محدود کردن حق پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

رأی خلاصه جریان پرونده

در پرونده پیوست آقای سید الف. ب. به وکالت از آقایان و خانم ها ۱- ک. ص. ۲- و. ب. ۳- س. س. ۴- م. خ. دادخواستی به طرفیت آقایان و خانم ۱- م. ک.ع.ن. ۲- ک. ک.ن. ۳- پ. خ. ۴- م. ع.ح. ۵- ج. ق. ۶- م.ع. ک. ۷- س. م. ۸- ف. ن.خ. به خواسته ابطال مبایعه نامه ( مالی غیر منقول ) ( ابطال عقد بیع مبنی بر فروش آپارتمان مذکور در متن دادخواست از پلاک های ثبتی ... ـ ...ـ ...ـ ......ـ ۱۷۳۰ـ ...ـ ...ـ ...ـ ... ـ ۱۷۴۶ فرعی از ۶۷ اصلی بخش ۱۱ تهران از ناحیه خواندگان ردیف های ۱ و ۲ و به خواندگان ردیف های ۳ لغایت ۸ ) مقوم به ۵۰۰۰۰۰۰۰ ریال ارزش منطقه ای ملک ۵۰۰۰۰۰۰۰ ریال ، مطالبه خسارات دادرسی و مطالبه خسارت تأخیر تأدیه ، دلایل و منضمات دادخواست عبارت است از ۱- درخواست جلب نظر کارشناس ۲- رسید تحویل سند مالکیت موکلین به خواندگان ردیف های ۱ و ۲و ۳ پلاک ثبتی به شماره ۶۷/۱۷۳۰ فرعی از ... ۴- قرارداد مشارکت به شماره ۱۱۰ مورخ ۱۳۸۸/۵/۶ --‌ ۵- وکالت نامه شماره ۶۳۲۳۱ مورخ ۹۳/۴/۲۶ میزان تمبر مالیاتی به مبلغ ۷۵۰۰۰۰ ریال باطل شد ۶- شناسنامه وکارت ملی موکلین . با این توضیح که : « .... طبق قرارداد مشارکت مدنی تنظیمی فیمابین موکلین ردیف اول تا سوم و خواندگان ردیف اول و دوم توافق شد که در پلاک های ثبتی فرعی پلاک های ثبتی ... ـ ...ـ ...ـ ......ـ ۱۷۳۰ـ ...ـ ...ـ ...ـ ... ـ ۱۷۴۶ فرعی از ۶۷ اصلی واقع در بخش ۱۱ تهران بنشانی... توسط خواندگان مذکور احداث بنا و آپارتمان سازی صورت پذیرد که طبق ماده ۴ قرارداد معادل ۶۰% از آپارتمانهای احداثی سهم موکلین بعنوان طرف اول و ۴۰ % سهم خواندگان یاد شده بعنوان طرف دوم تعلق گیرد توضیحاَ اینکه آقای و. ب. با وکالتنامه ی شماره ۲۱۱۴۰-۱۳۸۹/۳/۲ تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره ... تهران نسبت به امضاء ذیل قرارداد مشارکت مدنی فوق الذکر به جای خانم م. خ. اقدام نموده است که طبق ماده ۵ قرارداد سهم هریک مشخص شده است و طبق ماده ۱۷ همان قرارداد مقرر گردید که چنانچه طرف دوم ( خواندگان مذکور ) تمایل به پیش فروش واحدهای متعلق به خود را داشته باشد می تواند جهت پیش فروش واحدهای متعلق به خود طبق تقسیم نامه توافقی پس از پایان اجرای اسکلت تنها یک واحد و پس از پایان اجرای نازک کاری نیز یک واحد دیگر را پیش فروش نمایند ولیکن در همان بند قرارداد تأکید شده است که پیش فروش باید به امضاء هر دو طرف برسد و مورد تأیید طرفین باشد ولیکن خواندگان قبل از موعد مقرر و خارج از حدود اختیارات و حق خود بدون موافقت و تأیید موکلین بعنوان طرف اول قرارداد مبادرت به فروش به ترتیب ۱- آپارتمان واقع در طبقه چهارم غربی به آقای پ. خ. ۲- آپارتمان واقع در طبقه دوم غربی به آقای م. ع.ح. ۳- آپارتمان واقع در طبقه اول شرقی سمت حیاط به آقای ج. ق. ۴- آپارتمان واقع در طبقه دوم غربی به آقای م.