارد. و درنتیجه دادگاه مستنداً به بند ۴ ماده ۸۴ و ماده ۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ردّ دعوی در این قسمت صادر می نماید. و اما راجع به دعوی خسارت وجه التزام به مبلغ ۱۷۰ میلیون ریال بابت خسارت وجه التزام عدم حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی با التفات به مراتب فوق و اینکه مطالبه خسارت مستلزم اثبات دو مطلب است: اولاً: ایفای تکالیف مقرر در قرارداد در رأس موعد مقرر از جانب خواهان. ثانیاً: حصول تخلف خواندگان می باشد. و در مانحن فیه خواهان دلیلی بر آمادگی خود در رأس موعد مقرر بر تأدیه ثمن ارائه ننموده است، و صرف تخلف خواندگان در حضور در دفترخانه اسناد رسمی مربوطه برای تنظیم سند رسمی قصور خواندگان را توجیه و اثبات می نماید. زیرا در مانحن فیه تنظیم سند مورد معامله و تأدیه ثمن ریشه قراردادی دارد و ناشی از تعهدات طرفین می باشد. و با عنایت به اینکه طبق مبایعه نامه تنظیمی بین طرفین ملاک عدم حضور هریک از متعاملین در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی انتقال گواهی دفتر اسناد رسمی مربوطه بوده و خواهان گواهی که مبین حضور وی و عدم حضور خواندگان در دفتر اسناد رسمی در مهلت تعیین شده در مبایعه نامه جهت تنظیم سند رسمی انتقال باشد اقامه و ابراز نداشته، و تا زمانی که گواهی مزبور ارائه نگردد، ایفای تعهد خواهان و تخلف خواندگان برای دادگاه احراز نمی گردد. و از سوی دیگر با عدم ایفای تعهد خریدار، بایع قانوناً به استناد مواد ۳۷۸ و۳۷۷ قانون مدنی می تواند از تأدیه ثمن به استناد حق حبس خودداری و امتناع نماید و خواهان دلیلی بر آمادگی خود در رأس موعد مقرر بر تأدیه ثمن ارائه ننموده است. علی هذا نظر به اینکه دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از ناحیه خواهان ابراز نگردیده، مطالب و معاذیر عنوان شده از جانب نامبرده به شرح توضیحات معموله در دادخواست و جلسه دادگاه فاقد وجاهت قانونی بوده و مؤثر در مقام تشخیص نمی گردد، فلذا دادگاه دعوی خواهان در این قسمت غیر وارد تشخیص و مستنداً به مواد ۱۰و۲۲۶ و۲۲۷ و۳۳۹ و۳۷۶ و۳۷۷ حکم بر بطلان دعوی صادر و اعلام می گردد. رأی صادره نسبت به خوانده ردیف دوم غیابی و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در همین شعبه سپس و همچنین نسبت به خوانده ردیف اول حضوری و ظرف بیست از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ نیک بخش

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای ر.م. به طرفیت آقای م.ع. نسبت به دادنامه شماره ۸۳۸ مورخ ۹/۹/۹۲ صادره از شعبه ۱۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که براساس آن حکم به بطلان دعوی در رابطه با دعوی مطالبه خسارت وجه التزام به مبلغ ۱۷۰ میلیون ریال صادر گردیده است وارد و موجه نمی باشد زیرا دادنامه تجدیدنظر خواسته وفق مقررات و براساس محتویات پرونده صادرشده و از ناحیه تجدیدنظرخواه علل و جهات موجهی که موجبات نقض و از هم گسیختن دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم نماید ابراز و اقامه نشده است بر این اساس تجدیدنظرخواهی خارج از شقوق مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی تشخیص به استناد ذیل ماده ۳۵۸ همان قانون با ردّ تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید می شود رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه ۴۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
شیخ علیا لواسانی ـ توحید