نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۵۴۱ مورخ ۱۴۰۳/۱۰/۱۸

۱- همانگونه که مستحضرید، در صورت انعقاد معامله با مبایعه‌نامه عادی در مورد مال غیر منقول پس از یک سال از تاریخ راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، این معامله فاقد اعتبار است؛ در این صورت، چنانچه بایع دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف مبیع را به طرفیت خریدار مطرح کند، آیا این دعوا مسموع است؟ توضیح آنکه در این زمینه دو عقیده است؛ برخی معتقدند عقد به نحو صحیح منعقد شده است و صرفاً قانونگذار چنین معامله‌ای را فاقد اعتبار می‌داند؛ لذا دعوای مطالبه اجرت‌المثل مسموع نیست؛ زیرا خریدار به جهت شرعی از مال استفاده کرده است؛ در مقابل بعضی معتقدند ماهیت عقد مذکور تشریفاتی است و به جهت فقدان ثبت ایجاب و قبول، عقد باطل است و دعوای مطالبه اجرت‌المثل مسموع است. خواهشمند است در این زمینه اعلام نظر فرمایید. ۲- آیا آرای قضایی که در مورد املاک غیرمنقول موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ صادر شده است، معتبر است و یا با توجه به صراحت قسمت اخیر ماده یادشده که فقط از دو نوع شیوه احراز مالکیت یاد کرده و در مورد آرای قضایی؛ مانند تقسیم ترکه و اثبات مالکیت ثبت نشده در دفاتر ثبت ذکری به میان نیاورده است، این آراء فاقد اعتبار است؟ ۳- آیا تقسیم‌نامه عادی که توسط ورثه در مورد اموال دارای سند حدنگار تنظیم شده است، دارای اعتبار است و یا آنکه مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ بوده و فاقد اعتبار است؟ آیا دعوای الزام به انتقال سند بر اساس تقسیم‌نامه مسموع است؟ ۴- با توجه به مواد یک و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، آیا ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ در مورد احراز مالکیت با اسناد عادی همچنان دارای اعتبار است؟ ۵- چنانچه عاقد عقد نکاح دائم طبق مهریه، مهریه زوجه را با توافق ۳ دانگ پلاک ثبتی بنویسید بدون اینکه در دفتر املاک سند انتقال مالکیت به زوجه صورت گیرد (به علت در رهن بودن پلاک ثبتی) آیا این سند نکاح، سند رسمی محسوب می‌شود و آثار سند رسمی مالکیت دارد و می‌توان بر اساس آن دعوی خلع ید مطرح نماید؟ ۶- در صورتی که قاضی دعوای طرفین را با گزارش اصلاحی ختم کند که موضوع آن اقرار به مالکیت رسمی طرف مقابل باشد؛ در حالی که ملک در فرایند ثبت رسمی است، آیا گزارش اصلاحی تنظیم شده، سند رسمی محسوب و دارای اعتبار کامل است و با توجه به ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، ‌اعتبار مالکیت دارد و یا آنکه این سند نیز باید در سامانه موضوع این ماده بارگذاری شود و از آنجا که تشریفات انتقال صورت نگرفته است، دعاوی مستند به این گزارش اصلاحی؛ مانند خلع ید و اجرت‌المثل ملک قابل استماع نیست؟ توضیح آنکه، فرض سؤال پس از سپری شدن مواعد در خصوص اسناد غیر رسمی و فاقد اعتبار شدن سند عادی تنظیمی است. ۷- در مواردی که در نکاح‌نامه رسمی، قید شده است مهریه زوجه شش دانگ یک پلاک ثبتی است؛ بدون آنکه در دفتر املاک انتقال مالکیت ثبت شده باشد و یا در فرضی که ملک فاقد سند رسمی است، آیا درج این عبارت در نکاح‌نامه، موجب تلقی آثار سند غیر منقول می‌باشد و یا اینکه فاقد اعتبار است؛ چرا که از مجرای درست (دفتر اسناد رسمی) تنظیم نشده و سردفتر ازدواج فاقد شرایط قانونی تنظیم اقرارنامه و توافق در مورد معاملات املاک است و حداکثر آنکه، این عبارت نوعی اقرار در قالب سند رسمی است؟ ۸- آیا دعوای مطالبه و تحویل ملک به استناد عقد اباحه منافع در مال غیر منقول، پس از یک سال از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مسموع است؟ توضیح آنکه، در قانون یاد‌شده در خصوص انتقال عین و منفعت مال غیر منقول تقریر حکم شده است؛ اما در مورد عقود مفید اباحه اموال ذکری به میان نیامده است.

