استفاده از خیار عیب در مورد ساختمان خراب شده در اثر زلزله

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۳/۰۴/۰۴
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر نور

موضوع

استفاده از خیار عیب در مورد ساختمان خراب شده در اثر زلزله

پرسش

در اثر زلزله ای به قدرت چهار ریشتر ساختمان خریداری شده خراب می شود. چنان چه ساختمان های اطراف سالم باشد در صورت کارشناسی و تایید عدم استحکام بنا آیا خریدار می تواند از خیار عیب استفاده کند؟

نظر هیئت عالی

اگر بعد از انجام معامله معلوم شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار به قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله است. لیکن این خیار وقتی به اثبات می رسد که عیب مخفی بوده و مشتری زمان بیع عالم به آن نبوده اعم از این که عیب واقعا مخفی بوده یا مشتری به آن التفات نداشته باشد. نظر اتفاقی: بر اساس مقررات قانون مدنی به شرح مواد ۴۲۲ به بعد خیار عیب و احکام آن بیان شده است. به تعریف ماده ۴۲۳ قانون مذکور عیب وقتی قابل اعتناست که مخفی و در زمان عقد موجود باشد و نیز به حکم مواد ۴۲۵ و ۴۳۰ همان قانون عیب حادث قبل از قبض در حکم عیب سابق و عیب حادث که ناشی از عیب قدیم باشد نیز استحقاق اعمال و اجرای خیار را به ذوال خیار می دهد. کیفیت اجرای عادی خیار عیب امکان فسخ و گرفتن ارش (عدم فسخ با فرض بقای عقد) برای مشتری است. اما این حکم مطلق به شرح ماده ۴۲۹ قانون مدنی مواجه با چند استثنای منطقی شده است. که عناوین و موارد استثنا را می توان به تلف تغییر و انتقال مبیع تقسیم کرد. اولا: اماره عرفی و تبادر ذهنی از کلمه تلف که می تواند در دو مصدر تلف کردن و تلف شدن به کار رود چنین نتیجه می دهد که سبب تلف می تواند ارادی و نیز قهری باشد (بند یک ماده ۴۲۹ قانون مدنی ) این نظر با نحوه انشای بند ۲ همان ماده که مقرر می دارد در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از این که تغییر به فعل مشتری باشد تقویت می شود. لذا به نظر می رسد که نمی توان از کلمه تلف به تلف کردن (ضرورت دخالت اراده) و یا اعتقاد به این که چون در انتهای بند ۲ از فعل خریدار آمده است عبارت بعد از آن نیز الزاما باید در محدوده اراده باشد و مفهوم جمله مذکور تسری آن به عوامل خارج از اراده نیست. فرض سوال را به جهت این که وقوع زلزله سبب خرابی ساختمان بوده از