میزان اجرت المثل ایام تصرف پس از اتمام مدت اجاره

رأی خلاصه جریان پرونده

در تاریخ ۸۹/۱۱/۳ آقای ک. ز. به وکالت از موقوفه م.، حاج خ. ش. با تولیت آقای ع. ن. ک. اصالتاً و به وکالت از م.ک. با حق توکیل به غیر به آقای ع. ک.، م. ک. و غیره ... دادخواستی به طرفیت آقایان م.ج. و ن. ح. و غیره به خواسته مطالبه اجرت‌المثل کل نمایشگاه گاراژ، تعمیرگاه و سایر متعلقات نمایندگی سایپا ح. از ۱۳۵۰/۷/۳ لغایت ۶۰/۷/۱ و تعیین اجاره بهای آینده و الزام خواندگان ردیف اول به تنظیم سند رسمی اجاره مقوم به ۵ میلیون و یکصد تومان و از نظر قسمت اول طبق تبصره ۱۴ ماده ۳ مقوم به فعلاً دو میلیون ریال و از نظر قسمت سوم و چهارم هر یک دو میلیون و یکصد ریال به نحو تضامن ضمن دادخواست توضیح داده متولی وقت موقوفه رحمت‌پناه حاج خ. ش. حسب سند رسمی ۱۰۲۲۰۲ دفتر اسناد رسمی شماره ۸ شیراز محل نمایندگی ایران سایپا نمایندگی ح. را به آقایان ه. ع. و ف. ا. به اجاره داده است نامبردگان هم به موجب سند رسمی ۴۶۵۴۹-۵۰/۴/۹ آن را به خواندگان واگذار می‌نماید به موجب اجاره‌نامه اولیه که ید خواندگان متلقی از ید خواندگان ردیف‌ها ۳ و ۴ می‌باشد (م. ع. و ف. ا.) شرط شده که مدت اولیه اجاره ۱۰ سال از ۱۳۵۰/۳/۵ با شرایط اولیه منعکس در اجاره‌نامه ۱۰۲۲۰۲ و بعد از ۱۰ سال مجدداً برای ده سال دیگر با همان شرایط پس از انقضاء بیست سال می‌بایست از طریق انتخاب کارشناسی مرضی‌الطرفین و در صورت عدم امکان از طریق تقدیم دادخواست مطالبه اجرت‌المثل به مرجع قضایی میزان اجاره بهای مشخص شود و مورد حکم قرار گیرد لذا در راستای قرارداد برای خواندگان ردیف‌های اول و دوم در مورد تعیین کارشناسی مرضی‌الطرفین اظهارنامه شماره ۷۸۵۵-۸۹/۸/۱۸ ارسال گردیده لذا از دادگاه محترم تقاضای انتخاب کارشناسی در مورد تعیین اجرت‌المثل محل نمایشگاه، تعمیرگاه و قسمت‌های اداری نمایندگی سایپا ح. از تاریخ ۱۳۶۰/۴/۹ را دارم تا کارشناس منتخب اجرت‌المثل متعلقه به موارد فوق و محکومیت خواندگان ردیف یک و دو به پرداخت آن تا زمان اجرای حکم با احتساب خسارت تأخیر تأدیه دارم ثانیاً خواندگان ردیف یک و دو را ملزم به تنظیم اجاره‌نامه رسمی کردند و تعیین اجاره بهای عادله حسب نظر کارشناسی مورد استدعا است با توجه به اینکه میزان اجاره بها از تاریخ ۵۰/۷/۱ لغایت ۱۳۶۰/۷/۱ مبلغ چهار میلیون و هفتصد و پنجاه هزار ریال بوده و برای ده سال دوم نیز همین مقدار تعیین شده از پرداخت ده سال دوم خودداری کرده‌اند و با عنایت به اینکه نامبردگان از ۱۳۵۰/۴/۹ ملک موصوف را در تصرف داشته‌اند این مال نامبردگان محکوم به پرداخت اجاره‌ بها و حسب نظر کارشناسی تا زمان اجرای حکم شوند دادگاه در جلسه رسیدگی پس از استماع اظهارات طرفین و ملاحظه لوایح آنان طی دادنامه شماره ۹۰۳۰۰۰۹۱۷ مورخه ۹۰/۱۱/۲۵ قرار رد دعوی صادر می‌نماید این قرار از سوی خواهان مورد تجدیدنظرخواهی قرار گرفته شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان فارس طی دادنامه شماره ۹۱۰۰۸۲۵ مورخ ۹۱/۷/۲۵ با نقض قرار تجدیدنظرخواسته پرونده را بری رسیدگی ماهوی به دادگاه صادرکننده رأی ارجاع می‌نماید دادگاه با صدور قرار ارجاع به کارشناسی در جهت تعیین اجاره بهاء عادله به نرخ روز صادر می‌نماید تا کارشناس منتخب با در نظر گرفتن مجموع عوامل مؤثر در قضیه از جمله موقعیت تجاری، نوع پیشه مستأجر، درجه مرغوبیت تجاری، نوع تزئینات به کار رفته در آن ... میزان بهاء عادله به نرخ روز را تعیین نماید (برگ ۹۴ پرونده) کارشناس منتخب آقای مهندس م. م. اجرت‌المثل از تاریخ ۷۵/۷/۱ تا ۸۹/۱۲/۲۹ را به تفکیک هر سال تعیین نموده در مجموع اجرت‌المثل ایام تصرف عرصه واحد تجاری از تاریخ ۶۰/۷/۱ لغایت ۸۹/۱۲/۲۹ را مبلغ ۶۰۰۷۸۰۰۰۰۰ ریال را محاسبه و اعلام نموده اجاره ماهیانه عرصه واحد تجاری از تاریخ ۹۰/۱/۱ به مدت سه سال ماهیانه هشتاد و پنج میلیون ریال اعلام نموده (برگ ۱۲۵) طرفین به نظریه کارشناسی اعتراض می‌نماید دادگاه قرار ارجاع هیئت سه نفره کارشناسان را صادر مینماید تا کارشناسان میزان اجاره بهاء عادله به نرخ روز و اجرت‌المثل سابقه را برآورد نماید (برگ ۱۳۳ پرونده) هیأت سه نفره کارشناسان اجرت‌المثل سنوات گذشته از ۶۰/۷/۱ به تفکیک سریال لغایت ۸۹/۱۲/۲۹ را جمعاً ۶۹۶۴۹۲۰۰۰۰ ریال اعلام و اجاره ماهانه را از ۹۰/۱/۱ به مدت ۳۶ ماه ماهانه ۱۲۰۰۰۰۰ ریال برآورد و اعلام نمودند (برگ ۲۳۷ پرونده) دادگاه نهایتاً طی دادنامه شماره ۳۰۰۰۹۷۲ مورخ ۹۱/۱۰/۴ با این استدلال که در سند اجاره مقرر شده اجاره بهاء ده سال دوم نیز برابر اجاره بهاء سابقه پرداخت شود (سال اول) لذا ادعای خواهان برای مطالبه اجرت‌المثل از ۶۰/۷/۱ الی ۷۰/۷/۱ قابل پذیرش نیست و خواندگان اول و دوم مکلف به پرداخت اجاره بها سابقه بوده با عنایت به نظر هیأت کارشناسان که از ایراد و اعتراض موثر مصون باقیمانده و توجه به اینکه ایراد و دفاع مؤثری از جانب خواندگان صورت نگرفته برابر قسمت اخیر ماده ۴۹۴ قانون مدنی دعوی خواهان برای مطالبه اجرت‌المثل ملک موضوع ادعا (پلاک‌های ... و ... و ... واقع در ج. بخش سه شیراز) از ۷۰/۱/۱ ثابت تشخیص می‌گردد نظر به اینکه برابر پرداخت اجاره بهاء قضیه از ۶۰/۷/۱ لغایت ۷۰/۷/۱ نیز از جانب خواندگان دلیل ارائه نشده دعوی خواهان‌ها را برای مطالبه اجرت‌المسمی از ۶۰/۷/۱ لغایت ۷۰/۷/۱ نیز ثابت بوده محکمه در مجموع خواندگان ردیف یک و دو را به دلیل شراکت آن‌ها در مورد اجاره مشترکاً به پرداخت وجوه ذیل درحق خواهان محکوم و ملزم می‌نماید مبلغ چهار میلیون و هفتصد و پنجاه هزار ریال از ۶۰/۷/۱ تا ۷۰/۷/۱ (۲) مبلغ نه میلیارد و چهارصد و نود و پنج میلیون و دویست هزار ریال اجرت‌المثل مورد اجاره از ۷۰/۱/۱ لغایت روز صدور حکم (۹۰/۱۰/۱) ضمناً خواندگان اول و دوم به تنظیم سند اجاره به قرار ماهیانه یکصد و بیست میلیون ریال مطابق عرف و مرسوم اجاره نامه‌ها در محل محکوم