وضعیت حقوقی معامله صوری در فرض عدم تناسب ثمن و مثمن در بیع

رأی خلاصه جریان پرونده

به تاریخ ۱۳۹۱/۲/۵ خانم ب. ش. با وکالت آقای ر. م. دادخواستی به طرفیت آقای م. م. ش. و خانم ه. ش. به خواسته صدور حکم به ابطال سند رسمی شماره ... مورخ ۱۳۵۹/۵/۱۶ دفترخانه ... سبزوار نسبت به ۴/۵ دانگ از شش دانگ پلاک ثبتی شماره ... فرعی از پلاک ... اصلی بخش یک سبزوار مقوم به پنجاه میلیون و یک ریال و خسارات دادرسی و حق ‌الوکاله وکیل تقدیم دادگاه‌های عمومی سبزوار نموده و توضیح داده برابر تصویر مصدق گواهی انحصار وراثت پیوست موکله خانم ب. ش. احد از ورثه مرحوم م.ع. ش. می‌باشد. به دنبال اقامه دعوی اثبات نسب توسط موکله در سال ۱۳۵۹ علیه آن مرحوم ایشان به جهت محروم کردن موکله از سهم ‌الارث احتمالی در همان سال‌ها مقدار ۳دانگ از مشاع از پلاک فوق را به وکالت از طرف خوانده اول و ۱/۵دانگ را نیز به ولایت از طرف خوانده دوم طی یک سند رسمی به ایشان انتقال داده است و حال اینکه این بیع و انتقال بنا به جهات ذیل باطل می‌باشد و به تبع آن سند مذکور نیز گرچه رسمی می‌باشد به جهت بطلان قرارداد مبنایی فاقد اعتبار قانونی است ۱- برابر ماده ۱۹۰ و ۱۹۱ و ۲۱۸ قانون مدنی یکی از ارکان عقد بیع داشتن قصد انشاء توسط متعاملین است و ایجاب و قبول و تنظیم سند همه حاکی از قصد انشاء می‌‌باشند. در صورتی‌که بایع قصد انشاء معامله را نداشته باشد تنظیم سند ولو رأی تأثیری در انتقال ندارد. از قراین و امارات و اوضاع و احوال موجود در سال ۱۳۵۹چنین برمی‌آمد که مرحوم ع. ش. قصد انشاء بیع نسبت به انتقال ملک به نام خواندگان را نداشته است و معامله در واقع صوری و در راستای محروم کردن موکله از سهم‌ الارث احتمالی بوده است. مؤید آن این است که پس از این تنظیم سند آن مرحوم تا آخر عمر در ملک مورد انتقال تصرف و سکونت داشته و هیچ دلیل و مدرکی مبنی بر قبض و اقباض مبیع و تسلیم آن به خریداران موجود نمی‌باشد. از طرف دیگر برابر اصول مسلم فقهی و حقوقی یکی از شرایط اساسی عقد بیع رعایت تعادل بین عوضین می‌باشد و حال اینکه در بیع مزبور چنین تعادلی رعایت نشده است و عدم تعادل عوضین یکی از جهات است که صوری بودن قرارداد مذکور را تأیید می‌نماید و برابر قانون چنین قراردادهایی فقط درخصوص عقد صلح صحیح می‌باشد و در قرارداد بیع می‌بایست تعادل بین عوضین به صورت واقعی رعایت شود، در غیر این صورت معامله فاقد اعتبار قانونی است. در این مورد خاص نیز ثمن معامله مبلغی ناچیز (۳۵۱۶۰۰ ریال) می‌باشد و از این جهت ملکی که در آن زمان چند میلیون تومان ارزش دارد به بهای ناچیز فروخته می‌شود و در واقع ثمن ناچیز نیز تأدیه نمی‌شود و گذشته از ایراد ماهوی در سند مذکور، مرحوم ش. برابر وکالتنامه شماره ... پیوست اصالتاً از طرف خود فروشنده و وکالتاً از طرف خوانده اول به عنوان خریدار، ۳دانگ ملک مذکور را به خوانده ردیف اول انتقال داده است اما برابر وکالتنامه مذکور آن مرحوم در واقع وکالت در خرید ملک به نام موکل را نداشته است. از طرف دیگر نیز برابر ماده ۱۹۸ قانون مدنی و اصول مسلم حقوقی وکیل نمی‌تواند ملک خود را به موکل انتقال دهد و یا ملک موکل را برای خود بخرد. علاوه بر آن وکیل در سند انتقال از طرف موکل اسقاط کافه خیارات نموده است اما در وکالتنامه مذکور چنین اختیاری را نداشته است و برابر نظر علمای حقوق در این مورد مؤثر نمی‌باشد. برابر ماده ۳۴۵ قانون مدنی «هر یک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع و ثمن را نیز داشته باشد» بنابراین اگر بایع و یا خریدار هر کدام در زمان انتقال اهلیت قانونی برای انتقال و یا تصرف را نداشته باشند بیع واقع شده باطل و بلااثر می‌باشد. در این مورد نیز در زمان