ماهیت قرارداد دوم در فرض انتقال قرارداد اجاره به دیگری

رأی خلاصه جریان پرونده

مورخ ۹۴/۳/۲۴ سازمان* به مدیریت عاملی اقای م. ح. دعوای به طرفیت ۱- م. ق. ف. فرزند ح. ۲- شهرداری نیاسر به خواسته صدور حکم بر ابطال معامله و الزام خواندگان بر استرداد وجوه اخذ شده منضم به تمامی غرامات و خسارات قانونی وارده به شرح مندرج در متن دادخواست مقوم به بیست میلیون و یک ریال در دادگستری شهرستان کاشان به شرح زیر مطرح نموده است: به استحضار می رساند اقای م. ق. ف. با هماهنگی شهرداری نیاسر در سال ۱۳۹۱ یک قطعه زمین به مساحت ۱۰۷۷۲ متر مربع از *با تمامی حقوق متصوره به مبلغ ششصد میلیون ریال به این جانب واگذار نموده و مبلغ معامله را طی سه فقره چک به شماره سریال های ۱۷۱۵۲ به مبلغ شصت میلیون ریال و سریال ۱۷۱۵۲۶ به مبلغ دویست و چهل میلیون ریال و سریال ۱۷۱۵۱۹ به مبلغ سیصد میلیون ریال پرداخت نمودم ولی متاسفانه متوجه شده ام که زمین مزبور متعلق به دولت بوده و معامله به صورت فضولی منعقد شده است. لذا تقاضای صدور حکم بر ابطال معامله و استرداد وجوه اخذ شده و تمامی غرامات و خسارات قانونی را دارم. پرونده به شعبه هفتم دادگاه عمومی حقوقی کاشان ارجاع می شود. پس از اخذ نقص در تعیین میزان استرداد وجوه از سوی دادگاه ، خواهان با ارسال لایحه ایی میزان را جمعا به مبلغ ششصد میلیون ریال تعیین و نسبت به ابطال هزینه تمبر اقدام نموده است. (صفحه ۱۸ پرونده ). دادگاه در تاریخ ۹۴/۱۲/۱۸ در وقت مقرر با حضور طرفین جلسه رسیدگی را تشکیل داده و خواهان اظهار داشت خواسته به شرح دادخواست تقدیمی است.و مضافا اینکه با توجه به اینکه اینجانب اراضی مورد دعوی را از خوانده ردیف اول تحویل و ایشان با خوانده ردیف دوم قرارداد داشته است.و الان مشخص شده که این اراضی متعلق به شهرداری نبوده و مالکیت ان سازمان* می باشد. خوانده ردیف اول اظهار داشت: مفاد قرارداد مورد تایید می باشد. و پس از تحویل ملک و اینکه اطراف ان با بیل مکانیکی خود شهرداری حفره نموده و محل را در تصرف اینجانب قرار داده اند و از انجایی که اینجانب قادر به اجرای طرح نبوده و با هماهنگی خود شهرداری ملک را به خواهان واگذار نمودم. وکیل خوانده ردیف دوم (شهرداری نیاسر ) اظهار داشت لایحه ای تنظیم و ارایه خواهم داد. (صفحه ۴۰ پرونده ) خانم ا. پ. به وکالت از شهرداری نیاسر (خوانده ردیف دوم ) با تنظیم لایحه ایی اظهار نموده: خواهان هیچ گونه سمتی در طرح دعوی نداشته و تقاضای رد دعوی را دارم. و مضافا اینکه دعوی مطروحه با توجه به اینکه قرارداد زمین متنازع فیه فیمابین شهرداری نیاسر و خوانده ردیف اول منعقد گردیده و شهرداری طرف قرارداد با خواهان نمی باشد. ، متوجه موکل (شهرداری نیاسر ) نمی باشد. …. (صفحات ۴۶ الی ۴۸ پرونده ) دادگاه در سازمان* در مورد این که ایا نسبت به این اراضی (مورد تنازع ) واگذاری قطعی به شهرداری نیاسر صورت پذیرفته یا خیر و در صورت وجود قرارداد ، تصویری از ان را در اختیار این شعبه قرار دهید استعلام به عمل اورده و اداره جهاد کشاورزی پاسخ استعلام اظهار داشت: … تا این لحظه واگذاری قطعی صورت نگرفته و عرصه تحویلی به صورت اجاره در اختیار شهرداری می باشد. و ضمنا تصویر قرارداد اجاره به پیوست می باشد. (صفحه ۵۴ پرونده ) دادگاه در وقت فوق العاده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید.

