ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت قرارداد

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۰/۱۰/۰۵
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز

موضوع

ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت قرارداد

پرسش

در صورتی که مستاجری حق کسب و پیشه خود را به دیگری واگذار کند چنان چه در قرارداد منعقده مساحت مغازه چهل مترمربع ذکر شده باشد ولی هنگام تحویل مغازه سی مترمربع باشد در این صورت منتقل الیه چه حقی دارد؟

نظر هیئت عالی

با وحدت ملاک از ماده ۳۵۵ قانون مدنی خریدار حق فسخ معامله را دارد. مگر این که به نحو دیگری طرفین تراضی کنند. واگذاری سرقفلی به نحوی که از سوال استنباط می شود فروش حق اولویت مستاجر در مغازه است که در این حالت به صورت قرارداد دیگری مانند صلح و هبه می باشد لذا به ملاک ماده ۴۵۶ قانون مدنی خریدار حق خیار فسخ معامله را دارد.

نظر اکثریت

معامله ای که انجام شده چه در قالب عقد صلح باشد و چه در قالب عقد معاوضه (موضوع ماده ۴۶۲ قانون مدنی ) و چه آن را در قالب هیچ یک از عقود معینه ندانیم و آن را از مصادیق قرارداد مالی خص وصی موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی تلقی کنیم چون در ماده ۴۵۶ قانون مدنی آمده است که تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است؛ لذا برای منتقل الیه حق خیار وجود دارد و چون مغازه مورد معامله دارای وصف خاصی بوده و این که چهل مترمربع باشد و بعد معلوم شده که دارای چنین وصفی نیست؛ لذا برای منتقل الیه حق فسخ وجود دارد.

نظر اقلیت

فرض سوال با ماده ۱۰ قانون مدنی منطبق است چون مساحت موضوعیت دارد کمبود مساحت یک نوع تخلف از شرط محسوب می شود و برای منتقل الیه خیار تخلف از شرط موجود است که با رعایت ماده ۴۴۲ قانون مدنی و مواد ۲۳۴ و ۲۳۵ قانون مذکور مستاجر لاحق منحصرا حق فسخ قرارداد را دارد. بند ۱ ماده ۲۳۴ قانون مدنی راجع به شرط صفت است و شرط صفت عبارت است از: شرط راجع به کیفیت و کمیت و ماده ۲۳۵ قانون مزبور هم حکم قضیه را بر فرض تخلف از شرط به شرح فوق بیان کرده است.