انتقال ملک معامله شده رسمی توسط ورثه
صورتجلسه نشست قضایی
کد نشست: ۱۳۹۸-۶۷۰۲
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۷/۰۴/۱۴
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
انتقال ملک معامله شده رسمی توسط ورثه
پرسش
۱- آیا اقدام عده ای از وراث متعهد مبنی بر انتقال ملک ( مبیع ) به شخص ثالث می تواند از مصادیق معامله فضولی باشد؟ ۲- با توجه قید تبدیل تعهد حق عینی به تعهد حق دینی مندرج در نظریه مذکور آیا متعهد له ( خریدار ) حق فسخ خواهد داشت یا خیر؟ ۳- نظر به اینکه بموجب قرارداد عادی مورد معامله توسط فروشنده ( مورث ) به خریدار منتقل شده و در فاصله تنظیم قولنامه عادی ( منتهی به انتقال ملک ) تا زمان اقامه دعوی ( پس از فوت متعهد ) امکان افزایش قیمت مورد معامله وجود داشته و بخشی از ملک توسط عده ای از وراث به ثالث منتقل گردیده آیا مسیولیت قراردادی متوجه وراث است یا خیر ؟
نظر هیئت عالی
چنانچه قرارداد متضمن تعهد مالک به انتقال ملک باشد معامله بعدی نسبت به آن ملک نافذ است و اگر قرارداد مزبور افاده انتقال مالکیت بر منتقل الیه نماید و جهت شرعی بر این امر وجود داشته باشد طبق ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه های توسعه اقدام به انتقال ملک به غیر از منتقل الیه نافذ نخواهد بود.
نظر اکثریت
الف - در مورد سوال اول : اقدام ورثه در انتقال بخشی از ملک که قبلا توسط مورث معامله شده است و ملک دارای سند رسمی نیز می باشد معامله فضولی محسوب نمی شود زیرا بر اساس ماده ۲۴۷ قانون مدنی معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت و یا وکالت نافذ نیست در اینجا ورثه مالک ملک فروخته شده نمی باشند یا اینکه ورث آنها نیز مالک مال غیرمنقول فروخته شده محسوب نمی شود تا معامله آنان فضولی محسوب شود زیرا مورث با انتقال ملک به خریدار رابطه مالکیتی میان وی بر مال قطع شده است پس از فوت نیز این رابطه بصورت قهری منتقل به ورثه می شود و به تبع آن ورثه نیز مالک محسوب نمی شوند و از قبل مورث و با اعتقاد به مالک بودن مورث ملک را منتقل نموده باشند لذا ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک نیز همین حکم را در مورد ورثه دارد ملک به صورت رسمی متعلق به مورث ایشان انتقال داده است و ورثه نیز جانشین مالک هستند ( مورث ) و همان حکم در مورد آنها جاری است ورثه نیز مالک هستند و در واقع ملک از سوی آنان نیز به جانشینی مورث انتقال داده شده محسوب می شود لذا کسی که مالک مالی بوده که آن را انتقال داده است مالکیتی نداشته و مال غیر محسوب نمی شود تا انتقال آن فضولی محسوب شود چون انتقال ملک و معامله بعدی ورثه معامله به مال غیر نیست تا آنرا خریدار نافذ و اجازه دهد. بلکه معامله باطل است و درخواست بطلان معامله باید بعمل آید و فرقی میان انتقال به صورت رسمی یا عادی وجود ندارد و انتقال مال غیر محسوب می شود و ماده ۲۲۰ قانون مدنی هم همین مفهوم را تداعی می کند.
نظر اقلیت
الف - در مورد سوال اول : معامله فضولی است چون با انتقال ملک به فروشنده از سوی مورث ورثه درست است که جانشین مورث می شوند ولی مالکیتی نسبت به ملک ندارند و مالکیت آنان قطع می شود مال متعلق به خریدار در ملکیت وی قرار گرفته است لذا نسبت به ورثه خریدار غیر محسوب می شود و معامله به مال وی معامله فضولی و مستلزم نفوذ یا عدم نفوذ است ضمنا ماده ۲۴۷ دو شق دارد معامله به مال غیر لذا در اینجا مال غیر محقق است.