وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان و قرار داد رهنی جهت اخذ وام از بانک توسط مالک ( سازنده)
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۰/۰۷/۰۸
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان
موضوع
وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان و قرار داد رهنی جهت اخذ وام از بانک توسط مالک ( سازنده)
پرسش
شخصی براساس قرارداد یک واحد آپارتمان را از سازنده آپارتمان پیش¬خرید کرده و مالک (سازنده) با عقد قرارداد رهنی برای ساخت ملک را در رهن بانک قرار داده است. با توجه به قرارداد رهنی وتعهدات سازنده به بانک و وثایق سپرده شده برای بازپرداخت وام دریافتی قرارداد پیش¬فروش یک واحد از مجتمع چند واحدی از نظر حقوقی چه وضعیتی دارد؟
نظر هیئت عالی
در مورد سوال با توجه به مفاد قرارداد و تعهدات طرفین و ماده ۱۰ قانون مدنی قرارداد تنظیمی از باب تعهدات طرفین از جمله قراردادهای لازم بوده و بین طرفین و قایم¬مقام قانونی آنان معتبر و لازم¬الاجرا است. مبانی تعهدات طرفین و مقتضای ا طلاق آن قرارداد و شروط ضمنی و مصرح در قرارداد ایجاب می¬کند که پس از تکمیل ساختمان از ناحیه مالک سازنده و اخذ گواهی پایان-کار و صورت مجلس تفکیکی واحد مورد معامله منطبق با قرارداد به خریدار انتقال رسمی و قطعی یابد. ا طلاق چنین قراردادی ایجاب می¬کند که در هنگام تنظیم سند انتقال ملک از قید هرگونه بازداشت و رهنی آزاد باشد. بنابراین از حیث نتیجه
نظر اکثریت
صایب تشخیص و تایید می¬شود. نظر اکثریت: با توجه به این که عقود و قراردادها نسبت به طرفین قرارداد که آن را منعقد کرده¬اند اعتبار دارد و نسبت به اشخاص ثالث نافذ و معتبر نیست و قراردادی که بانک در چارچوب قواعد و مقررات با سازنده آپارتمان منعقد کرده لازم و معتبر است و از طرفی سازنده آپارتمان ممکن است تعهدات دیگری به غیر از قرارداد رهنی در اختیار بانک قرارداده باشد؛ لذا این تعهدات ناظر به شخص سازنده و بانک بوده و افراد عادی نمی¬توانند به اسناد مقدم¬الصدور عادی یا هر قرارداد پنهان دیگری ابطال قرارداد رهنی بانک را تقاضا کنند و مغایر با اصل قرارداد مذکور است.
نظر اقلیت
پیش¬خریدار با سازنده به موجب قراردادعادی توافق کرده است که وجه ناشی از این بیع به صورت اقساطی و تدریجی دریافت و با پیشرفت کار ساختمان پرداخت شود و این بدان معنا است که پیش¬خریدار به تدریج در مبیعی که ایجاد می¬شود مالکیت پیدا می¬کند و با موجود شدن مبیع آپارتمان با توجه به توافق قبلی متعلق به پیش¬خریدار است و با التفات به این که این عین هنوز موجود نشده و قرارداد رهنی پیش¬فروشنده قبل از ایجاد و ساخت تدریجی آپارتمان و نسبت به عرصه بوده است و اعیان به صورت توافقی متعلق به پیش¬خریدار است؛ لذا اصل قرارداد پیش¬خرید با توافق انجام شده صحیح بوده و تمام آثار و نتایج ناشی از عقد صحیح را دارا بوده و چنان چه سازنده برخلاف توافق نسبت به ترهین عرصه اقدام کرده مکلف است با پرداخت سهم پیش¬خریدار سهم وی را تفکیک و در اختیار او قرار دهد و از طرفی خسارت ناشی از این انتقال و رهن قرار دادن عرصه توسط سازنده به پیش¬خریدار پرداخت شود.