ادعای غبن در معاملات وکالتی
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۴۰۲/۰۱/۲۱
برگزار شده توسط: استان کرمان/ شهر کرمان
موضوع
ادعای غبن در معاملات وکالتی
پرسش
چنانچه مالک ملکی به فرزند خود وکالت تام اعم از فروش آن به دیگری یا خود بدهد و سپس وکیل با بیع رسمی آن را با ثمن ناچیز به خود منتقل نماید،آیا مالک میتواند مدعی فسخ معامله به جهت غبن شود؟
نظر هیات عالی
باتوجه به رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور، چنین معاملهای هرچند با سند رسمی به عمل آمده باشد، فضولی تلقی و در صورتی که موکل (اصیل) تنفیذ ننماید، معامله باطل و قابلیت اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی وکالت و سند رسمی انتقال ملک را دارد؛ بنا به مراتب مذکور، صرفاً با احراز بطلان معامله، قابلیت ابطال سند و استرداد ملک وجود دارد و اعمال خیارات در معاملات صحیح است و در فرض سوال، اصیل (موکل) با تفویض وکالت در فروش به هر قیمت، حتی به خود وکیل، دیگر قابلیت اعمال حق خیار فسخ و. .. را نخواهد داشت. نظریه اکثریت نتیجتاً صحیح است.
نظر اکثریت
استناد به غبن توسط مالک صحیح نیست.زیرا خود وکیل که معامله را به وکالت از فروشنده و به اصالت از طرف خود به عنوان خریدار انجام داده است از قیمت واقعی مطلع است و مغبون نگردیده است و مالک رسمی نیز طرف مستقیم عقد نبوده تا مدعی مغبون شدن گردد. از طرفی ثمن و قیمت مبیع که در سند رسمی بیع در دفترخانه درج میشود وفق تبصره ۱ذیل ماده ۱۲۳قانون ثبت اسناد و املاک ناظر بر بند(ع) ماده ۱قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره ۱ ماده ۵۷ آییننامه قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده ۶۳ قانون مالیاتهای مستقیم صرفا برمبنای ارزش معاملاتی و قیمت منطقه ای ملک جهت وصول حق التحریر و حق الثبت سند رسمی و مالیات نقل و انتقال به صورت غیرواقعی درج میگردد و نمیتواند مستمسکی جهت برهم زدن عقد که مخالف با اصل لزوم و صحت قراردادهاست قرار گیرد، بلکه در اینجا موکل و مالک رسمی تنها چنانچه مدعی خسارات ناشی از تقصیر وکیل یا عدم رعایت مصلحت موکل باشد وفق مواد ۶۶۶و ۶۶۷ قانون مدنی میتواند جهت مطالبه خسارت به وی رجوع نماید و الا در صورت قائل به حق فسخ برای مالک اعتبار معاملات وکالتی از بین خواهد رفت.
نظر اقلیت
مالک رسمی ملک در اینجا میتواند به خیار غبن استناد نماید زیرا همانگونه که نماینده و وکیل وی حق استناد به خیار موصوف را دارد اصیل و مالک نیز دارای این حق و خیار خواهد بود.علاوه براین در ماده ۶۳ قانون مالیاتهای مستقیم صرفا اخذ مالیات در معاملات رسمی غیر از بیع بر مبنای ارزش و قیمت منطقه ای ملک که با قیمت واقعی آن تفاوت دارد صورت می پذیرد لذا در بیع رسمی ملک اساسا باید قیمت واقعی درج شود و اخد حق التحریر و حق الثبت سند توسط سردفتر برمبنای قیمت منطقه ای منافاتی با درج قیمت واقعی در سند ندارد لذا بنابراصل اعتبار مندرجات سند رسمی اصل براین است که قیمت واقعی مورد معامله مبیع در سند بیع درج شده است نه قیمت صوری و غیر واقعی و چنانچه بین قیمت واقعی و آنچه در سند درج شده و مورد توافق طرفین بوده تفاوت باشد برای مالک رسمی حق استناد به خیار غبن وجود خواهد داشت. اعمال حق فسخ نیز مغایرتی با اصل لزوم و صحت معاملات ندارد زیرا حق فسخ در معاملات صحیح جاری است و نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۷۶۴ مورخه ۱۴۰۱/۱۰/۱۳ اداره حقوقی قوه قضائیه نیز موید این نظر است.