۱- پاسخ همان است که به موجب نظریه مشورتی شماره ۴۰۴/۱۴۰۳/۷ مورخ ۱۲/۱۰/۱۴۰۳ به آن مرجع اعلام شده است. ۲- پاسخ همان است که به موجب نظریه مشورتی شماره ۴۰۵/۱۴۰۳/۷ مورخ ۲۳/۷/۱۴۰۳ به آن مرجع اعلام شده است. ۳- در فرض سؤال که مفروض آن است که ماترک، مال غیر منقول است که پس از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ نسبت به آن سند مالکیت حدنگار صادر شده است و مشمول تبصره ۴ ماده یک این قانون می‌باشد؛ از آنجایی که تقسیم آن حداقل مستلزم مبادله و انتقال متقابل سهم هر یک از ورثه در بخشی از ملک به دیگری است، مشمول اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون می‌باشد و استماع دعوای نشأت گرفته از تقسیم‌نامه فرع بر ثبت آن در سامانه موضوع ماده یک این قانون است. ۴- پاسخ همان است که به موجب نظریه مشورتی شماره ۴۰۶/۱۴۰۳/۷ مورخ ۲۰/۸/۱۴۰۳ به آن مرجع اعلام شده است. ۵ و ۷- اولاً، همانگونه که در نظریه مشورتی شماره ۴۳۶/۱۴۰۳/۷ مورخ ۱۴/۸/۱۴۰۳ به آن مرجع اعلام شده است، در خصوص ثبت مال غیر منقول دارای سابقه ثبتی به عنوان مهریه زوجه، با توجه به قوانین و مقررات حاکم؛ از جمله مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، ماده ۳۲ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و قانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۰/۱/۱۴۰۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و جزء «الف» بند ۱۵۳ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (اصلاحی موضوع بخشنامه شماره ۵۳۱۳/۱۴۰۱ مورخ ۱۶/۱/۱۴۰۱ معاونت امور اسناد سـازمان ثبت اسناد و املاک کشور)، که مقرر می‌دارد سردفتر رسمی ازدواج مکلف است در مورد صداق غیرمنقول «قبل از ثبت واقعه ازدواج (حالت اول در صورت ایجاد زیرساخت فنی) یا (حالت دوم در صورت عدم امکان استعلام برخط از واحد ثبتی از طریق دفتر اسناد رسمی) وضعیت ملک را از اداره ثبت محل مربوطه از طریق سامانه استعلام نماید و در صورت نبودن اشکال قانونی نسبت به ثبت واقعه اقدام نماید، سپس از طریق سامانه مربوطه، مراتب را جهت تنظیم سند صداق غیر منقول به دفتر اسناد رسمی اعلام می‌نماید. سردفتر اسناد رسمی مکلف است نسبت به تنظیم سند صداق غیر منقول اقدام و سند ازدواج را عیناً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی برابر مقررات ثبت نماید.» و با لحاظ رأی شماره ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۰۸۲۵۰۴۳ مورخ ۱۳/۶/۱۴۰۳ هیأت تخصصی اداری و امور عمومی دیوان عدالت اداری متضمن رد شکایت ابطال بند ۱۵۳ از مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، پس از ثبت سند صداق غیر منقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی است که زوجه به عنوان مالک رسمی مال غیر منقول موضوع مهریه به رسمیت شناخته می‌شود. ثانیاً، عقد نکاح از حیث عموم عبارت «هر عمل حقوقی» مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ است؛ مشروط بر اینکه در نتیجه آن، انتقال مال غیر منقول و یا تعهد به آن ایجاد شود؛ بنابراین، چنانچه در ضمن عقد نکاح مال غیر منقولی توسط زوج و یا شخص ثالث به زوجه تملیک شود (به عنوان نتیجه عقد) و یا تعهد به آن شود، مشمول حکم مقرر در ماده یک قانون یادشده است. بدیهی است مطلق تعهدات الزام‌آور در عقد نکاح مشمول آن نخواهد بود. ۶- با توجه به عنوان و فلسفه وضع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، مقصود از «سند رسمی» در عبارت «فاقد سند رسمی» مندرج در ماده ۱۰ این قانون، سند تنظیمی در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی برای اموال غیر منقول است که دارای سابقه ثبتی هستند و اموالی که فاقد چنین سندی هستند و در مورد آنها رأی دادگاه صادر شده است؛ هر چند رأی دادگاه مشمول تعریف سند رسمی موضوع ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی است؛ اما همچنان مشمول عبارت اموال غیر منقول «فاقد سند رسمی» هستند و ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین منافع و یا حقوق موضوع این ماده در سامانه «ساماندهی اسناد غیر رسمی» ضروری به نظر می‌رسد. شایسته ذکر است در مواردی که رأی باید از طریق اجرای احکام دادگاه اجرا شود، به نظر می‌رسد تا زمانی که مانع قانونی برای اجرای رأی نباشد، صرف عدم ثبت در سامانه مانع اجرای رأی دادگاه نیست. بنا به مراتب پیش‌گفته و به قیاس اولویت، در فرض سؤال وجود گزارش اصلاحی مدعی را از بارگذاری اطلاعات در سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ بی‌نیاز نمی‌کند. ۸- پاسخ همان است که به موجب نظریه مشورتی شماره ۴۰۲/۱۴۰۳/۷ مورخ ۲۴/۷/۱۴۰۳ به آن مرجع اعلام شده است.