نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۱۱۰ مورخ ۱۳۹۹/۰۹/۰۳
تاریخ نظریه: ۱۳۹۹/۰۹/۰۳
شماره نظریه: ۷/۹۹/۱۱۱۰
شماره پرونده: ۹۹-۱۹۴-۱۱۱۰ ح
استعلام:
چنانچه افرادی مانند تعدادی از وراث متوفی مالی را به چند نفر به اجاره دهند و با اراده جمعی و مجتمعاً عقد اجاره منعقد شود و سپس مدت اجاره به اتمام برسد:
۱- اگر یکی از موجرین دستور تخلیه فوری را خواستار شود و سپس معلوم شود که یکی دیگر از موجرین عقد اجاره را تمدید کرده است، آیا صدور دستور یا حکم تخلیه امکانپذیر است؟
۲- چنانچه در صورت صدور دستور تخلیه خوانده با اعتراض به دستور، تمدید عقد اجاره توسط یکی از موجرین را به اثبات برساند، آیا عدول از دستور تخلیه صحیح است؟
۳- آیا تمامی وجه ودیعه از خواهان دستور تخلیه اخذ میشود و تحویل خوانده میشود؟
۴- آیا طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستأجرین صحیح است؟
۵- آیا ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ در خصوص خلع ید اموال مشاعی و تبصره ماده ۲۱۰ آییننامه اجرای مفاد اسناد لازمالاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷ ریاست محترم قوه قضاییه با اصلاحات بعدی در اجرای حکم تخلیه
در موارد فوق جاری است؟ آیا در صورت تخلیه ملک و خلع ید همه متصرفین، میتوان اقدام به وضع ید خواهان نمود؟
۶- آیا دعوای اعلام فسخ اجاره یا بطلان اجاره در صلاحیت شورای حل اختلاف است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
- در فرض سوال که موجر و مستأجر ملک متعدد هستند، از آنجا که یکی از مستأجرین به نسبت سهم خود ذینفع است، صدور دستور تخلیه به نسبت سهم مشاعی وی امکانپذیر است.
۲- با لحاظ پاسخ یک و نظر به اینکه در فرض سوال صرفاً به میزان قدرالسهم مشاعی متقاضی دستور تخلیه، دستور صادر شده است، محملی برای عدول از دستور تخلیه به میزان یادشده وجود ندارد.
۳- در فرض تقاضای صدور دستور تخلیه توسط یکی از موجرین، صدور این دستور منوط به تودیع ودیعه به نسبت سهم مستأجر است و وجه مذکور بعد از تخلیه به مستأجر مسترد میشود.
۴- با توجه به قابل تجزیه بودن حقوق موجرین و مستأجرین مشاعی و حق مستقل هر یک از آنها، طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستأجرین قابل استماع است.
۵- اجرای دستور تخلیه ید مستأجر از ملک و عین مستأجره مشاعی، تابع نحوه تصرف در املاک مشاعی و مشمول ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ است و متصرف یا مستأجر از کل ملک تخلیه خواهد شد و تصرفات موجر مشمول نحوه تصرف اموال مشاعی است.
۶- برابر بند «ب» ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ «تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، جز دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب و پیشه» در صلاحیت قاضی شوراهای حل اختلاف است و طرح دعوای تخلیه ممکن است به سبب انقضاء مدت اجاره باشد و یا به سبب فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره و عموم و اطلاق عبارت «تمامی دعاوی مربوط به تخلیه» مذکور در بند «ب» یادشده، شامل همه موارد مذکور است و بنابراین دعوای اعلام فسخ یا بطلان عقد اجاره در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است.