انتقال ۱/۵دانگ ملک مذکور به خوانده ردیف دوم، ایشان (به عنوان خریدار) نه اهلیت قانونی جهت انجام معامله و نه اهلیت قانونی جهت تصرف در مبیع را نداشته است و از این جهت نیز مبیع مذکور دارای ایراد اهلیت می‌باشد، زیرا خوانده دوم در آن زمان صغیر و از لحاظ قانونی محجور بوده است. اگرچه در سند مذکور تصریح شده است که مورد معامله به تصرف خریداران داده شده است و حال آنکه در آن زمان خوانده ردیف اول در ایران نبوده و خوانده ردیف دوم نیز فاقد اهلیت قانونی جهت تصرف بوده است بنابراین ذکر این موارد در امضاء رسمی توسط دفاتر اسناد رسمی براساس رویه‌ه‌ای باطل و برخلاف واقعیت می‌باشد. با توجه به مراتب فوق سند مذکور که حاکی از انتقال مقدار ۴/۵ دانگ از شش دانگ ملک مزبور به خواندگان محترم می‌باشد فاقد اعتبار قانونی و مستنداً به مواد ۱۹۰ و ۱۹۱ و ۱۹۸ و ۲۱۸ و ۳۴۵ قانون مدنی و اصول مسلّم فقهی و حقوقی و قرائن موجود تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را دارم. دادخواست به شعبه دوم ارجاع گردیده است. شعبه مرجوع الیه وقت رسیدگی معین و طرفین را دعوت نموده است در تاریخ ۱۳۹۱/۴/۲۷ جلسه رسیدگی وکیل آقای ع. س. به وکالت از خواندگان و آقای م. به وکالت از خواهان اعلام حضور نمودند. ابتدا وکیل خواهان ضمن توضیح خواسته سه خواسته دیگر ۱- صدور حکم به بطلان قرارداد بیع قطعی نسبت به انتقال چهاردانگ مشاع از پلاک ... فرعی از پلاک ... اصلی بخش یک سبزوار مقوم به پنجاه میلیون و یک ریال ۲- صدور حکم به بطلان قرارداد بیع قطعی نسبت به انتقال یک و نیم دانگ مشاع از پلاک ... فرعی از پلاک ... اصلی بخش یک سبزوار مقوم به پنجاه میلیون و یک ریال ۳- صدور حکم به بطلان سند مالکیت رسمی شماره ... شش دانگ قطعه زمین به مساحت ۸۲۱ مترمربع تحت پلاک ... فرعی جدا شده از ... فرعی از ... اصلی بخش یک سبزوار مورخ ۱۳۷۶/۸/۱۰ مقوم به پنجاه میلیون و یک ریال به دعوی خود اضافه کرده است وکیل خواندگان در پاسخ به دعوت خواهان اعلام نمود مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرط صحت معاملات مقرر شده است و مواردی که وکیل خواهان اعلام نمود هیچ یک از شرایط صحت عقد را در برنمی‌گیرد و رقم ناچیز ثمن مبلغ منطقه‌ای در متن سند رسمی است و اصولاً رقم ناچیز ثمن نمی‌تواند از موارد بطلان و یا صوری بودن معامله تلقی شود. و تنظیم وکالتنامه و قرارداد با توجه به اینکه خلاف قطع عمومی و اخلاق حسنه نمی باشد قابل خدشه نمی‌باشد و در زمان وقوع معامله خانم ه. ش. اگرچه صغیر بوده ولی تحت ولایت پدر قرار داشته و دارای اهلیت تمتع بوده بنابراین ایراد وکیل محترم در این خصوص مردود است و مضافاً اینکه مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی اشخاص حق دارند هر گونه معامله ‌ای که خلاف قانون نباشد منعقد نمایند. دادگاه راجع به ایرانی بودن آقای سیدم. م. مدارک ثبت تابعیت ایرانی را از وکیل وی خواسته که مشارالیه مدارک مورد را ارائه نموده است. دادگاه سپس قرار ارجاع امر به کارشناسی جهت تعیین قیمت پلاک ثبتی مورد معامله را صادر نموده است کارشناسی رسمی دادگستری آقای سیدج. ع. نظریه خود را اعلام و توضیح داده که ارزش ۴/۵ دانگ مشاع از شش دانگ پلاک شماره ... فرعی از پلاک ... اصلی بخش یک سبزوار به قیمت سال ۱۳۵۹ به مبلغ ۳۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال معادل سی و پنج میلیون تومان برآورد می‌شود. دادگاه طرفین را جهت ملاحظه نظریه کارشناسی دعوت نموده است. در تاریخ ۱۳۹۲/۹/۱۴ قرار استماع شهادت شهود جهت بررسی صوری بودن معامله صادر نموده است. شهود به اسامی ع. ن.، ع. ه.