تعیین طرح جامع منطقه ویژه اقتصادی شهر ری
وزیران عضو شورای هماهنگی مناطق آزاد تجاری - صنعتی و ویژه اقتصادی به استناد تبصره (۱) ماده (۱) قانون تشکیل و اداره مناطق ویژه اقتصادی جمهوری اسلامی ایران - مصوب ۱۳۸۴ - و با رعایت تصویبنامه شماره ۱۵۹۱۶۷/ت۴۳۵۰۵ ه مورخ ۱۳۸۸/۸/۱۰ تصویب نمودند:
طرح جامع منطقه ویژه اقتصادی شهر ری به شرح پیوست که تایید شده به مهر دفتر هیات دولت است، تعیین میشود.
این تصویبنامه در تاریخ ۱۳۹۲/۴/۱۱ به تایید مقام محترم ریاست جمهوری رسیده است.
محمدرضا رحیمی
معاون اول رئیس جمهور
مطالعات امکان سنجی مالی
طرح ایجاد و توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری
دی ماه ۱۳۹۱
کافرما: شرکت سرمایه گذاری ری
شماره سند: IS SEZ - ۹۱ - ۰۵۴
ویرایش: سوم
تاریخ انتشار: دی ماه ۱۳۹۱
مشاور:مهندسین مشاور سنجش امکان طرح
مدیر پروژه: ادموند میرزا خانینان
نشانی: خیابان سهروردی شمالی، کوچه شهید تقوی، پلاک ۲۲، طبقه ۵، واحد ۸
تلفکس: ۸۸۴۲۷۰۰۶ (۸ خط)
کدپستی:۱۵۶۸۶۱۴۵۳۱ صندوق پستی:۷۸۵۷-۱۵۸۷۵
آدرس وب سایت: www.sat.iran.com
آدرس فایل:z:/sez/reportsirey sez is report -۹۱ - ۱۰ ۰۶ dock
فهرست مطالب
-مقدمه
-فصل اول چارچوب مدل
۱-۱ نواحی توسعه ۲
۱-۲ رویکرد پایین به بالا ۴
۱-۳ ورودی ها و خروجی ها مدل ۴
۱-۴ فازبندی پروژه ۵
۱-۵ استراتژی های توسعه ۷
-فصل دوم هزینه های زیربنایی منطقه
۱ هزینه های زیرساخت
۲-۱ هزینه های زیرساخت های اولیه ۹
۲-۲ هزینه های زیرساخت های ثانویه ۱۱
۲-۳ مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۱۱
۲-۴ سایر مفروضات ۱۲
-فصل سوم امکانپذیری ناحیه یک ناحیه پردازش صادرات
امکانپذیری ناحیه یک پردازش صادرات
۳-۱ ترکیب کاربری ها ۱۴
۳-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین ۱۵
۳-۳ مفروضات مروبوط به هزینه های ساخت زیربنا ۱۶
۳-۴ مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۱۷
۳-۵ مفروضات درآمدی ۱۷
۳-۶ نتایج امکانپذیری ناحیه یک ۱۸
-فصل چهارم امکانپذیری ناحیه دو کاربری های مختلط
امکانپذیری ناحیه دو کاربری های مختلط
۴-۱ ترکیب کاربری ها ۲۱
۴-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین ۲۳
۴-۳ مفروضات مربوط به هزینه های ساخت زیربنا ۲۶
۴-۴ مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۲۶
۴-۵ مفروضات درآمدی ۲۶
۴-۶ نتایج امکانپذیری مالی در ناحیه دوم ۲۶
۴-۷ نتایج امکان پذیری مالی در بخش های مختلف ناحیه دوم ۲۸
۴-۷-۱ بخش های تجاری ۲۹
۴-۷-۲ پارک دانش ۲۹
۴-۷-۳ پارک لجسنیک ۳۰
۴-۷-۴ پارک نمادین ۳۱
-فصل پنجم امکانپذیری ناحیه سه پارک تکنولوژی های پیشرفته
امکان پذیری ناحیه سه پارک تکنولوژی های پیشرفته
۵-۱ ترکیب کاربری ها ۳۲
۵-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین ۳۳
۵-۳ مفروضات مربوط به هزینه های ساخت زیربنا ۳۴
۵-۴ مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۳۵
۵-۵ مفروضات درآمدی ۳۵
۵-۶ نتایج امکان پذیری ناحیه سوم ۳۶
-فصل ششم: امکان پذیری ناحیه چهار محدوده رزرو
امکان پذیری ناحیه چهار محدوده رزرو
۶-۱ ترکیب کاربری ها ۳۹
۶-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین
۶-۳ مفروضات مربوط به هزینه های ساخت ۴۰
۶-۴ مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۴۰
۶-۵ مفروضات درآمدی ۴۱
۶-۶ نتایج امکان پذیری ناحیه چهارم ۴۱
-فصل هفتم امکان پذیری کلی منطقه ویژه اقتصادی ری
امکان پذیری کلی منطقه ویژه اقتصادی ری
۷-۱ خلاصه یاقته ها ۴۴
۷-۲ تحلیل حساسیت عوامل کلیدی ۴۶
۷-۲-۱ تحلیل حساسیت بر هزینه های زیرساخت ۴۶
۷-۲-۲ تحلیل حساسیت بر فازبندی پروژه ۴۷
-فهرست جداول و اشکال
