مبدأ استحقاق غرامات ناشی از مستحق للغیر در آمدن مبیع

رأی شعبه دیوان عالی کشور

به حکایت پروندة کلاسه ۹۳۰۴۵۶ شعبة اول دادگاه عمومی حقوقی اراک، آقایان ع. ب. و م. ب. وکلای دادگستری به وکالت از خانم م. م. فرزند ع. در تاریخ ۱۳۹۳/۷/۲۷ با تقدیم دادخواست به طرفیت آقایان ۱- ج. ط.ب. فرزند غ. ۲- م. ب.الف. فرزند م.الف. به خواستة «استرداد بخشی از ثمن معامله موضوع مبایعه نامة عادی پیوست دادخواست ضمن رعایت ماده ۴۴۱ به بعد قانون مدنی با جلب نظر کارشناسی مقوم به ۵۱ میلیون ریال و مطالبة کلیة خسارات و غرامات وارده با جلب نظر کارشناس علی الحساب مقوم به ۳۱۰ هزار تومان با احتساب هزینة دادرسی و حق الوکاله»;، اختصاراً توضیح داده اند که: موکّلة ایشان در سال ۱۳۸۳ به موجب مبایعه نامة استنادی یک قطعه زمین به متراژ ۲۰۰۰ مترمربع واقع در روستای گ. اراک را از خواندگان با پرداخت مبلغ ۱۶۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال خریداری و متصرف گردیده است. با صدور دادنامة شماره ۱۰۶۰-۹۱۰ شعبة سوم دادگاه عمومی حقوقی اراک معلوم می شود که قسمتی از ملک مورد خریداری به مقدار ۸۵۰ مترمربع مستحقٌ للغیر درآمده و متعلق به شخصی به نام آقای ه. الف. بوده است. در نتیجة اجرای مفاد دادنامه تعداد فراوانی درختان مثمر مغروسه از جانب موکل قلع و قمع گردیده است. به دستور دادگاه وقت تعیین و طرفین دعوت به رسیدگی شده اند. در جلسة مورخ ۱۳۹۳/۸/۲۶ دادگاه، خواندة ردیف اول اظهار می نماید که: «سال ۸۳ یک قطعه زمین به خانم خواهان که مشترک با آقای ب.الف. بودیم، فروختیم، تحویل دادیم ولی تصرف نکرد. بعداً او ۴۰۰ متر رفته بود روی زمین همسایه، در حالیکه باید ۲۰۰۰ متر زمین داشته باشد. الآن زمین خواهان ۱۵۰۰ و خورده ای است ولی آن کمبود زمین که هست دست همسایة ما آقای الف. ... هست. ما آنچه داشتیم فروختیم که حدود ۲۰۰۰ متر بوده است. ۵۶۵۰ متر زمین داشتیم که به افراد مختلف فروخته ایم او خودش حدود را بهم زده است الآن چند دست اراضی گشته است. او ۴۵۰ متر از زمین احمدوند را تصرف کرده بود که همسایه ها شاهد هستند. در عین حال ما آنچه فروختیم تحویل دادیم چون در سال بعد تصرف کرده است، محدوده را بهم زده، ما آن موقع کنارش زمین داشتیم اگر کم بود باید به طرف زمین ما می آمد نه اینکه به طرف زمین همسایه می رفت»;. خواندة ردیف دوم هم می گوید: «من حرف های آقای ط.ب. را قبول دارم متأسفانه در شعبة سوم ما را نخواستند تا پاسخگو باشیم»;. آنگاه، دادگاه دستور داده است که پرونده ۹۱۰۲۲۱ و ۹۱۰۳۶۳ شعبة سوم مطالبه و به نظر برسد. در مورخ ۹۳/۱۰/۱ پرونده های استنادی مورد ملاحظة دادگاه واقع شده و خلاصه گزارش آن ها به شرح ذیل منعکس می گردد: «پروندة کلاسه ۹۱۰۲۲۱: ... آقای ه.الف. به طرفیت آقای غ.ز. دادخواستی به خواستة الزام خوانده به خلع ید از پلاک ثبتی ... به شمارة ملک ۱/۳۳ و قلع و قمع بناهای احداثی در تاریخ ۹۱/۳/۲۷، تقدیم نموده است. به شعبة سوم دادگاه حقوقی ارجاع شده ... خواهان سند مالکیت خود را ضمیمه نموده است. در سند مشخصات ملک، شش دانگ یک قطعه زمین مزروعی به مساحت ۳۰۲۸/۲۰ متر پلاک ... فرعی از یک اصلی مفروز و مجزّا شده از قطعه سوم تفکیکی از اصلی مذکور واقع در حومه بخش یک اراک موسوم به گ. قید شده است مالکیت خواهان را تأیید نموده است. خوانده در دفاع اظهار داشته است طبق بیع نامه که تقدیم می نمایم خریداری کرده ... بیع نامه به نام خانم م. م. است که در پرونده ۹۱۰۳۶۳ وی جلب ثالث شده ... طبق این مبایعه نامة عادی آقای ج. ط.