ع. ک. ۵- آپارتمان واقع در طبقه سوم شرقی به آقای س. م. ۶- آپارتمان واقع در طبقه دوم شرقی به خانم ف. ن.خ. ف. نموده اند. بنابراین با توجه به اینکه اقدام خواندگان موصوف بر خلاف مفاد قرارداد و معارض با حق موکلین بوده است مستدعی است دستور فرمایید به موضوع رسیدگی و حکم به ابطال عقود بیع مبنی بر فروش آپارتمان های موصوف و پرداخت خسارات وارده در حق موکلین وفق قاعده تسبیب صادر فرمایید. دادخواست تقدیم مجتمع قضایی عدالت گردیده و پس از ثبت درتاریخ ۹۳/۵/۱ جهت رسیدگی به شعبه ۱۰۷ محاکم حقوقی تهران ارجاع شده است دادگاه پس جری تشریفات قانونی ختم رسیدگی را اعلام و برابر دادنامه شماره ۹۴۰۰۰۳۱ مورخه ۹۴/۱/۲۹ چنین رأی داده است : « ... بدین شرح که قرارداد مشارکتی فیمابین خواهانها ردیف اول تا سوم با خواندگان ردیف اول و دوم منعقد گردیده است و توافق شده است که ملک به پلاکهای ثبتی فوق الذکر جهت احداث بنا توسط خواندگان مذکور در اختیار ایشان قرار گیرد و طبق ماده ۴ قرارداد معادل ۶۰% از آپارتمانهای احداثی به عنوان سهم خواهانها و ۴۰% بعنوان سهم خواندگان ردیف اول و دوم تعیین گردیده است و آقای و. ب. به وکالت از خانم م. خ. قرارداد مشارکت را امضاء کرده است و طبق ماده ۱۷ قرارداد توافق گردیده است که چنانچه خواندگان ردیف اول و دوم تمایل به پیش فروش واحدهای متعلق به خود را داشته باشند می توانند جهت پیش فروش واحدهای متعلق به خود را طبق تقسیم نامه توافقی پس از پایان اجرای اسکلت یک واحد و پس از پایان اجرای نازک کاری نیز یک واحد پیش فروش نماید و پیش فروش می بایست به امضای هر دو طرف برسد ولی خواندگان مذکور آپارتمان واقع در طبقه چهارم غربی را به آقای م. ع.ح. و آپارتمان واقع در طبقه اول شرقی را به آقای ج. ق. و آپارتمان واقع در طبق دوم غربی را به آقای م.ع. ک. و آپارتمان واقع در طبقه سوم شرقی را به آقای س. م. و آپارتمان واقع در طبقه دوم شرقی را به خانم ف. ن.خ. فروخته اند، و این فروش واحدهای سهمی خواندگان ردیف اول و دوم بدون موافقت خواهانها بوده است ، لذا خواهانهای تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را کرده اند وکیل خواندگان ردیف سوم الی هشتم طی لایحه دفاعیه شماره ۱۱۷ مورخ ۹۴/۱/۲۳ به صلاحیت دادگاه ایراد نموده و اعلام داشته است که در قرارداد مشارکت حل اختلاف از طریق داوری پیش بینی شده است لذا موضوع را قابل رسیدگی در دادگاه ندانسته و در ماهیت امر نیز تقاضای رد دعوی خواهان را کرده است این دادگاه در خصوص ایراد وکیل خواندگان راجع به صلاحیت دادگاه با عنایت به اینکه قرارداد مشارکت فیمابین خواندگان ردیف سوم الی هشتم با خواهانها نبوده است و امر داوری صرفاً نسبت به طرفین قرارداد مشارکت قابل طرح می باشد لذا به رد ایراد وکیل خواندگان اعلام نظر می نماید. ولی در ماهیت امر این دادگاه با توجه به اینکه در اساس قرارداد مشارکت مورد استناد طرفین آقای ک. ک.