-جدول ۱-۱: تعیین محدوده نواحی منطقه ۲
-جدول ۱-۲: پیشنهادات در خصوص نحوه واگذاری زمین ها ۷
-جدول ۲-۱:هزینه های زیرساخت های اولیه ۱۰
-جدول ۲-۲:هزینه های زیرساخت های ثانویه ۱۱
-جدول ۲-۳: هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۱۱
-جدول ۳-۱:ترکیب کاربری ها در ناحیه یک ۱۴
-جدول ۳-۲:استراتژی های توسعه ناحیه یک ۱۶
-جدول ۳-۳:هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه (۱) ۱۶
-جدول ۳-۴: هزینه های احداث ساختمان در ناحیه اول ۱۷
-جدول ۳-۵:مفروضات درآمدی ناحیه اول ۱۸
-جدول ۳-۶: جریان نقدی ناحیه یک ۱۹
-جدول ۳-۷: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه یک ۲۰
-جدول ۴-۱:ترکیب کاربری ها در ناحیه دو ۲۲
-جدول ۴-۲: استراتژی های توسعه ناحیه دو ۲۳
-جدول ۴-۳:هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه دو ۲۴
-جدول ۴-۴:هزینه های احداث ساختمان در ناحیه دو ۲۵
-جدول ۴-۵: مفروضات درآمدی ناحیه دوم ۲۶
-جدول ۴-۶:جریان نقدی ناحیه دو ۲۷
-جدول ۴-۷: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه دو ۲۸
-جدول ۴-۸:امکان پذیری بخش تجاری ۲۹
-جدول ۴-۹:امکان پذیری پارک دانش ۳۰
-جدول ۴-۱۰: امکان پذیری پارک لجستیک ۳۰
-جدول ۴-۱۱:امکان پذیری پارک نمادین ۳۱
-جدول ۵-۱: ترکیب کاربری ها در ناحیه سه ۳۲
-جدول ۵-۲: استراتژی های توسعه ناحیه سه ۳۳
-جدول ۵-۳:هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه ۳ ۳۴
-جدول ۵-۴:هزینه های احداث ساختمان در ناحیه سوم ۳۵
-جدول ۵-۵: مفروضات درآمدی ناحیه سوم ۳۵
-جدول ۵-۶: جریان نقدی ناحیه سوم ۳۷
-جدول۵-۷:خلاصه نتایج امکان پذیری مالی در ناحیه سه ۳۸
-جدول ۶-۱:هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی ناحیه چهار ۴۰
-جدول ۶-۲:مفروضات درآمدی ناحیه چهارم ۴۱
-جدول ۶-۳:جریان نقدی ناحیه چهار ۴۲
-جدول ۶-۴:خلاصه نتایج امکان پذیری مالی در ناحیه چهار ۴۳
-جدول ۷-۱: جریان نقدی منطقه ویژه اقتصادی ری ۴۵
۷-۲:خلاصه نتایج امکان پذیری مالی منطقه ویژه اقتصادی ری ۴۶
۷-۳:سناریوهای مرتبط با تحلیل حساسیت منطقه ویژه اقتصادی ری ۴۷
-شکل۱-۱:نواحی مختلف منطقه ویژه اقتصادی ری ۳
-شکل ۱-۲:فازبندی پروژه منطقه ویژه اقتصادی ری ۶
-شکل ۲-۱:ویژگی های هر یک از کاربری های منطقه ویژه اقتصادی ری ۱۳
مقدمه
گزارش حاضر به بررسی شرایط مالی طرح ایجاد و توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری می پردازد. در این گزارش تلاش شده است تا براساس طرح جامع تهیه شده برای منطقه، ضمن ارزیابی شرایط مالی هر یک از نواحی چهارگانه تعریف شده برای آن به صورت مستقل، امکان پذیری مالی کل منطقه به صورت یکپارچه نیز مورد سنجش و ارزیابی قرار گیرد؛ به بیان دیگر هدف از بررسی های صورت گرفته در این گزارش، پاسخ به این پرسش است که آیا طرح جامع تهیه شده برای منطقه ویژه اقتصادی ری با توجه به مطالعات صورت گرفته در ارتباط با تقاضای بازار و همچنین رویکردهای مختلف توسعه و بهره برداری به لحاظ مالی و اقتصادی از شرایط مطلوبی برخوردار است؟ در غیر این صورت چه تغییراتی باید در اهداف،راهبردها و پارامترهای طرح جامع به وجود آید تا پروژه به لحاظ مالی و اقتصادی به هدف اصلی خود که همان حداکثرسازی بازده اقتصادی برای خود و سرمایه گذارانش است، نائل آید. در این گزارش ابتدا با تشریح چارچوب مدل ارزیابی مالی طرح به برآورد هزینه های زیرساخت اولیه توسعه منطقه پرداخته خواهد شد، سپس شرایط مالی هر یک از نواحی چهارگانه منطقه به صورت مستقل و کل منطقه به صورت یکپارچه مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و نهایتاً حساسیت مدل مالی نسبت به پارامترهای موثر مورد سنجش قرار میگیرد.