، م. ا. به واقعی بودن معامله و جعلی نبودن آن شهادت دادند. دادگاه برابر دادنامه شماره ۱۸۸۵ مورخ ۱۳۹۲/۱۲/۲۸ با این استدلال که گواهان خواندگان علاوه بر اینکه واقعی بودن معامله و عدم صوری بودن آن را صریحاً تأیید کرده‌‌اند و در صورت تعارض بین اظهارات گواهان هر دو طرف از اعتبار قانونی برخوردار نیستند و ساقط می‌کنند با توجه به اصل صحت عقود و ایقاعات و عدم ارائه دلیل که موجب بطلان سند مذکور گردد مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی حکم بر عدم ثبوت دعوی خواهان صادر نموده است و متعاقباً در دادنامه تکمیلی شماره ۰۰۶۳۸ مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۳ راجع به خواسته های دیگر مبنی بر بطلان قرارداد بیع نسبت به چهار و نیم دانگ و همچنین یک و نیم دانگ و دعوی بطلان سند مالکیت رسمی شماره ... شش دانگ قطعه زمین به مساحت ۸۲۱ متر و نیز بطلان سند مالکیت مشاعی به میزان سه‌دانگ مشاعی از ششدانگ پلاک ثبتی ... فرعی جدا شده از ... اصلی به لحاظ فقدان دلیل بر بی اعتباری قراردادهای فوق‌الذکر مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به بیحقی صادر نموده است از آراء صادره وکیل خانم ب. ش. فرجام‌خواهی نموده که پس از تبادل لوایح که هنگام شور قرائت می‌شود پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع گردیده است. هیأت شعبه پس از ملاحظه گزارش عضو ممیز به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می‌نماید:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

نظر به اینکه رأی فرجام‌خواسته از حیث نتیجه صحیحاً صادر شده است به دلایل ذیل ابرام می‌گردد: اولاً- معاملات صوری در صورتی باطل می‌باشند که مطابق ماده ۱۹۰ قاون مدنی به صورت مطلق هیچ قصد و اراده ای در وقوع معامله از ناحیه طرفین وجود نداشته باشد در حالیکه صرفنظر از اینکه در معامله مورد ترافع قصد بایع مشخص بوده و‌ آن هم انتقال مالکیت مبیع به خواندگان بوده است و بر فرض اینکه قرارداد از حیث بیع صوری باشد لیکن ماهیت آن (ولو اینکه باطناً هبه یا صلح باشد) نافذ می‌باشد به عبارت دیگر معاملات صوری نسبی باطل مطلق نمی‌باشند بلکه ممکن است نسبت به آن عنوان «ظاهری» خود بی اثر باشد. ثانیاً- وکیل خواهان در ادعای خود بیان داشته چون ثمن مبیع ناچیز است دلیل بر صوری بودن معامله است صرفنظر از اینکه با توجه به توضیح بند یک اشعاری، این استدلال مؤثر در مقام نمی‌باشد بر فرض که ثمن معامله ناچیز باشد و حتی معامله را بیع تلقی کنیم با توجه به شرایط اساسی صحت معامله، قلت ثمن و عدم توازن ثمن و مثمن از موارد بطلان بیع نمی‌باشد. ثالثاً- ادعای اینکه برابر آیین‌نامه منع استملاک بیگانگان احد از خواندگان حق داشتن اموال غیرمنقول را در ایران نداشته و از این حیث انتقال باطل است صرفنظر از اینکه مطابق مستندات ابرازی تبعیت بیگانه مشارالیه به اثبات نرسیده است، بر فرض ثبوت ذینفع این ادعا اشخاص عمومی حکومت به ویژه دادستان می‌باشند نه احد از ورثه که فاقد سمت حاکمیتی در این خصوص می‌باشد. رابعاً- معامله ولی قهری اصالتاً از طرف خود و ولایتاً از طرف فرزند صغیرش شرعاً و قانوناً هیچ اشکالی ندارد. کما اینکه در وکالت وکیل مجاز است برای دو طرف معامله قرارداد تنظیم نماید علیهذا تمامی استدلال‌های مطروحه غیرقابل قبول بوده و منطبق با مقررات قانون و شرع نمی‌باشد. از این حیث فرجام‌خواهی با هیچ یک از شقوق ماده ۳۷۱ قانون آئین دادرسی مدنی انطباق دارد نتیجتاً مستند به ماده ۳۷۰ قانون اشعاری فرجام‌خواهی مردود اعلام و دادنامه فرجام‌خواسته نتیجتاً ابرام می‌گردد.
شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور - رئیس و عضو معاون
محمدهادی عبداله‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌پور - دکتر غلامعلی صدقی