می‌گردند ... با تعیین تکلیف و صدور حکم در مورد خسارات دادرسی مطابق تعرفه قانونی و صدور حکم به رد دعوی در مورد مطالبه اجرت‌المثل از تاریخ ۶۰/۷/۱ لغایت ۷۰/۷/۱ مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی و صدور قرار در مورد خواندگان ردیف ۳ و ۴ مبنی بر قرار رد دعوی به لحاظ عدم توجه به آنان رأی صاره را قابل تجدیدنظر اعلام نموده است (اوراق ۲۵۵ و ۲۵۶ پرونده) این رأی از سوی خواندگان مورد تجدیدنظرخواهی قرار گرفته پرونده به شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان فارس ارجاع به کلاسه بایگانی ۹۱۰۱۵۶ ثبت شده این شعبه در تاریخ ۹۲/۱۱/۱۲ با توجه به اعتراض تجدیدنظرخواه به نظریه هیأت سه نفره کارشناسان قرار ارجاع به هیأت ۵ نفر از کارشناسان را صادر می‌نماید تا براساس قرار کارشناسی سابق و برای بعد از مدت قرارداد اجاره اجرت‌المثل ایام تصرف را تعیین نماید (برگ ۳۵۲ پرونده) هیأت ۴ نفر از ۵ نفره کارشناسان اجرت‌المثل عرصه اوقافی محل مورد خواسته را از تاریخ ۷۰/۷/۱ با تقسیم‌بندی سه سال به سه سال تا تاریخ ۸۸/۶/۳۱ و از تاریخ ۸۸/۷/۱ لغایت ۸۹/۱۲/۲۴ به تفکیک برآورد و جمع دین سنوات را ۴۲۱۲۳۰۸۴۰۰ ریال اعلام نموده در مورد اجاره بهاء ماهیانه از ۸۹/۱۲/۲۵ به ازای هر مترمربع ۸۰۰۰ ریال ماهیانه ۷۴۶۴۰۰۰ ریال و سالانه ۸۹۵۶۸۰۰۰۰ ریال برآورد و اعلام نموده (برگ ۴۱۶ پرونده) نظر به کارشناسی پنجم متفاوت با اکثریت کارشناسان اعلام گردیده (برگ ۴۱۸ پرونده) دادگاه با کیفیت فوق ختم رسیدگی را اعلام طی دادنامه شماره ۹۳۷۹۲-۹۳/۷/۱۶ با این استدلال ادعای وکیل تجدیدنظرخواهان‌ها مبنی بر پرداخت اجاره بهای ملک از طریق واریز آن به حسب موقت سپرده بانک وارد نیست زیرا در این صورت تکلیف داشتند که به طریق مقتضی موضوع را به تجدیدنظرخواندگان اظهار و اعلام نمودند استناد دیگر وکیل مذکور به مواد قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ در باب نحوه تنظیم سند اجاره یا تعدیل اجاره بها و پرداخت اجرت‌المثل برابر با اجرت‌المسمی وارد نیست زیرا عین مستأجره زمینی است که مستأجر در آن حق تملک اعیانی دانسته است. اعیانی متعلق به مستأجر است و موضوع دعوی نیست که به عنوان ملک تجاری شامل قانون موصوف گردد لذا به موجب ماده یک قانون مالک و مستأجر از شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ خارج است با انطباق موضوع به ماده ۴۹۶ قانون آئین دادرسی مدنی (به نظر ماده ۴۹۴ صحیح است قید آئین دادرسی مدنی اشتباه است- عضو ممیز عبداله‌پور) با توجه به اعتراض تجدیدنظر خواهان‌ها به نظریه هیأت کارشناسی موضوع به هیأت ۵ نفره کارشناسی ارجاع که نظریه واصل با اعتراض موجه مواجه نشده است نظر به اکثریت ۴ نفره هیأت اجرت‌المثل را از تاریخ ۷۰/۷/۱ تا تاریخ ۸۹/۱۲/۲۴ مبلغ ۴۲۱۲۳۰۸۴۰۰ ریال و بعد آن ماهانه ۷۴۶۴۰۰۰۰ ریال اعلام کرده‌اند بنابراین دادنامه در بند یک و اجرت‌المثل تا مبلغ اعلامی