فصل اول : چارچوب مدل نواحی توسعه
منطقه ویژه اقتصادی ری، با مساحتی بالغ بر ۱۶۰۰ هکتار، مشتمل بر کاربرهای صنعتی، آموزشی، لجستیک و تجاری میباشد. بر این اساس و به منظور ارزیابی مالی طرح، منطقه به چهار ناحیه به شرح ذیل تقسیم شده است که علاوه بر ارزیابی شرایط مالی پروژه در هریک از چهار ناحیه مذکور، شرایط مالی کل منطقه نیز مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت.
جدول ۱-۱، تعیین محدوده نواحی منطقه
| ۱ | ناحیه اول | منطقه پردازش صادرات | شرق کریدور نفت و گاز و شمال صخره های سایت |
| ۲ | ناحیه دوم | منطقه کاربری های مختلط | غرب کریدور تا ریل راه آهن |
| ۳ | ناحیه سوم | پارک تکنولوژی های پیشرفته | جنوب صخره های سایت |
| ۴ | ناحیه چهارم | محدوده رزرو | غرب ریل راه آهن تا جاده قدیم قم |
رویکرد پایین به بالا
در مدل حاضر، جهت محاسبه هزینه ها زیرساختها، از رویکرد پایین به بالا استفاده شده است (در واقع هزینه ها بر پایه آنچه باید ساخته شود محاسبه شده اند نه بر اساس بودجه و توان مالی بالقوه).
فرض شده است که هزینه های زیرساخت اولیه توسط یک توسعه دهنده اصلی (Master Developer) برای کل منطقه ویژه اقتصادی ارائه میشود و سطح ارائه خدمات را تا جایی می رساند که امکان توسعه برای سایر توسعه دهندگان در سطح قطعات زمین وجود داشته و یا واگذاری آن به پیمانکاران جزء امکان پذیر باشد.
هزینه های عمده زیرساخت ها مانند بزرگراهها، تاسیسات زیربنایی و کانال وادی، برای کل منطقه به صورت یکجا محاسبه شده و با توجه به میزان مساحت هر یک از نواحی به آنها تخصیص داده شده است. اقلام کوچک تر مانند پارکینگ های اتومبیل و فضای سبز نیز برای هر یک از نواحی به صورت مجزا محاسبه شده است.
ورودی ها و خروجی های مدل
چارچوب مورد استفاده در محاسبه هزینه ها بر اساس ورودی های ذیل شکل گرفته است:
- میزان سطوح زیربنایی هر یک از کاربری ها برای هر ناحیه با توجه به طرح جامع منطقه
- هزینه های زیربنایی و هزینه های مرتبط با آن
- قیمت زمین با توجه به اسناد قیمت معامله شده در سرمایه گذاری ری
- نسبت میزان سرمایه گذاری شرکت سرمایه گذاری ری به میزان وام بانکی
- هزینه های تامین مالی و (نرخ تنزیل)
- هزینه های بهره برداری اولیه
- مفروضات ارزش گذاری زمین برای انواع زمین های پیشنهادی که منعکس کننده شرایط بازار میباشد.
- فازبندی هر یک از نواحی و زمین های مربوطه
- در نظر گرفتن هزینه های ساخت و قیمت فروش آنها بر اساس هزینه های ساخت و اجاره سالانه یک متر مربع انواع کاربری های مختلف زمین که منعس کننده بازار داخلی است.
چارچوب امکانپذیری مدل نیز خروجی های ذیل را ارائه می دهد:
- سودآوری زیان دهی ناخالص هر یک از نواحی؛ این شاخص از تفاضل هزینه های ناخالص و درآمدهای ناخالص با توجه به چرخه عمر پروژه محاسبه میشود.
- ارزش خالص فعلی هر یک از نواحی پروژه: ارزش تنزیل شده خالص هزینه ها در چرخه عمر پروژه.
بازگشت ناخالص: سود ناخالص بوده که به صورت درصدی از کل هزینه ها عنوان میگردد.
- بازگشت خالص: سود تنزیل شدهمی باشد که به صورت درصدی از کل هزینه های تنزیل شده بیان میشود.