ب. و م. ب.الف. ، خریدار خانم م. م. ، موضوع بیع ۲۰۰۰ متر از زمین های گ. از قطعه یک طبق نقشة تفکیکی به مبلغ ۱۶ میلیون تومان موضوع به کارشناسی ارجاع شده، کارشناس تأیید کرده است مقدار ۱۱ متر در عرض و ۸۵/۳۰ متر در طول به زمین خواهان از طرف خوانده تجاوز شده است، اعتراض نشده ... طرفین اعتراض ننموده اند. رأی دادگاه به شرح خواسته صادر و اجرائیه نیز صادر شده است ...»;. سپس دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر نموده تا کارشناس منتخب با معاینة محل و ملاحظه اسناد طرفین با ترسیم کروکی اعلام دارد که از میزان اراضی خریداری شده توسط خواهان از خواندگان، چه مقدار کسر می باشد و این کسری از چه حدّی است و آیا خواندگان در آن دارای ملک بوده یا هستند؟ و قیمت روز زمین به متراژ و قیمت روز معامله هم مشخص گردد. کارشناس منتخب مفاد قرار صادره را به مرحلة اجرا در آورده و گرایش اقدامات خود را تسلیم دادگاه نموده است. (برگ های شماره ۳۷ الی ۳۹ پرونده). مشارالیه پس از بیان مقدماتی چنین اظهار نظر می کند: «مستند به موارد اشاره شده در متن گزارش و سایر بررسی های به عمل آمده و در نظر گرفتن حدود ثبتی پلاک به شماره ... فرعی از یک اصلی واقع در حومة بخش یک اراک و مفاد دادنامة صادره از شعبة سوم، قطعة واگذاری به خانم م. م. نسبت به مقدار ۲۰۰۰ مترمربع موضوع مبایعه نامة عادی سال ۱۳۸۳ به مقدار ۵۱۹/۳۷ مترمربع کسر مساحت دارد»;. وصول نظریة کارشناسی به طرفین دعوی ابلاغ شده است. توضیحات مورخ ۹۴/۲/۱۹ کارشناس موصوف (آقای ع.س.) در دادگاه نیز به شرح ذیل می باشد: «مقدار کسری زمین خواهان که از خواندگان خریداری نموده ۵۱۹/۳۷ مترمربع از حدّ شرقی است. خواندگان دارای مالکیت بوده اند درخصوص زمین مجاور این زمین طرح دعوی در شعبه سوم حقوقی شده و برای این کسری به زمین مجاور الحاق شده، خلع ید و تحویل مالک مجاور آقای الف. گردیده است و فقط همین زمین را داشته اند و تعیین قیمت روز زمین و قیمت روز معامله درخصوص متراژ کسری، در صلاحیت بنده نمی باشد ...»;. حسب تصمیم مورخ ۱۳۹۴/۳/۱۱ دادگاه برای ارزیابی و تعیین قیمت روز زمین و قیمت روز معامله، قرار ارجاع به کارشناسی صادر و آقای الف. س. به عنوان کارشناس قضیه انتخاب شده است. با اجرای قرار مزبور نظریة این کارشناس هم (به دلالت برگ شماره ۵۸ پرونده) تسلیم دادگاه شده و مشعر بر اینست که: «این زمین واقع در حومة شهرستان اراک (گ.) و در مجاورت جادة کمربندی شمالی اراک در نزدیکی تقاطع با جادة ف. به شرح کروکی پیوست است که براساس گزارش مورخ ۹۴/۲/۹ کارشناس بدوی نسبت به مبایعه نامة فروش زمین از خواندگان که کل زمین ۲۰۰۰ متر زمین بوده ولی ۵۱۹/۳۷ مترمربع جمعاً کسری دارد لذا قیمت زمین با توجه به محل قرار گرفتن، دسترسی به جادة اصلی و