نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۵۶۵ مورخ ۱۴۰۲/۱۰/۲۷

تاریخ نظریه: ۱۴۰۲/۱۰/۲۷
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۲/۵۶۵
شماره پرونده: ۱۴۰۲-۷۶-۵۶۵ح
استعلام:
وفق ماده ۳۸۴ قانون مدنی، در فرض کسری مبیع دادگاه باید حسب‌السهم از ثمن معامله کسر و به استرداد آن حکم بدهد. پرسش این است که هرگاه از زمان انعقاد عقد تا دادخواهی مدتی طولانی سپری شود و ارزش ذاتی ثمن افت کند، با توجه به این‌که کسری مبیع در حکم بطلان عقد در قسمت کسری است، آیا معیار محاسبه میزان کسری قاعده مستحق‌للغیر درآمدن و به نرخ روز شدن مبیع است یا آنکه تابع قواعد خاص دیگری است؟ مقصود از ثمن در ماده یاد‌شده ثمن‌المسمی است یا ثمن‌المثل؟ چنانچه بطلان جزء مبیع تابع قواعد ضمان درک است، آیا وفق آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۱۵ و ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ هیات عمومی دیوان‌ عالی کشور باید نرخ روز محاسبه شود؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، چنانچه طرفین در حین معامله به مساحت ملک به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته و کل مبیع را در مقابل کل ثمن قرار داده باشند و به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نکرده باشند و در واقع بیشتر مکان و موقعیت ملک مد نظر آنان باشد و نه مساحت آن؛ خریدار حقی بر محاسبه نقیصه و دریافت مابه‌ازای آن از ثمن پرداختی ندارد؛ مگر این‌که طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین در صورتی که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته باشد، مشمول حکم مقرر در مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی نیست.ثانیاً، در صورتی که به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخص شده باشد، موضوع مشمول حکم مقرر در ماده ۳۸۴ قانون مدنی است؛ توزیع‌پذیری ثمن نسبت به هر متر مربع از ملک، اقتضای استناد به این ماده و استرداد حصهای از ثمن به نسبت عرصه موجود را فراهم می‌آورد.ثالثاً، مطابق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند، وفق قاعده علی‌الید ملزم به رد آن به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است. عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که اقرب به مثل یا قیمت مال مسترد شود. بر این اساس، چنانچه بیع به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و یا به جهتی دیگر مانند موجود نبودن تمام یا جزئی از مبیع در زمان عقد (در فرض سوال کسری مساحت ملک) باطل باشد، اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود؛ هم‌چنان‌که حکم مقرر در تبصره ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی (الحاقی ۱۳۷۶/۰۴/۲۹) و ماده ۳۹۱ این قانون با لحاظ آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۱۵ و ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور موید این دیدگاه است.رابعاً، چنانچه فرض سوال مشمول بند ثانیاً پیش‌گفته باشد، از آنجا که معامله نسبت به قسمتی از ملک که دارای کسری مساحت است باطل می‌باشد، در محاسبه ثمن کسری مبیع وفق بند فوق‌الذکر رفتار می‌شود.