فازبندی پروژه
استراتژی فازبندی برای منطقه ویژه اقتصادی ری با توجه به چشم انداز و اهداف تعیین شده منطقه و نیازمندی های تحقق آنها و به منظور حداکثرسازی (پیشینه کردن) بازگشت برای شرکت سرمایه گذاری ری و شرکاء تجاری آن صورت پذیرفته است.
این استراتژی به تحقق دو هدف عملیاتی ذیل برای توسعه منطقه منجر خواهد شد:
۱ - حداکثر سازی (پیشینه کردن) ارزش زمین و فضاهای ساخته شده.
۲ - افزایش کارایی هزینه های زیربنایی صورت گرفته جهت ارائه امکان توسعه زمین و فضاهای ساخته شده.
استراتژی های توسعه
رویکردهای مختلفی برای توسعه سایت منطقه ویژه اقتصادی ری توسط شرکت سرمایه گذاری ری وجود دارد. اما رویکرد انتخاب شده، متناسب با ظرفیت شرکت سرمایه گذاری ری و با توجه به توسعه بلند مدت سایت میباشد.
به طور کلی سه رویکرد ممکن برای توسعه سایت منطقه ویژه اقتصادی ری وجود دارد که میتواند مورد استفاده قرار گیرد. که در عمل با توجه به تقاضای بازار و تجربیات نمونه های موفق ترکیبی از سه رویکرد مذکور مدنظر قرار گرفته است؛ هرچند رویکرد اصلی در توسعه و بهره برداری از منطقه، رویکرد آماده سازی زمین برای واگذاری میباشد اما در برخی از کاربری ها لازم است تا توسعه دهنده اصلی علاوه بر آماده سازی اراضی، فضاها و ساختمان هایی را نیز بسازد و جهت فروش، اجاره و یا حتی بهره برداری خود عرضه نماید.
جدول ۱-۲: پیشنهادات در خصوص نحوه واگذاری زمین ها
| ۱ | آماده سازی زمین برای واگذاری (فروش) | √ | √ | √ | √ | - | - | - | فروشنده زمین |
| ۲ | آماده سازی زیربناها برای فروش | √ | √ | √ | - | √ | √ | - | مدیریت کوتاه مدت و فروش بلندمدت |
| ۳ | اجاره بلند مدت (رهن) سطوح قابل استفاده | √ | √ | √ | - | √ | - | √ | مدیریت بلند مدت مستغلات |
فصل دوم : هزینه های زیربنایی منطقه
زیرساختهای مورد نیاز منطقه به دو گروه طبقه بندی شده اند. زیرساخت های اولیه و زیرساخت های ثانویه
- زیر ساختهای اولیه: اقلامی هستند که برای آماده سازی و توسعه کل سایت مورد نیاز میباشند. این اقلام عمدتاً از ابتدای توسعه منطقه مورد نیاز بوده و عموماً کل سطوح منطقه را در برمی گیرند و بخش عمده ای از هزینه های کل سرمایه گذاری را به خود اختصاص خواهند داد.
- زیرساخت های ثانویه: به اقلامی اطلاق میگردد که برای توسعه هر یک از قطعات زمین به صورت مجزا مورد نیاز باشد و قطعه زمین را به زیرساخت های عمومی وصل می نماید. این زیرساختت ها عموماً در مراحل بعدی توسعه، زمانی که طرح های تفصیلی زمین آماده میگردد، تامین و ارائه خواهد شد.
هزینه های سرمایه گذاری در زیرساخت های اولیه برای تمام سطوح منطقه ویژه اقتصادی ری به طور کلی محاسبه شده و بر اساس وسعت نواحی چهارگانه در نظر گرفته شده، به هر یک از آنها تخصیص داده شده است. هزینه های زیرساخت های ثانویه نیز برای هر یک از نواحی به طور جداگانه محاسبه شده است.
هزینه های زیرساخت های اولیه
-جدول ۲-۱ هزینه های سرمایه گذاری موردنیاز برای تامین زیرساخت های اولیه منطقه ویژه اقتصادی ری را نشان می دهد. این هزینه ها بر اساس هزینه های واحد ساخت و ساز محاسبه شده اند و مبنای محاسبه مقادیر آن حجم کار برآورده شده بر مبنای طرح جامع میباشد.
