وضعیت حق عمل دلالی در فرض اقاله قرارداد

رأی دادگاه بدوی

حسب اوراق پرونده آقای م.ج. ت. فرزند ع. با وکالت آقای م. م. به طرفیت آقایان م. ، م. و م. ع. دعوایی به خواسته ی مطالبه مبلغ ۰۰۰ر۰۰۰ر۵۷۰ ریال بابت کمیسیون دفتر املاک ومطالبه به خسارت تاخیر تادیه و دادرسی اقامه کرده است در شرح دادخواست ونیز مطابق صورت جلسه مورخ ۱۳۹۳/۹/۹ دادگاه وکیل خواهانها اظهار داشته موکل اش با چند مالک که قصد احداث بنا در ملک خود را داشتند قرارداد مشارکت منعقد می کند و معامله در دفتر املاک م. واقع می شود و مبلغ ۵۷۰ میلیون ریال به عنوان کمیسیون به خواندگان تسلیم می نماید لیکن وقتی به شهرداری می روند به میزان طبقاتی که قرار بوده طبقه احداث کنند شهرداری مجوز نمی دهد . با توجه به این مانع طرفین قرارداد مشارکت را فسخ می کنند ولی به دفتر املاک برای استرداد پول می روند از باز پرداخت وجه خوداری می کنند . وکیل خوانده پاسخ داده که چک هایی که بوسیله آن کمیسیون پرداخت شده ۴۵ میلیون تومان بوده و نه ۵۷ میلیون تومان . افزون بر این مطابق ماده ۳۵۲ قانون تجارت موکل اش به عنوان دلال واسطه ی معامله بوده علت فسخ توافق هم این بوده که نتواستند از شهرداری مجوز بگیرند وفسخ کرده اند با توجه به اینکه حق دلالی را آقای م. ع. دریافت کرده دعوی توجهی به دو خوانده دیگر هم ندارد . سپس وکیل خواندگان اضافه کرده که علت فسخ این بوده که اجرای قرارداد به صرفه نبوده ، اگر شهرداری مجوز ۵ طبقه را می داد قرارداد مشارکت اجرا می شد و چون شهرداری مجوز احداث بنا در ۵ طبقه را نداده ، توافق بر فسخ کردند . خواهانها به موجب لایحه اعلام کرده به پرداخت دست مزد عرض دلالی حسب نظر کارشناسی و رضایت دارد . به موجب نظریه کارشناسی ، ارزش عرفی عمل خوانده مبلغ ۰۰۰ر۵۰۰ر۳۵ ریال برآورد شده است وکیل خواندگان مجددا طی لایحه کتبی ضمن اعتراض به کارشناسی اظهار داشته ، علت فسخ قرارداد ، عدم صدور مجوز احداث بنا در ۵ طبقه بوده که به صرفه نبوده است . حق دلالی هم به توافق تعیین شده وچون مطابق پاسخ اتحادیه ،نرخ مصوبی در مورد دلالی مشارکت در ساخت وجود ندارد ، اراده طرفین در این مورد حاکم خواهود بود . بنا بر مراتب بالا ۱) از مندرجات قرارداد مشارکت و توافق طرفین به شرح عبارات دست نویسی ظهر قرارداد در مورد نحوه اختصاص طبقات به هر یک از طرفین بدست می آید که مبنای قرارداد مشارکت ، احداث بنا در ۵ طبقه بوده است . ۲) از اظهارات وکیل خواهان و مدافعات وکیل خوانده و نیز لایحه ی کتبی وی استفاده می شود که صدور پرونده ساختمانی برای ملک مورد مشارکت به منظور احداث بنا در ۵ طبقه امکان پذیر نبوده است. در اینصورت عامل انحلال قرارداد پیش از هر چیز ، مغایرت قرارداد مشارکت با مقررات آمرۀ شهرداری وبعبارتی عدم امکان انجام آن موجب انحلال بوده است و نه نوشته ای که تحت عنوان فسخ قرارداد بین طرفین قرارداد مشارکت تنظیم شده است به نظر دادگاه نوشته ی مذکور صرفا توافقی است در مورد تعیین تکلیف آثار قراردادی که به جهت عدم امکان اجرا منتفی شده ، و شیوه رد و بدل کردن اسناد ، پیش پرداخت ها و تعبیر فسخ اصطلاح نادرستی بوده که توسط طرفین قرارداد مشارکت استعمال شده است . به دیگر بیان دعوی ناشی از معامله باطل و آثار بطلان معامله ممکن است مورد صلح و توافق قرارگردد. ( ماده ۷۵۶ قانون مدنی ) در اینصورت هرگاه پس از آگاهی طرفین از عدم قابلیت اجرای چنین توافقی ، در صدد تعیین تکلیف اسناد ردو بدل شده و بازگشت آن به طرف مقابل نمایند یا در مورد پیش پرداخت ها تحت نام فسخ قرارداد توافقی صورت گردید ، نمی توان فسخ را عامل انحلال قرارداد شناخت زیرا این توافق صرفا در مورد تعیین تکلیف نحوه جابجایی آثار قرارداد است که بی اعتباری آن به جهت عدم قابلیت اجرا مورد پذیرش طرفین می باشد و بخشی از تعهدات قراردادی به تصور اعتبار قرارداد ، صورت اجرایی یافته که با کشف بی اعتباری قرارداد باید به جای نخستین برگردد. بنابراین موضوع از مطادیق ماده ۳۵۲ قانون تجارت که ناظر به فسخ قرارداد است تلقی نمی شود . بر این اساس و با توجه به اعلام رضایت خواهان به پرداخت هزینه های کاربر اساس دستمزد کارشناسی که مبلغ ۰۰۰ر۵۰۰ر۳۵ ریال و اینکه پرداخت مستقیم خواهان بابت حق دلالی مبلغ ۴۵ میلیون تومان بوده و دعوی مطالبه به استناد دو فقره چک مطرح شده و نسبت به مازاد این مبلغ ( تا ۵۷ میلیون تومان ) تغییر نحوه درخواست صورت نپذیرفته تا خارج از سببی که در دادخواست مطرح شده قابل رسیدگی باشد. دادگاه دعوی خواهان را تا مبلغ ۰۰۰ر۰۰۰ر۴۱۵ ریال نسبت به آقای م. ع. ثابت تشخیص و به استناد پلاک مواد ۳۴۸و ۳۷۲ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده مذکور به پرداخت مبلغ ۰۰۰ر۰۰۰ر۴۱۵ ریال در حق خواهان و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل نسبت به این مبلغ مطابق تعرفه قانونی و خسارت تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم درخواست تا زمان تادیه به نرخ شاخص تورم بانک مرکزی که توسط اجرای احکام محاسبه می شود صادر و اعلام می گردد. نسبت به مازاد این مبلغ با توجه به اعلام محاسبه ( که ابراء تلقی می گردد) و نیز اینکه دعوی مستند به دو فقره چک مطرح شده وسیله پرداخت های خواهان به عنوان حق دلالی بوده و اعلام دیگر خواهان پس از جلسه رسیدگی دادگاه به اینکه منشاء طلب انتقال طلب بوده خارج از سبب مطرح شده برای دعوی ضمن دادخواست و نیز جلسه اول رسیدگی است ( گرچه مانع طرح دعوی به استناد سبب مورد ادعا نیست) از این رو بر اساس دعوی مطالبه بابت دو فقره چک به عنوان حق دلالی استحقاق خواهان نسبت به نمازاد ثابت نبوده به استناد مفهوم ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم به بیحقی صادر و اعلام می گردد. در خصوص خواندگان دیگر با توجه به اظهارات وکلای طرفین در خصوص دریافت کننده حق (دلالی )دعوی توجهی به آقایان م. و م. ع. نداشته . و به استناد ماده ۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به بند ۴ ماده ۸۴ قانون قرارداد دعوی صادر و اعلام می گردد. این رای حضوری و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم تجدید نظر استان تهران است.
رئیس شعبۀ ۴۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران - قاسم اسکندری

