پیش فروش آپارتمان با قید اوصاف معین قبل از شروع به عملیات ساخت

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۶/۰۲/۰۴
برگزار شده توسط: استان سمنان/ شهر سمنان

موضوع

پیش فروش آپارتمان با قید اوصاف معین قبل از شروع به عملیات ساخت

پرسش

در موردی که شخصی به قصد احداث مجتمع مسکونی مشتمل بر چند واحد آپارتمان یک واحد آپارتمان با قید اوصاف معین را قبل از شروع عملیات به دیگری می فروشد که در زمان انعقاد قرارداد چنین آپارتمانی وجود خارجی ندارد بلکه صرفا بر مبنای نقشه احداثی دارای پروانه ساختمان ماخوذه از شهرداری مبادرت به قرارداد مزبور شده است با توجه به ماده ۳۶۱ قانون مدنی (اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است) آیا چنین قراردادی صحیح می باشد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ مفاد ماده مذکور ناظر به چه مواردی است؟

نظر هیئت عالی

قراردادهای مربوط به پیش فروش آپارتمان مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و به موجب آن فروشنده متعهد است ساختمانی را با مشخصات معین در مدت معین تعیین شده احداث و به خریدار واگذار کند. بنابراین چنین قراردادهایی از شمول ماده ۳۶۱ قانون مدنی خارج است.

نظر اکثریت

عقد بیع به موجب ماده ۳۳۸ قانون مدنی عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم و با توجه به مقررات ماده ۳۶۱ قانون مدنی باید در بیع عین معین مبیع موجود باشد. به لحاظ این که در موضوع مورد سوال مبیع عین معینی است ولی وجود خارجی ندارد و در حقیقت تملیکی نیز حاصل نمی شود و توصیف مبیع در قرارداد مذکور امر معدوم را معلوم نمی کند زیرا علم و جهل از اوصاف موجودات است و کسی امر معدومی را توصیف نمی کند به معدوم معلوم و معدوم مجهول و چیزی که وجود ندارد را چگونه می توان توصیف کرد به معلوم بودن فلذا عقد بیع مذکور باطل است.

نظر اقلیت

با توجه به اقتضای صحت عقد در این که اگر ما مردد بودیم بین دو تفسیر که یکی منتهی به صحت و دیگری منتهی به بطلان بود بنا به اقتضای صحت باید به گونه ای تفسیر کنیم که عقد صحیح است و با توجه به ضرورت و نیاز جامعه به این گونه قراردادها می توانیم مبیع را در موضوع مورد سوال تلفیقی بین کلی فی الذمه و کلی در معین بدانیم و برخی موارد و جوانب را کلی در معین و برخی دیگر را کلی فی الذمه بدانیم و موضوع را از شمول ماده ۳۶۱ خارج کنیم از طرفی از نظر فقهی هم دلیلی بر بطلان آن نداریم. بنابراین عقد مذکور صحیح می باشد.