نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۵/۱۳۷ مورخ ۱۴۰۵/۰۴/۲۲

اگر موجر عین مستأجره را در اثناء عقد اجاره به شخص ثالث منتقل نماید بای سبب کان اجره‌المسمی بعد از ا نتقال به چه کسی تعلق می‌گیرد؟ آیا با توجه به تکلیف مقرر در اصل ۱۶۷ قانون اساسی و ماده ۳ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی با مراجعه به فتاوی معتبر و منابع معتبر اسلامی که به صراحت حکم موضوع مشخص گردیده است و حتی تصریح شده است که در صورت فسخ نیز منفعت به مالک اول برگشت می‌کند می‌توان به ظاهر ماه ۴۹۸ قانون مدنی استناد کرد؟ و به طور کلی ماده مذکور در این خصوص یا خلاف آن ظهوری دارد؟ خصوصاً اینکه ماده مذکور اجاره‌ای را که مالک اول منعقد کرده است را صحیح می‌داند و به عبارتی خریدار پذیرفته است که عین مسلوب‌المنفعه می‌باشد و به همین صورت به وی منتقل شده است.

از ماده ۴۹۸ قانون مدنی چنین مستفاد است که انتقال عین مستأجره به غیر، خللی به قرارداد اجاره و رابطه استیجاری طرفین وارد نمی‌کند و با انتقال عین مستأجره به غیر، خریدار قائم‌مقام موجر قبلی است و رابطه استیجاری بین مستأجر و خریدار جدید برقرار است و مستأجر موظف به پرداخت اجاره‌بها به خریدار جدید است. به عبارت دیگر، در چنین فرضی شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد می‌شود و موقعیت قراردادی یکی از طرفین با تمام حقوق و تعهدات قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل می‌شود و در واقع، انتقال‌دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال‌گیرنده جانشین وی می‌شود؛ مگر آنکه بین فروشنده و خریدار برخلاف آن توافق شده باشد.