جدول ۲-۱: هزینه های زیرساخت های اولیه
| آماده سازی سایت | ۹۳،۱۰۲،۰۰۰ |
| خیابان های اصلی | ۴۸،۷۸۸،۲۵۰ |
| پل ها | ۳،۸۹۷،۰۰۰ |
| روشنایی خیابان ها | ۷،۳۶۴،۲۵۰ |
| فاضلاب (شبکه اصلی و تصفیه خانه) | ۱۸،۴۲۰،۷۵۰ |
| شبکه جمع آوری آب های سطحی | ۲۱،۴۹۱،۲۵۰ |
| آب آشامیدنی (شبکه اصلی) | ۱۱،۱۷۸،۷۵۰ |
| آب آبیاری (شبکه اصلی) | ۳،۵۷۸،۲۵۰ |
| گاز (شبکه اصلی و ایستگاهها) | ۱۱،۱۱۶،۵۰۰ |
| داکت کشی مخابرات (شبکه اصلی) | ۹،۹۳۳،۰۰۰ |
| مخابرات (مرکز ICT) | ۸،۲۸۹،۷۵۰ |
| برق (شبکه ۶۳ کیلو ولت) | ۲۳۸،۱۷۳،۰۰۰ |
| برق (شبکه ۲۰ کیلو ولت داخلی) | ۹۵،۱۳۱،۰۰۰ |
| تاسیسات (شامل تصفیه خانه آب و. ..) | ۱۴۹،۲۱۳،۲۵۰ |
| محوطه سازی و فضای سبز | ۳۶،۶۶۹،۰۰۰ |
| هزینه های سرمایه گذاری زیرساختهای اولیه | ۷۵۶،۳۴۶،۰۰۰ |
| هزینه های پیش بینی نشده (۱۵ درصد کل هزینه های سرمایه گذاری) | ۱۰۹،۶۷۰،۱۷۰ |
| هزینه های کل سرمایه گذاری زیرساخت های اولیه (شامل هزینه های پیش بینی نشده) | ۸۶۶،۰۱۸،۱۷۰ |
هزینه های زیرساخت های ثانویه
-جدول ۲-۲ هزینه های سرمایه گذاری زیرساخت های ثانویه را برای توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری در هر یک از نواحی ۴ گانه نشان می دهد.
جدول ۲-۲:هزینه های زیرساخت های ثانویه
| ناحیه یک | ۸۶،۸۱۵،۴۶۹ |
| ناحیه دو | ۹۲،۲۷۸،۰۱۰ |
| ناحیه سه | ۴۰،۳۲۹،۵۷۳ |
| ناحیه چهار | ۱۹،۸۳۳،۳۸۱ |
| هزینه های کل سرمایه گذاری زیرساخت های ثانویه | ۲۳۹،۲۵۶،۴۳۲ |
مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه
با توجه به ماهیت متفاوت هر یک از رویکردهای سه گانه مرتبط با استراتژی های توسعه و بهره برداری منطقه، نرخ های متفاوتی برای محاسبه هزینه های بهره برداری دوران توسعه در هر یک از سه رویکرد مذکور مدنظر قرار گرفته است که در صدی از درآمدهای فروش در هر یک از رویکردها میباشد.
به عنوان مثال هزینه های بهره برداری دوران توسعه در رویکرد اول معادل درصد از درآمد فروش قطعات زمین آماده سازی شده در هر سال میباشد.
جدول ۲-۳: هزینه های بهره برداری دوران توسعه
| رویکرد اول | رویکرد دوم | رویکرد سوم | |
| کل | ۴ درصد درآمد فروش | ۶ درصد درآمد فروش | ۹ درصد درآمد فروش |
سایر مفرضات
به غیر از موارد محاسبه شده، پروژه با هزینه های دیگری که به صورت هزینه های جانبی شناخته میشوند، روبرو خواهد بود که شامل هزینه های توسعه، ریسک احتمالی، سود پیمانکاری، هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیرات و همچنین هزینه های تامین مالی میباشد برای محاسبه هزینه های مذکور مفروضات ذیل مورد استفاده قرار گرفته است:
- هزینه های پیش بینی نشده: ۵/۱۴% هزینه ثابت سرمایه گذاری
- هزینه های قانونی: ۵/۲% هزینه ثابت سرمایه گذاری
- سود پیمانکاری: ۵/۱۶% هزینه ثابت سرمایه گذاری
-هزینه های نگهداری: ۲% هزینه ثابت سرمایه گذاری
- هزینه های تامین مالی: ۲۰% سالانه
همانگونه کمه پیشتر عنوان گردید، جهت بررسی امکانپذیری مالی پروژه، منطقه ویژه اقتصادی ری به ۴ ناحیه مختلف تقسیم شده که هر یک از این نواحی دارای کاربری های متعددی میباشند. شکل ۲-۱ ویژگی های هر یک از کاربری های منطقه را نشان می دهد.
فصل سوم : امکان پذیری ناحیه یک (ناحیه پردازش صادرات)
در این بخش با استفاده از هزینه های زیر ساخت اولیه کل سایت، هزینه های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه های زیرساخت های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس ونوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه یک یعنی ناحیه پردازش صارات، مورد آزمون قرار میگیرد.
۳-۱ ترکیب کاربری ها
ارزیابی مالی طرح در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری ها و مساحت زمین اختصاص داده شده به آنها در طرح جامع صورت می پذیرد. این پارامترها برای ناحیه یک در جدول ۳-۱ ارائه شده است.