هیأت کارشناسی و تنظیم سند رسمی اجاره با مبلغ اجاره ماهانه اخیر منطبق با موازین قانونی صادر شده است دلیلی که نقض دادنامه را ایجاب نماید ابراز و اقامه ننموده به استناد ماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی با رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه دادنامه را استوار می‌نماید نسبت به مازاد آن دادنامه مخدوش است با نقض دادنامه حکم به بی‌حقی موقوفه صادر می‌نماید (برگ ۴۴۲ پرونده) بعد از طی این مراحل وکیل تجدیدنظرخواهان‌ها تقاضای رفع ابهام از دادنامه از دادگاه تجدیدنظر (شعبه نهم) می‌نماید (اوراق ۴۸۳ و ۴۸۴ پرونده برای اصلاح به دادگاه بدوی ارسال می‌شود (برگ ۴۸۵ پرونده) آنگاه شعبه ۵ دادگاه حقوقی شیراز در وقت فوق‌العاده ۹۴/۲/۲ پرونده کلاسه ۸۹۰۹۶۸ شعبه ۱۵ را تحت نظر قرار داده با ملاحظه اوراق پرونده ختم رسیدگی را اعلام طی دادنامه شماره ۹۴۳۰۰۰۷۴ مورخ ۹۴/۲/۲ چنین رأی می‌دهد رأی در مورد دعوی خواهان موقوفه مرحمت‌پناه حاج خ. ش. با تولیت ع. ن. ک. با وکالت آقای ک. ز. وکیل دعاوی به طرفیت خواندگان آقایان م.ج. و ن. هر دو ح. نظر به اینکه خواهان مطالبه اجرت‌المثل عرصه نمایشگاه گاراژ، تعمیرگاه و سایر متعلقات نمایندگی ساپپا ح. از مورخه ۶۰/۷/۱ لغایت اجرای حکم نموده است که مورد غفلت دادگاه در صدور حکم واقع شده و از آنجا که کارشناسان هیأت ۵ نفره منتخب دادگاه که نظر آن‌ها اساس و مبنای رأی شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان فارس واقع شده است اجرت‌المثل ماهانه محل را از تاریخ ۷۰/۷/۱ تا تاریخ ۸۹/۱۱/۲۴ مبلغ ۴۲۱۲۳۰۸۴۰۰ ریال و بعد از آن ماهانه ۷۴۶۴۰۰۰۰ ریال احتساب نموده اند از این رو محکمه مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی خواندگان آقایان م.ج. و ن. هر دو شهرت ح. را به پرداخت اجرت‌المثل معینه از تاریخ ۸۹/۱۲/۲۴ تا زمان اجرای حکم به قرار ماهانه ۷۴۶۴۰۰۰۰ ریال محکوم می‌نماید دایره اجرا مکلف است تتمه هزینه دادرسی را به أخذ مبلغ فوق ابتدا از محکومٌ‌له اخذ و به صندوق دولت پرداخت نماید سپس از محکومٌ‌علیه اخذ و به محکومٌ‌له پرداخت نماید این رأی حضوری ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظر است این رأی در تاریخ ۹۴/۳/۳ به موقوفه ابلاغ شده در مورد خسارت تأخیر تأدیه که مورد لحوق رأی شماره ۹۴۰۰۷۴-۹۴/۲/۲ شعبه ۱۵ دادگاه عمومی حقوقی قرار نگرفته بود تجدیدنظرخواهی نموده شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان فارس طی دادنامه شماره ۹۴۹۰۰۷۰۲-۹۴/۶/۴ با این استدلال که خسارت تأخیر تأدیه از سوی دادگاه بدوی مورد رأی قرار نگرفته تا این شعبه به این خواسته ورود پیدا نماید لذا با رد تجدیدنظرخواهی دادنامه را استوار می‌نماید از طرفی رأی شماره ۹۴۳۰۰۰۷۴ مورخ ۹۴/۲/۲ شعبه ۱۵ دادگاه عمومی حقوقی شیراز از سوی محکوم‌ٌله مورد فرجام‌خواهی قرار گرفته وکیل فرجام‌خواه با اشکالات عدیده