فرعی، وسعت، نوع کاربری و سایر عوامل مؤثر در امر کارشناسی از قرار هر مترمربع ۵۵۰/۰۰۰ ریال معادل پنجاه و پنج هزار تومان و برای ۵۱۹/۳۷ متر جمعاً به مبلغ ۲۸۵۶۵۳۵۰۰۰ ریال ... تعیین می گردد. ضمناً قیمت زمین در زمان معامله براساس مبایعه نامه و تأیید طرفین از قرار متری ۸۰۰۰ تومان در نظر گرفته شده است»;. وکیل خواهان طی لایحه ای به واردة شماره ۱۰۷۳۵-۹۴/۵/۸ نسبت به نظریة کارشناسی راجع به قیمت گذاری زمین معترض گردیده و درخواست ارجاع به هیئت سه نفرة کارشناسی را دارد. و خواندگان نیز با تسلیم لایحة ثبت شده به شماره ۱۰۹۰۲-۹۴/۶/۹ نظریة کارشناس را مبتنی بر اشتباه دانسته و به آن اعتراض نموده اند. بالاخره دادگاه ختم رسیدگی اعلام و برابر دادنامة شماره ۱۰۰۶۲۶-۱۳۹۴/۶/۲۲ رأی خود را به شرح آتی صادر می نماید: «درخصوص دادخواست خواهان خانم م. م. فرزند ع. با وکالت آقای ع. ب. و م. ب. ... به طرفیت خواندگان آقایان ۱- ج. ط.ب. فرزند غ. ۲- م. ب.الف. فرزند م.الف. به خواستة استرداد بخشی از ثمن مبایعه نامة عادی و مطالبة غرامات وارده بابت مستحق ٌللغیر درآمدن بخشی از مبیع با جلب نظر کارشناس به انضمام خسارات دادرسی که خواستة اول به پنجاه و یک میلیون ریال و خواستة دوم به سیصد و ده هزار تومان تقویم گردیده است. بدین توضیح که حسب شرح دادخواست و لوایح تقدیمی و صورت جلسة مورخ ۱۳۹۳/۸/۲۶ جلسة رسیدگی دادگاه، وکلای ... خواهان اظهار داشتند؛ موکلة ایشان به موجب مبایعه نامة عادی در سال ۱۳۸۳ اقدام به ابتیاع دو هزار مترمربع زمین با حدود مندرج، واقع در روستای گ. به مبلغ یکصد و شصت میلیون ریال می نماید. پیرو اقامة دعوی توسط فردی به هویت ا.ه.پ. و به موجب دادنامة صادره از شعبه سوم دادگاه حقوقی اراک ۸۵۰ مترمربع از مبیع فوق مستحق ٌللغیر تشخیص و درحق مدعی خلع ید می گردد. لذا تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نمودند. با التفات و مداقّه در جامع محتویات پرونده و مندرجات مضبوط شامل ۱- دادخواست تقدیمی ۲- رونوشت مصدق مبایعه نامه شماره ۱۰۵۵۷ که حکایت از فروش دو هزار مترمربع از اراضی روستای گاوخانه با ثمن معین از جانب خواندگان به خواهان موصوف دارد ۳- رونوشت مصدق دادنامة شماره ۳۰۰۱۷۷-۹۱/۱۱/۱۷ صادره از شعبة سوم دادگاه حقوقی اراک و نیز رونوشت اجرائیه مربوط به دادنامة یاد شده که جملگی مبیّن محکومیت خواهان به خلع ید به میزان ۸۵۰ مترمربع و قلع و قمع مستحدثات در اراضی متنازع ٌفیه می باشد ۴- گزارش کارشناس رسمی دادگستری در رشتة نقشه برداری و اطلاعات مکانی که پس از ابلاغ به مترافعین مصون از اعتراض واقع گردیده است و با اوضاع و احوال مسلم قضیه مغایرت و مبانیت دارد ۵- اعمال خیار تبعّض صفقه با حصول شرایط آن از جانب خواهان دعوی ۶- صرف نظر از گزارش کارشناس رسمی دادگستری در رشتة کشاورزی و منابع طبیعی و بالطبع عدم ترتیب اثر به لوایح اعتراضی طرفین به لحاظ وجود ضابطه تقنینی درخصوص نحوة احتساب ثمن استردادی ناشی از اعمال خیار تبعّض صفقه لهذا دادگاه ضمن احراز جهل خریدار به وجود فساد در زمان عقد بیع خواستة خواهان را موجه و مقرون به حق تشخیص داده است. با استناد به مواد ۳۹۰، ۳۹۱، ۴۴۱، ۴۴۲، ۴۴۳، ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ (بند دوم) قانون مدنی و لحاظ رأی وحدت رویة شماره ۷۳۳-۱۳۹۳/۷/۱۵ هیئت عمومی دیوان عالی کشور (ناظر به نحوة تعیین غرامت) و مواد ۱۹۸، ۵۱۵، ۵۱۹ و ۵۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی، خواندگان را بالمناصفه به استرداد مبلغ ۶۸/۰۰۰/۰۰۰ ریال بابت بخشی از ثمن مبیع که مستحق ٌللغیر تشخیص داده شده است (از قرار هر متر هشتاد هزار ریال) با احتساب خسارت تأخیر تأدیه وجه مذکور توجهاً به کاهش ارزش ثمن بر مبنای شاخص اعلامی بانک مرکزی از تاریخ صدور اجرائیه (۱۳۹۲/۲/۱۱) به عنوان تاریخ قطعیّت دادنامه مشعر بر مستحقٌ للغیر درآمدن بخشی از مبیع، تا یوم وصول قابل محاسبه در اجرای احکام مدنی و پرداخت مبلغ یک میلیون و نهصد و نود هزار ریال بابت هزینة دادرسی و دو میلیون ریال بابت حق الوکالة وکیل در مرحلة بدوی درحق خواهان محکوم می نماید. متذکر می شود دفتر شعبه در زمان صدور اجرائیه مابه التفاوت هزینة دادرسی را وصول و وکلای محترم را به رفع نقص تمبر وکالت نامة خود تذکر دهد ...»;. دادنامة فوق الاشعار در تاریخ ۱۳۹۴/۸/۱۰ به وکلای خواهان ابلاغ شده و در تاریخ ۱۳۹۴/۹/۱۸ آقای م. ب. احد از وکلای او ضمن تقدیم دادخواست فرجامی نسبت به دادنامة مذکور اعتراض نموده است. و نقض آن و صدور رأی بر وفق نظریة کارشناس را تقاضا دارد. جهات اعتراض فرجام خواه به شرح لایحة پیوست دادخواست تقدیمی است. لازم به ذکر است که محکوم ٌعلیهما نیز به مقام تجدیدنظرخواهی برآمده اند و دادنامة شماره ۳۰۰۹۲۹-۹۴/۹/۳۰ شعبة هشتم دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی در تأیید رأی بدوی صدور یافته است. سابقه ای از وصول لایحة جوابیّه از سوی فرجام خواندگان، به نظر نرسید. نهایتاً پرونده با اقدامات دفتری به دیوان عالی کشور ارسال و تحت کلاسة بالا در دستور کار این شعبه قرار گرفته است مشروح لایحه فرجام خواه به هنگام شور قرائت می شود. هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی می دهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

رأی معترض ٌعنه از حیث تعیین مبلغ قابل استرداد بابت ثمن بخشی از مبیع که مستحق ٌللغیر درآمده، منطبق با خواستة خواهان و دلایل موجود در پرونده و بر وفق مقّررات قانونی است. لذا در این خصوص، اعتراض فرجام خواه مردود اعلام و رأی صادره مستنداً به مواد ۳۷۰ و ۳۹۶ قانون آیین دادرسی مدنی ابرام می گردد. لیکن درخصوص غرامات وارده، چون زمان استحقاق خواهان به دریافت خسارت ناشی از کاهش ارزش ثمن، برخلاف دستور ماده ۵۲۲ قانون فوق الذکر به جای تاریخ تقدیم دادخواست (مطالبه)، تاریخ صدور اجرائیه منظور گردیده و راجع به غرامات ناشی از قلع و قمع درختان مثمر مغروسة مورد ادعای خواهان نیز بررسی های لازم صورت نگرفته است، لذا تحقیقات انجام شده ناقص تشخیص و مستنداً به بند ۵ ماده ۳۷۱ و بند «الف»; ماده ۴۰۱ قانون مرقوم، ضمن نقض این قسمت از دادنامة فرجام خواسته، رسیدگی مجّدد را به همان شعبة صادرکنندة رأی منقوض ارجاع می نماید. /ل
شعبه دهم دیوان عالی کشور
رئیس: محمدهادی عبداله پور
مستشار: سیدحجت اله میرمجیدی