نسبت به دعوی سازمان* با مدیرعاملی اقای م. ح. با وکالت بعدی اقای ب. ح. م. به طرفیت خواندگان ۱- م. ق. فرزند ح. ۲- شهرداری نیاسر با وکالت خانم ا. پ. مبنی بر ابطال معامله و الزام خواندگان به استرداد وجوه اخذ شده به انضمام تمامی خسارات و غرامات قانونی با این توضیح که خوانده ردیف اول با هماهنگی شهرداری نیاسر در سال ۹۱ یک قطعه زمین به مساحت ۱۰۷۷۲ مترمربع از *– *با تمامی حقوق متصوره به مبلغ ششصد میلیون ریال به ایشان واگذار و ثمن معامله را پرداخت ولی در حال حاضر متوجه گردیده ملک مذکور متعلق به دولت و فضولی بوده که درخواست رسیدگی را دارند که با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی ، ملاحظه تصاویر م. دلیل سمت و اخرین اگهی تغییرات شرکت ، توافقنامه شماره ۱۰/۲۳/۱۳۵۰ مورخ ۸۹/۰۲/۲۳ که فی مابین خواندگان تنظیم و در ذیل ان سند ، خوانده ردیف اول قید نموده که کلیه ی مفاد قرارداد را در تاریخ ۹۱/۱۲/۱۰ به اقای م. ح. مدیرعامل سازمان* واگذار می نماید. نیز با توجه به نامه ی شماره ۳۰/۳۰/۸۳۷۰۰ مورخ ۹۱/۱۲/۱۰ که مبتنی بر اجازه ی واگذاری شهرداری نیاسر به خوانده ردیف اول جهت واگذاری ملک موضوع توافقنامه مورخ ۸۹/۰۲/۲۳ به شرکت خواهان می باشد. و اینکه جهت احراز واقعیت و اینکه ایا ملک مختلف فیه متعلق به خوانده ردیف دوم می باشد. یا خیر از مدیریت سازمان* استعلام که در پاسخ و طی شماره ۹۴/۶۴۰۴۹۷ – ۹۴/۱۲/۲۲ بیان داشته که واگذاری قطعی صورت نگرفته و عرصه ی تحویلی بصورت اجاره در اختیار شهرداری می باشد. که به پیوست تصویری از قرارداد اجاره را نیز ارسال نموده اند که بنا به مراتب فوق عدم وجود مالکیت خوانده ردیف دوم و تعلق ملک به غیر محرز بوده و نیز با التفات به اینکه با واگذاری مبیع از سوی خوانده ردیف اول به خواهان صرفا روابط حقوقی و قرارد. مابین نامبردگان برقرار و با درنظر گرفتن اصل نسبی بودن قراردادها و اینکه اثر هر عقدی به صورت نسبی و صرفا نسبت به متعاقدین بوده و نه اشخاص ثالث و از سوی خوانده ردیف اول نیز دعوی علیبحده ای بر تعیین تکلیف عقد منعقده مابین ایشان و خوانده ردیف دوم مطرح نگردیده بنابراین دادگاه تکلیفی درخصوص روابط ایشان نخواهد داشت و به همین منظور دادگاه به استناد بند چهار ماده ۸۴ قانون ایین دادرسی مدنی قرار رد دعوی نسبت به خوانده ردیف دوم را صادر و اعلام لیکن نسبت به خوانده ردیف اول با توجه به استدلال بعمل امده و احراز مستحق الغیر بودن مبیع و اینکه از سوی خوانده ایراد و دفاعی صورت نپذیرفته لذا دادگاه به استناد مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون ایین دادرسی مدنی و ۳۶۴٫۳۹۰٫۳۹۱ و ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم بر بطلان عقد بیع و ابطال مبایعه نامه مورخ ۹۱/۱۲/۱۰ و نیز مطابق را وحدت رویه شماره ۷۳۳ هییت عمومی دیوانعالی کشور رای بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ۶۰۰/۰۰۰/۰۰۰ریال بعنوان ثمن معامله و نیر به لحاظ کاهش ارزش پول به پرداخت مابهالتفاوت ثمن معامله بعنوان غرامات وارده که حین الاجرا بر مبنای نرخ تورم اعلامی از بانک مرکزی محاسبه و تعیین خواهد گردید.به اضافه خسارات دادرسی درحق خواهان صادر و اعلام میدارد. رای صادره درخصوص محکومیت حضوری و مجموعا ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در مرجع محترم تجدیدنظر استان می باشد.