به دادنامه‌های صادره و مغایرت احکام صادره با موازین قانونی و رویه‌های محاکم تقاضای نقض دادنامه فرجام‌خواسته را نموده وکیل موقوفه نیز در پاسخ در جهت رد دلایل و مدارک استنادی وکیل فرجام‌خواه مطالبی عنوان نموده لوایح طرفین به هنگام شور قرائت می‌شود. پرونده در تاریخ بالا در دستور کار شعبه قرار گرفته است. هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردیده پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده و چنین رأی می دهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

قطع نظر از اینکه قسمتی از ایرادات مطرح شده از سوی وکیل فرجام‌خواه به مدلول رأی دادگاه بدوی و استنباط آن دادگاه توجه دارد و شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر هم پس از تجدیدنظرخواهی خوانده (فرجام‌خواه) به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر نموده و این بخش از ایرادات مطروحه هر چند که موجه باشد از مقدورات قانونی این شعبه دیوان که عهده‌دار رسیدگی برأی فرجام‌خواسته است خارج می‌باشد بهرحال رأی فرجام‌خواسته از جهات ذیل مخدوش است اولاً خواسته وکیل خواهان به شرح دادخواست و جلسه اول دادگاه علاوه بر مطالبه اجرت‌المثل سابق تقاضای تعدیل اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان اجرای حکم تصریح شده است از سوی دیگر تقاضای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره را مورد خواسته قرار داده است از صراحت دو خواسته مذکور چنین استنباط می‌شود که خواهان دعوی با ادامه و استمرار رابطه استیجاری پس از انقضاء مدت اجاره رضایت داشته است به همین سبب تقاضای تعدیل و تنظیم سند رسمی را نموده است بنا به مراتب مستنبط از ماده ۴۹۴ و ۵۰۱ قانون مدنی ادامه رابطه استیجاری تراضیاً ادامه یافته و موجر فقط استحقاق دریافت اجرت‌المثل معادل اجرت‌المسمی را داشته است لذا صدور حکم به محکومیت فرجام‌خواه به پرداخت اجرت‌المثل به استناد ماده ۴۹۴ قانون مدنی از باب ضمان قهری خلاف منظور مقنن در ماده استنادی و خلاف خواسته خواهان صادر گردیده به عبارت دیگر ضمن اینکه خواسته خواهان تعدیل و تعیین اجاره بهای آینده بوده (در تاریخ تقدیم درخواست) تعیین اجرت‌المثل که راجع به تصرفات سابق برقرار می‌شود فاقد موقعیت قانونی است لذا اقتضای رسیدگی به خواسته خواهان رعایت مدلول ماده ۲ آئین‌نامه اجرائی تبصره ماده یک قانون تجدید قرارداد اجاره املاک و اموال موقوفه ... مصوب ۵۸/۲/۱۷ را داشته است نه تعیین اجرت‌المثل با این بیان رأی فرجام‌خواسته که بدون توجه به جهات و معانی مذکور در فوق صادر شده مستنداً به قسمت اخیر ماده ۴۰۳ قانون آئین دادرسی مدنی به جهت صدور رأی خارج از خواسته رأی فرجام‌خواسته را نقض بلاارجاع می‌نماید.
شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور - رئیس و مستشار و عضو معاون
هادی عبداله پور - سیدحجت اله میرمجیدی - غلامعلی صدقی