جدول ۳-۱: ترکیب کاربری ها در ناحیه یک
| پارک کسب و کار | ۷ |
| صنایع سبک عمومی | ۲۴۶ |
| لجسنیک | ۷۹ |
| مسجد | ۱ |
| مهندسی دقیق | ۳۴ |
| تحقیق و توسعه | ۷ |
| کلینیک | ۱ |
جدول ۳-۲:استراتژی های توسعه ناحیه یک
| پارک کسب و کار | ۶،۶۲ | - | ۱۴،۷۱۲ |
| صنایع سبک عمومی | ۲۲۱،۴۶ | - | - |
| لجستیکی | ۷۱،۰۹ | - | - |
| مسجد | ۱،۲۴ | ۳،۴۳۹ | - |
| مهندسی دقیق | ۳۰،۶۶ | - | - |
| تحقیق و توسعه | ۶،۶۲ | - | ۶،۶۲۱ |
| کلینیک | ۰،۸۵ | ۴،۷۲۵ | - |
| مساحت ناخالص کل | ۳۳۸،۵۳ | ۸،۱۶۴ | ۲۱،۳۳۴ |
۳-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین
هزینه زیرساخت های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده های اصلی، زیرساخت های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره میباشد و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱)، با توجه به ترکیب کاربری ها و مساحت زمین هر یک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است.
سهم هزینه های اولیه مرتبط با ناحیه یک از کل هزینه های اولیه منطقه، براساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، ۲۳۶ میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای کل اراضی منطقه ویژه اقتصادی ری تقریباً ۳ میلیون دلار یا ۱۵۰۰ دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین نیز در ناحیه یک معادل ۵۶۴،۲۲۳ دلار میباشد.
هزینه زیرساخت های ثانویه یک که شامل زیرساخت های محلی ازقبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط باتوسعه و منظرسازی قطعات زمین میباشد، ۸۷ میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تامین مالی میباشد.در جدول ۳-۳ جزییات مربوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه یک ارائه شده است.
جدول ۳-۳:هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه (۱)
| هزینه تملک زمین | ۳۴% از کل هزینه تملک اراضی منطقه | ۵۶۴،۲۲۳ | |
| هزینه زیرساخت های اولیه (شامل هزینه های مالی و پیش بینی نشده) | ۲۷% از کل هزینه های زیرساخت های اولیه منطقه | ۲۸۱،۲۴۴،۶۶۶ | |
| هزینه زیرساخت های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه های مالی و سایر هزینه ها) | - | ۸۶،۸۱۵،۴۶۹ | |
| سایر هزینه ها | هزینه های پیش بینی نشده | ۵/۱۴% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۱۲،۶۷۰،۰۵۵ |
| هزینه های قانونی | ۲۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۲،۱۸۴،۴۹۲ | |
| سود پیمانکاری | ۵/۱۶، از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۱۴،۴۱۷،۶۴۹ | |
| هزینه های تعمیر و نگهداری اساسی | ۲% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۱،۷۴۷،۵۹۴ | |
| تامین مالی | ۹۵% از کل هزینه های زیر ساخت های ثانویه و تملک زمین | ۱۱۲،۴۷۹،۵۰۸ | |
| هزینه تامین مالی | سالانه ۲۰% | ۲۲،۴۹۵،۹۰۲ | |
| کل هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه (۱) | ۴۲۲،۱۴۰،۰۴۹ | ||
مفروضات مربوط به هزینه های ساخت زیربنا
همانگونه که پیشتر عنوان شد برخی از کاربری ها در ناحیه یک (مسجد، کلینیک، فضاهای کسب و کار و خدمات مرتبط و تحقیق و توسعه) توسط توسعه دهنده اصلی ساخته میشود که برخی از آنها مانند مسجد و کلینیک فاقد درآمد و برخی نیز مانند فضاهای کسب و کار از طریق فروش یا اجاره دارای درآمد میباشند.
در جدول ۳-۴، هزینه های مربوط به ساخت و ساز کاربری های فوق نشان داده شده است. در جدول مذکور هزینه واحد ساخت زیربنا برای هر یک از کاربری ها از طریق تحقیقات بازار۱ در سال ۲۰۱۰ در حوزه نفوذ بلافاصل منطقه (استان تهران) به دست آمده است.
این موارد شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی و سود پیمانکاری نیز میباشند. نتایج این تحقیقات نشان می دهد که دامنه هزینه های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای عادی مانند کلینیک به ازای هر مترمربع ۳۷۵ دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند مجتمع های تجاری ۹۵۰ دلار به ازای هر مترمربع میباشد. براین اساس کل هزینه های ساخت زیربنا در ناحیه یک معادل ۲۱،۷۰۹،۸۵۲ دلار برآورده شده است.
