نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۲۰ مورخ ۱۴۰۴/۱۰/۱۷

در اجرای تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی، مالک یک قطعه زمین مسکونی با شهرداری توافق کرده است که قدرالسهم شهرداری به نرخ روز که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود، به مالک زمین فروخته شود؛ کارشناس رسمی دادگستری که به درخواست شهرداری تعیین شده است، قیمت هر متر مربع را اعلام کرده است؛ با اعتراض مالک، وی اعمال ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰ را درخواست کرده است که به موجب آن قیمت کارشناسی املاک مورد نیاز باید از طریق هیأت کارشناسی تعیین شود. در خصوص فرض پیش‌گفته، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: اولاً، آیا انتخاب کارشناس یک نفره دارای وجاهت قانونی است؟ ثانیاً، آیا اعمال ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰ در این موضوع امکان‌پذیر است؟ ثالثاً، چنانچه کارشناس قیمت را بیشتر یا حتی کمتر از قیمت عادلانه روز تعیین کند، آیا می‌توان به نظر کارشناس اعتراض کرد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، به موجب کدام مقرره قانونی این اعتراض باید به عمل آید؟

نخست. عبارت «با توافق مالک» در ذیل تبصره ۳ ماده ۱۰۱ (اصلاحی ۱۳۹۰) قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی، ‌توافق با مالک برای دریافت قیمت روز زمین به جای دریافت قدرالسهم شهرداری از زمین به ترتیب مذکور در این تبصره است و نه توافق با مالک در خصوص قیمت روز قدرالسهم مذکور و تا زمانی که پس از اظهار نظر کارشناس، ‌مالک بر دریافت قیمت روز زمینی که توسط کارشناس یا هیأت کارشناسی تعیین شده است با شهرداری توافق نکند، توافقی قطعی و محقق نشده است و باید قدرالسهم شهرداری از زمین داده شود. دوم. وفق تبصره یادشده، قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس تعیین می‌شود. بر این اساس، حکم این تبصره که به دریافت قیمت روز تصریح دارد، از شمول ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰ خارج است؛ زیرا همان‌گونه که از عنوان این ماده واحده مشخص است، حکم آن راجع ‌به فرضی است که شهرداری مجاز به تملک ابنیه، ‌املاک و اراضی مردم است و باید قیمت روز را پرداخت کند؛ در حالی‌که در فرض تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، این مالک است که با پرداخت قیمت روز زمین به شهرداری در ازای قدرالسهم شهرداری از زمین موافقت می‌کند و با پرداخت وجه، تملک ملکی هم از سوی شهرداری صورت نمی‌گیرد. لذا فرض سؤال از شمول ماده واحده یادشده و ترتیبات بعدی مقرر در تبصره‌های آن از حیث تعیین و ارجاع به هیأت کارشناسان برای محاسبه بهای روز ملک خارج است؛ بنابراین در فرض سؤال، تعیین کارشناس واحد با توافق طرفین جایز است و چنانچه یکی از طرفین (مالک یا شـهرداری) نظر کارشـناس واحـد را نپذیرد، رجوع به هیأت کارشناسان با منعی مواجه نیست و در هر صورت، هیچ یک از طرفین ملزم به پذیرش نظر هیأت کارشناسان در خصوص قیمت و در نهایت، توافق قطعی بر مبادله قدرالسهم با قیمت تعیین شده نمی‌باشند و همانگونه که آورده شد، ‌تا زمانی که توافق نهایی و قطعی نشود، مبادله‌ای انجام نشده و باید قدرالسهم شهرداری داده شود.