نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۳۰۸ مورخ ۱۴۰۴/۱۲/۰۴

خریدار یک واحد آپارتمان به موجب مبایعه‌نامه عادی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت فروشنده که مالک رسمی است مطرح کرده است؛ در جریان دادرسی فروشنده ایرادی به مبایعه‌نامه وارد نکرده و دادگاه حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر کرده است؛ اما فروشنده پس از قطعیت رأی، دعوای تأیید فسخ را مطرح کرده است، صرف نظر از ماهیت حق فسخ و شرایط اعمال آن و صرف نظر از نوع تصمیم دادگاه در ماهیت قضیه، آیا صدور حکم قطعی صدرالذکر مانع از استماع دعوای فروشنده مبنی بر تأیید فسخ می‌باشد؟ توضیح آنکه برخی معتقدند تا زمانی که رأی اولیه به طرق قانونی نقض نشده است، دعوای راجع به تأیید فسخ یا بطلان معامله مسموع نیست و رأی صادره را مانع طرح هرگونه ادعا نسبت به قرارداد می‌دانند؛ در مقابل بعضی معتقدند رأی نخست صرفاً ناظر بر احراز صحت قرارداد است و فسخ قرارداد و تأیید فسخ نیز ناظر بر قرارداد صحیح است؛ لذا مانعی برای استماع این دعوا وجود ندارد.

دعوای تأیید فسخ معامله دعوایی است مستقل و غیر از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است؛ بنابراین، چنانچه ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، این امر در مقام دفاع و یا به عنوان دعوای متقابل مطرح نشده باشد، طرح آن پس از قطعیت حکم قبلی (الزام به تنظیم سند رسمی) امکانپذیر و دعوای راجع‌به آن نیز قابل استماع است؛ اما دادگاه در مقام رسیدگی به ماهیت دعوا با توجه به زمان تحقق فسخ ادعایی، حسب مورد تصمیم مقتضی اتخاذ می‌کند؛ در صورتی که زمان تحقق فسخ ادعایی پیش از صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال باشد، به نظر می‌رسد با توجه به ذیل ماده ۱۴۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خوانده باید ادعای فسخ خود را در مقام دفاع از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند و پذیرش ماهیتی فسخ به معنای صدور حکم معارض (متضاد) با حکم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال که با فرض بقای معامله تا آن تاریخ صادر شده است، می‌باشد و موجب می‌شود حکم جدید مشمول بند ۴ ماده ۳۷۱ و بند ۴ ماده ۴۲۶ قانون یادشده شود؛ اما چنانچه زمان فسخ ادعایی پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی انتقال باشد،‌ دادگاه با فرض احراز بقای حق فسخ بعد از صدور حکم یادشده و تحقق فسخ می‌تواند در ماهیت حکم به تنفیذ فسخ صادر کند؛ همچنان‌که اگر معامله از ابتدا نیز با تنظیم سند رسمی انتقال صورت می‌گرفت، دعوای تنفیذ فسخ معامله نیز قابل پذیرش بود./