اقای ب. حاج ح. وکیل خواهان از دادنامه شماره ۱۰۸۷-۹۵/۷/۲۷ صادره از شعبه هفتم دادگاه عمومی حقوقی کاشان تقاضای تجدیدنظرخواهی می نماید. و پرونده به شعبه سیزدهم دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان ارجاع می شود. و شعبه مذکور به موجب دادنامه شماره ۱۵۰۸-۹۶/۹/۳۰ مستندا به مواد ۳۵۸ و ۳۵۱ قانون ایین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته در قسمت مورد اعتراض تجدیدنظرخواه را ا.اح و تایید و استوار می نماید. (صفحه ۱۱۶ پرونده ). خوانده دعوی از دادنامه شماره ۱۰۸۷-۹۵/۷/۲۷ صادره از شعبه هفتم دادگاه حقوقی کاشان تقاضای فرجام خواهی می نماید. و در مورد پرداخت هزینه دادرسی در مرحله فرجام خواهی نیز ادعای اعسار می نماید. و شعبه هفتم دادگاه عمومی حقوقی کاشان به موجب دادنامه شماره ۰۰۸۰-۹۶/۱/۲۱ مستندا به مواد ۵۰۴ و ۵۰۵ و ۵۰۶ قانون ایین دادرسی مدنی حکم به رد دعوی صادر می نماید. (صفحه ۱۰۵ پرونده ). اقای م. ق. ف. فرزند ح. از دادنامه شماره ۰۰۸۰-۹۶/۱/۲۱ صادره از شعبه هفتم دادگاه عمومی حقوقی تقاضای تجدیدنظرخواهی می نماید. و شعبه ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان به موجب دادنامه شماره ۰۹۱۳-۹۹/۵/۲۱ دادنامه تجدیدنظرخواسته را مستندا به ماده ۳۵۸ قانون ایین دادرسی مدنی تایید می نماید. (صفحه ۱۲۳ پرونده ) فرجام خواه نسبت به پرداخت هزینه فرجام خواهی اقدام می نماید. (صفحه ۱۲۹ پرونده ). فرجام خواه اقای م. ق. ف. در لایحه فرجام خواهی اظهار می دارد.: موضوع توافقنامه مورخ ۸۹/۲/۲۳ فیمابین اقای م. ق. ف. شهرداری نیاسر عبارت است.از: انجام عملیات اماده سازی *… جهت احداث یک واحد نمایشگاه و کارگاه سنگبری به استناد قرارداد اجاره فی مابین شهرداری نیاسر و سازمان* بوده که این عبارت صرفا به معنای تعهد شهرداری جهت اماده سازی زمین در برابر متقاضی بوده و به هیچ وجه مفید معنای انتقال مالکیت عین زمین به وی نبوده و نیست و انچه به عنوان مبلغ توافقنامه نیز درج شده ثمن معامله نبوده و بلکه هزینه اماده سازی زمین بوده است.و مهم تر انکه به موجب ماده ۹ همین قرارداد با احراز شرایط مالکانه و تصرفات مالکانه و انجام کلیه امور ثبتی بر عهده متقاضی بوده … و نیز مطابق ماده ۴ این توافقنامه بعد از تکمیل و راه اندازی شرکت و انجام تعهدات متقاضی شهرداری نسبت به معرفی وی به مدیریت جهاد کشاورزی جهت اخذ سند مالکیت اقدام خواهد نمود. در پایان قرارداد اینجانب را به عنوان مجری امضای نموده است.و نه خریدار. بنابراین تمامی تعهدات از نوع دینی بوده و هیچگونه انتقال مالکیت نسبت به عین صورت نپذیرفته است. در واقع شهرداری بابت اماده سازی زمین هزینه هایی را دریافت داشته و در عین حال تعهد نموده است.که به متقاضی جهت اخذ سند مالکیت از اداره جهاد کشاورزی کمک نماید. و طبیعتا متعهد له این توافقنامه نیز حق داشته وفق ماده ۲۳۷ قانون مدنی بر مبنای توافق نامه با شهرداری ، اجبار وی به ایفای تعهداتش را تقاضا نماید. لذا وجه پرداخت شده بابت ثمن معامله خرید و فروش زمین نبوده و بلکه هزینه های انجام تعهدات ما فی الذمه شهرداری نیاسر به شرح مندرج در توافقنامه بوده است. بنابراین عقد موضوع توافق نامه مورخ ۸۹/۲/۲۳ اساسا بیع نبوده تا مشمول اثار ناشی از جمله ضمان درک ناشی از مستحق للغیر بودن مبیع باشد. لکن انچه در عمل اتفاق افتاده مرقومه مورخ ۹۱/۱۲/۱۰ اینجانب مبنی بر واگذاری عین همان توافقنامه اولیه به سازمان* بوده است.که چنین عبارتی نیز به هیچ وجه مصداق عقد بیع نبوده است.… فرجام خوانده ( سازمان* ) در تبادل لایحه تصریح نموده است: … اقای ق. ف. (فرجام خواه ) قطعه زمین مذکور را به عنوان اینکه مالک ان است.به این جانب فروخته است.و در مقام بایع ملک را انتقال داده است.و ثمن معامله را دریافت نموده است.چراکه خودشان در بندهای قبل اذعان داشته اند که معامله به صورت فروشی بوده و از لغات عقد بیع و ثمن استفاده نموده است.و از اینکه خواسته ابطال و بطلان عقد بیع نبوده ایراد نموده است.بنابراین خود ایشان اذعان دارند که عقد فیمابین بیع بوده است. قصد واقعی طرفین بیع بوده و می باشد. و هیچ قصدی فیمابین مبنی بر تعهد نبوده است.و تقاضای رد فرجام خواهی را نموده است. پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده است.شعبه پس از ارایه گزارش عضو ممیز و مشاوره به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید.:

رأی دادگاه بدوی

فرجام خواهی اقای م. ق. ف. فرزند ح. نسبت به دادنامه شماره ۱۰۸۷-۹۵/۷/۲۷ صادره از شعبه هفتم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان کاشان به شرح ذیل وارد است.اولا توافق نامه مورخ ۸۹/۲/۲۳ بین اقای م. ق. ف. و شهرداری منعقد شده از این توافقنامه ظاهرا و مفهوما عقد بیع استنباط نمی شود. زیرا موضوع قرارداد اماده سازی ده هزار و هفتصد و هفتاد و دو مترمربع از اراضی مراتع در منطقه صنایع کارگاهی است.که در ماده ۳ ان عملیات اماده سازی *جهت احداث یک واحد نمایشگاه و کارگاه سنگبری به استناد قرارداد اجاره بین شهرداری نیاسر و اداره جهاد کشاورزی واگذار شده است.لذا واگذاری کلیه مفاد قرارداد به سازمان* با مدیرعاملی اقای م. ح. ف. افاده عقد بیع را نمی نماید. به عبارت دیگر چنانچه قرارداد اجاره بین شهرداری نیاسر با اداره جهاد کشاورزی ملاحظه شود. و از قرارداد حق انتقال مورد اجاره به شخص ثالث تفویض شده باشد. ، مدلول قرارداد موثر در اتخاذ تصمیم شایسته می باشد. که دادگاه اساسا قرارداد اجاره بین شهرداری نیاسر و اداره جهاد کشاورزی را مورد ملاحظه قرار نداده است.ثانیا در فرض این که مدت اجاره بین شهرداری و اداره جهاد کشاورزی منقضی شده باشد. و یا حتی انتقال به غیر در قرارداد اجاره سلب شده باشد. و از سوی شهرداری به اقای م. ق. ف. و ایشان نیز به شرکت خواهان به نحو فضو. منتقل نموده باشد. فاقد ایراد قانونی است.مگر این که از سوی اداره جهاد کشاورزی تنفیذ نشود. و در مانحن فیه از حیث اینکه قرارداد واگذاری مورد اجاره استنادی مورد تنفیذ از سوی اداره جهاد کشاورزی میباشد. یا خیر ، استعلامی صورت نگرفته و پاسخ نامه شماره ۹۴/۶۴۰۴۹۷-۹۴/۱۲/۲۲ مدیریت سازمان* هم کافی نمی باشد. (برگ ۵۴ پرونده ) ثالثا نامه شماره ۳۰/۳۰/۸۳۷-۹۱/۱۲/۱۰ شهرداری نیاسر به اقای م. ق. ف. (خوانده ) دلالتی به قرارداد اجاره بین شهرداری و اداره جهاد کشاورزی ندارد. لذا قرارداد اجاره ای که در پرونده مورد استناد دادگاه قرار گرفته ، در پرونده مشاهده نشده است. (به صورت خوانا ) لذا به استناد بند الف ماده ۴۰۱ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن نقض رای فرجام خواسته پرونده جهت رسیدگی مجدد به دادگاه صادرکننده رای منقوض ارجاع می گردد. / ل-۱۴۰۰/۱/۱۵

شعبه دهم دیوان عالی کشور

رییس: م. ع. پ. مستشار: س. ا. م.

عضو معاون: ع. پ.