جدول ۳-۴: هزینه های احداث ساختمان در ناحیه اول
| پارک کسب و کار | ۱۴۷۱۲ | ۸۵۰ |
| صنایع سبک عمومی | - | ۴۵۰ |
| لجستیکی | - | ۴۵۰ |
| مسجد | ۳۴۳۹ | ۳۷۵ |
| مهندسی دقیق | - | ۵۵۰ |
| تحقیق و توسعه | ۶۶۲۱ | ۶۸۰ |
| کلینیک | ۴۷۲۵ | ۳۷۳ |
مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه
هزینه های بهره برداری دوران توسعه برای ناحیه یک در راستای استراتژی توسعه ناحیه بوده و طبق مفروضات عنوان شده در جدول ۲-۳ مورد محاسبه قرار گرفته است.
مفروضات درآمدی
مفروضات درآمدی برای کاربری های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافصل منطقه میباشد. برآوردهای مربوط به ناحیه یک، در جدول ۳-۵ به طور خلاصه بیان شده اند. نکته حائز اهمیت، در نظر گرفتن درآمد برای کاربری های مسجد و کلینیک در تحلیل مذکور میباشد.
جدول ۳-۵: مفروضات درآمدی ناحیه اول
| پارک کسب کار | ۳،۸۱۰،۰۰۰ | ۵۳۷۵ | ۴۵۵ |
| صنایع سبک عمومی | ۱،۹۰۰،۰۰۰ | ۱۱۵۰ | ۱۰۰ |
| لجستیکی | ۲،۲۰۰،۰۰۰ | ۱۳۰۰ | ۱۱۰ |
| مهندس اندازه گیری دقیق | ۲،۶۰۰،۰۰۰ | ۱۴۵۰ | ۱۲۰ |
| تحقیق و توسعه | ۳،۳۰۰،۰۰۰ | ۲۳۰۰ | ۲۰۰ |
نتایج امکان پذیری ناحیه یک
مدل جریان نقدی به تفصیل و براساااس مفروضات اشاره شده فوق و فازبندی پیشنهادی کاربری ها، تدوین شده است. جریان نقدی ناحیه یک منطقه در جدول ۳-۶ ارائه شده است.
جدول ۳-۶ جریان نقدی ناحیه یک
[....]
| سال ۱ |
| سال ۲ |
| سال ۳ |
| سال ۴ |
| سال ۵ |
| سال ۶ |
| سال ۷ |
| سال ۸ |
| سال ۹ |
| سال ۱۰ |
| سال ۱۱ |
| سال ۱۲ |
| سال ۱۳ |
| سال ۱۴ |
| سال ۱۵ |
| سال ۱۶ |
| سال ۱۷ |
| سال ۱۸ |
| سال ۱۹ |
| سال ۲۰ |
جدول ۳-۷: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه یک
| سرمایه گذاری ناخالص (شامل وام بانکی) | ۴۷۹،۱۸۳،۰۰۶ |
| درآمد ناخالص | ۷۸۶،۳۹۳،۷۹۲ |
| سود یا زیان ناخالص | ۳۰۷،۲۱۰،۷۸۷ |
| ارزش فعلی هزینه ها | ۲۵۰،۰۴۷،۶۱۳ |
| ارزش فعلی دریافتی ها | ۳۲۹،۰۷۶،۳۹۵ |
| جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV) | ۷۹،۰۲۸،۷۸۱ |
| بازگشت ناخالص سرمایه گذاری | ۶۴% |
| بازگشت خالص (NPV) سرمایه گذاری | ۳۲% |
| نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR) | ۳۷% |
| دوره بازگشت سرمایه (PBP) | ۴ سال |
فصل چهارم امکان پذیری ناحیه دو کاربری های مختلط
در این بخش با استفاده از هزینه های زیرساخت اولیه کل سایت، هزینه های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه های زیرساخت های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس و نوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه دو یعنی ناحیه کاربری های مختلط، مورد آزمون قرار میگیرد. این ناحیه با ترکیبی از کاربری های مختلف خود به چهار بخش تقسیم میشود:
۱ - بخش تجاری
۲ - پارک دانش
۳ - پارک لجستیک
۴ - پارک نمادین
شایان ذکر است که علاوه بر ارزیابی مالی ناحیه ۲ به صورت کلی، امکان پذیری مالی برای هر یک از بخش های فوق نیز به طور جداگانه انجام شده است.
ترکیب کاربری ها
ارزیابی مالی در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری ها و مساحت زمین اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت می پذیرد. این پارامترها برای ناحیه دو در جدول ۴-۱ ارائه شده است.