ن. مالکیت در واحدهای سهمی خویش یافته است و برهمین اساس نیز توسط خواهانها بخشی از عرصه به صورت رسمی به ایشان منتقل گردیده است و براساس پاسخ استعلام ثبتی شماره ۴۴۹۰۹ مورخ ۹۳/۶/۱۸ ایشان نیز مالکیت رسمی مشاعی در ملک موضوع دعوی دارد و با توجه به اینکه برای صحت هر معامله چهار شرط اساسی در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شامل قصد طرفین و رضای آنها و اهلیت طرفین و موضوع معین و مشروعیت جهت معامله قید گردیده است که درمانحن فیه معامله انجام شده واجد شروط قانونی فوق الذکر می باشد و عدم موافقت خواهانها بر اساس قرارداد مشارکت فسادی نسبت به معاملات انجام شده وارد نمی آورد و در فرضی که خواندگان ردیف اول و دوم تعهدات خویش را در خصوص تکمیل ساختمان و سایر امور انجام نداده باشند خواهانها می بایست وفق مقررات قانونی الزام ایشان را به انجام تعهدات خویش از دادگاه صالحه تقاضا نمایند، لذا این دادگاه بنا به مراتب مذکور دعوی خواهانها را وارد تشخیص نداده و مستنداً به مواد ۱۹۰ و ۲۱۹ و ۲۲۳ و ۱۲۸۴ و ۱۲۹۱ قانون مدنی حکم به بطلان دعوی خواهانها صادر و اعلام می نماید. رأی صادره حضوری محسوب و ظرف مدت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد .»; دادنامه صادره در تاریخ ۹۴/۲/۹ ابلاغ گردیده آقایان سید الف. ب. و ق. ج. به وکالت از آقایان و خانم ها ک. ص. ۲- و. ب. ۳- س. س. ۴- م. خ. با تقدیم دادخواست که به شماره ۹۴۰۰۰۶۶ مورخ ۹۴/۳/۱۶ ثبت گردیده از رأی دادگاه بدوی فرجام خواهی کرده اند عمده دلایل فرجام خواهی عبارت است از :« ... طبق قرارداد مشارکت مدنی فیمابین موکلین ردیف اول تا سوم و خواندگان ردیف اول و دوم، توافق شد که در پلاک های ثبتی فرعی پلاک های ثبتی ... ـ ...ـ ...ـ ......ـ ۱۷۳۰ـ ...ـ ...ـ ...ـ ... ـ ۱۷۴۶ فرعی از ۶۷ اصلی واقع در بخش ۱۱ تهران بنشانی ... توسط خواندگان مذکور احداث بنا و آپارتمان سازی صورت پذیرد که طبق ماده ۴ قرارداد معادل ۶۰% از آپارتمان های احداثی سهم موکلین بعنوان طرف اول و ۴۰% سهم خواندگان یاد شده بعنوان طرف دوم تعلق گیرد توضیحاً اینکه آقای و. ب. با وکالتنامه ی شماره ۲۱۱۴۰-۸۹/۳/۲ تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره ... تهران نسبت به امضاء ذیل قرارداد مشارکت مدنی فوق الذکر به جای خانم م. خ. اقدام نموده است که طبق ماده ۵ قرارداد سهم هر یک مشخص شده است و طبق ماده ۱۷ قرارداد مقرر گردید که چنانچه طرف دوم ( خواندگان مذکور ) تمایل به پیش فروش واحدهای متعلق به خود را داشته باشند میتوانند جهت پیش فروش واحدهای متعلق به خود طبق تقسیم نامه توافقی پس از پایان اجرای اسکلت تنها یک واحد و پس از پایان اجرای نازک کاری نیز یک واحد دیگر را پیش فروش نمایند ولیکن در همان بند قرارداد تأکید شده است که پیش فروش باید به امضاء هر دو طرف برسد و مورد تأیید طرفین باشد ولیکن خواندگان قبل از موعد مقرر و خارج از حدود اختیارات و حق خود و بدون موافقت و تأیید موکلین بعنوان طرف اول قرارداد مبادرت به فروش بترتیب ۱- آپارتمان واقع در طبقه چهارم غربی به آقای پ. خ. ۲- آپارتمان واقع در طبقه دوم غربی به آقای م. ع.