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظر خواهی آقای م.ج. ت. با وکالت م. م. بطرفیت ۱- م. ۲- م. ع.س.ق.ز. ۳- م. ع. ( ع.س.ق.ز. ) و تجدیدنظرخواهی آقای م. ع. ( ع.س.ق.ز. ) بطرفیت آقای م.ج. ت. نسبت به دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۲۱۶۰۹۰۰۲۸۳ مورخ ۱۳۹۴/۴/۱۵ صادره از شعبه ۴۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به محکومیت آقای م. ع. ( ع.س.ق.ز. ) به پرداخت مبلغ ۴۱۵/۰۰۰/۰۰۰ ریال و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل مطابق تعرفه و پرداخت خسارت تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان تادیه به نرخ شاخص تورم بانک مرکزی که توسط اجرای احکام محاسبه شود در حق آقای م.ج. ت. صادر شده است و نسبت به مازاد بر مازاد خواسته حکم بر بی حقی خواهان ( م.ج. ت. ) صادر شده است و نسبت به خواندگان م. و م. قرار رد دعوی صادر شده است نظر به اینکه موضوع خواسته ناشی از عمل دلالی است و حسب ماده ۳۵۲ قانون تجارت در صورتی که معامله به رضایت طرفین یا به واسطه یکی از خیارات قانونی فسخ شود حق مطالبه دلالی از دلال سلب نمی شود مشروط بر این که فسخ معامله مستند به دلال نباشد که در موضوع مانحن فیه اولا معامله طرفین اقاله شده است ثانیا این فسخ و اقاله ارتباطی به دلال نبوده است ثالثا علت فسخ و اقاله مربوط به عمل شهرداری بوده است لهذا دادگاه با عنایت مراتب فوق تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه ( م. ع. ) را وارد تشخیص مستندا به مواد ۱۹۷ و ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی و ماده ۳۵۲ قانون تجارت دادنامه تجدیدنظرخواسته را در شق اول و دوم نقض و حکم بر بی حقی خواهان بدوی را صادر و اعلام می نماید اما در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م.ج. ت. نسب به شق سوم با عنایت به مراتب فوق و نظر به اینکه موضوع خواسته به خواندگان ردیف اول و دوم نداشته است لهذا دادگاه تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه را غیر وارد تشخیص مستندا به ماده ۳۵۳ قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را در این شق تائید و استوار می نماید . رای صادره حضوری و قطعی است.
شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار
عبدالعلی اسدی تیله نویی -حمید سلیمانی