ح. ۳- آپارتمان واقع در طبقه اول شرقی به سمت حیاط به آقای ج. ق. ۴- آپارتمان واقع در طبقه دوم غربی به آقای م.ع. ک. ۵- آپارتمان واقع در طبقه سوم شرقی به آقای س. م. ۶- آپارتمان واقع در طبقه دوم شرقی به خانم ف. ن.خ. ف. نموده اند. لذا با تقدیم دادخواست به خواسته ابطال عقد بیع موصوف طی دادنامه مورد فرجام خواهی حکم به بطلان دعوی موکلین صادر شده است در صورتیکه بشرح یاد شده اصولاً فرجام خواندگان ردیف اول و دوم مجاز به فروش آپارتمان های یاد شده نبوده اند لذا عمل آنها حداقل از مصادیق بیع فضولی بوده که مورد تأیید موکلین نیز قرار نگرفته است همچنین در خصوص ادعای مالکیت فرجام خواندگان ردیف اول و دوم به نسبت ۴۰% و استناد به سند مالکیت نیز علاوه بر اینکه سند مالکیت استنادی در خصوص مالکیت آنها نسبت به عرصه بوده و ارتباط به اعیانی و آپارتمانهای احداثی نداشته است طی رأی داوری مورخ ۹۳/۸/۲۱ موضوع پرونده با شماره بایگانی ۹۳۰۰۸۱ نیز حکم به فسخ و بی اعتباری قراردادهای تنظیمی فیمابین موکلین و فرجام خواندگان ردیف اول و دوم صادر شده است که در نتیجه انتقال۴۰% مالکیت عرصه ملک نیز منتفی می گردد که از طرف موکلین دادخواست به ابطال انتقال عرصه نیز تقدیم می گردد. علیهذا به تجویز بند ۱ قسمت الف ماده ۳۶۷ قانون آئین دادرسی مدنی ناظر به ماده ۳۶۶ همان قانون و با اختیار حاصله از بند ۱ ماده ۳۷۸ قانون مذکور و ظرف مهلت مقرر در ماده ۳۹۷ قانون فوق الذکر فرجام خواهی موکلین را نسبت به دادنامه موصوف اعلام مستدعی است دستور فرمایید به موضوع رسیدگی و حکم به نقض دادنامه مورد فرجام خواهی جهت رسیدگی در دادگاه محترم هم عرض صادر فرمایند. دادگاه پس از جری تشریفات مربوط به هزینه دادرسی و تبادل لوایح پرونده را به دیوان عالی کشور ارسال کرده که پس از وصول و ثبت در دفتر کل در تاریخ ۹۴/۱۱/۷ جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع گردیده است. هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای سعید عمرانی عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی میدهد :

رأی شعبه دیوان عالی کشور

فرجام خواهی آقای ک. ص. و غیره با وکالت آقایان الف. ب. و ق. ج. از دادنامه شماره ۹۴۰۰۰۳۱ مورخ ۹۴/۱/۲۹ صادره از شعبه ۱۰۷ دادگاه حقوقی تهران مستظهر به دلایل متقن و موجهی که از جهات خدشه و گسیختن رأی معترض عنه باشد نیست فلذا با اختیار حاصله از ماده ۳۷۰ قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد فرجام خواهی دادنامه فرجام خواسته را ابرام و پرونده اعاده می شود .
حسین طالبی ـ رئیس سعید عمرانی ـ مستشار