جدول ۴-۱: ترکیب کاربری ها در ناحیه دو
| پارک کسب و کار | ۷۸ |
| مسجد | ۲ |
| صنایع دارویی | ۲۱ |
| پارک انرژی های پاک | ۳۸ |
| آموزشی | ۱۷ |
| تحقیق و توسعه | ۴۸ |
| لجستیک | ۱۳۴ |
| صنایع غذایی و دارویی | ۳۸ |
| مهندسی دقیق | ۲۳ |
جدول ۴-۲: استراتژی های توسعه ناحیه دو
| پارک کسب و کار | ۷۰،۶۴ | ۹۲۰۲ | ۲۵۷۵۳ |
| مسجد | ۱،۶۲ | ۴۵۰۸ | - |
| صنایع دارویی | ۱۸،۸۳ | - | - |
| پارک انرژی های پاک | ۳۴،۵۸ | - | - |
| آموزشی | ۱۵،۵۸ | - | - |
| تحقیق و توسعه | ۴۳،۰۰ | - | - |
| لجستیک | ۱۲۰،۴۰ | - | - |
| صنایع غذایی و دارویی | ۳۴،۵۰ | - | - |
| مهندسی دقیق | ۲۰،۵۰ | - | - |
| مساحت ناخالص کل | ۳۵۹،۴۰ | ۱۳۷۱۰ | ۲۵۷۵۳ |
۴-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین
هزینه زیرساخت های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده های اصلی، زیرساخت های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره میباشد و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱)، باتوجه به ترکیب کاربری ها و مساحت زمین هریک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است.
سهم هزینه های اولیه مرتبط با توجه دو از کل هزینه های اولیه منطقه، براساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، ۳۴۱ میلیون دلار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه دو معادل ۵۹۹،۰۰۴ دلار میباشد.
هزینه زیرساخت های ثانویه ناحیه دو که شامل زیرساخت های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظرسازی قطعات زمین میباشد، ۹۲ میلیون دلار برآورده شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تامین مالی میباشد. در جدول ۴-۳ جزییات مربوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی ناحیه دو نشان داده شده است.
جدول ۴-۳: هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه دو
| هزینه تملک زمین | ۳۶% از کل هزینه تملک اراضی منطقه | ۵۹۹،۰۰۴ | |
| هزینه زیرساخت های اولیه (شامل هزینه های مالی و پیش بینی نشده) | ۳۹% از کل هزینه های زیرساخت های اولیه منطقه | ۴۰۵،۹۵۷،۲۶۴ | |
| هزینه زیرساخت های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه های مالی و سایر هزینه ها | - | ۹۲،۲۷۸،۰۱۰ | |
| سایر هزینه ها | هزینه های پیش بینی نشده | ۵/۱۴% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۱۳،۴۶۷،۱۶۷ |
| هزینه های قانونی | ۵/۲% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۲،۳۲۱،۹۲۵ | |
| سود پیمانکاری | ۵/۱۶% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۱۵،۳۲۴،۷۰۷ | |
| هزینه های تعمیر و نگهداری اساسی | ۲% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۱،۸۵۷،۵۴۰ | |
| هزینه های زیرساخت ثانویه و تملک زمین (با احتساب سایر هزینه ها) | - | ۱۲۵،۸۴۸،۳۵۳ | |
| تامین مالی | ۹۵% از کل هزینه های زیرساخت های ثانویه و تملک زمین | ۱۱۹،۵۵۵،۹۳۵ | |
| هزینه تامین مالی | سالانه ۲۰% | ۲۳،۹۱۱،۱۸۷ | |
| کل هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه (۲) | ۵۵۵،۷۱۶،۸۰۴ | ||
مفروضات مربوط به هزینه های ساخت زیربنا
با احداث مسجد و ساختمان هایی در مرکز خرده فروشی و پارک کسب و کار، ۳۹۴۶۳ مترمربع زیربنا توسط توسعه دهنده اصلی در بخش تجاری ناحیه دو ایجاد خواهد شد که به غیر از مسجد که فاقد درآمد برای منطقه میباشد سایر فضاهای احداث شده از طریق فروش یا اجاره دارای درآمد میباشند.
در جدول ۴-۴، هزینه های مربوط به احداث ساختمان در کاربری های فوق ارائه گردیده است. در جدول مذکور هزینه واحد ساخت زیربنا از طریق تحقیقات بازار۳ در سال ۲۰۱۰ در حوزه نفوذ بلافاصل منطقه (استان تهران) به دست آمده است.
این موارد شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی و سود پیمانکاری نیز میباشند.نتایج این تحقیقات نشان می دهد که دامنه هزینه های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای مادی مانند لجستیک به ازای هر مترمربع ۴۵۰ دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند مجتمع های تجاری ۹۵۰ دلار به ازای هر مترمربع میباشد. براین اساس کل هزینه های ساخت زیربنا در ناحیه دو منطقه معادل ۳۶،۵۲۳،۴۶۴ دلار برآورد شده است.
جدول ۴-۴: هزینه های احداث ساختمان در ناحیه دوم
| صنایع دارویی | - | ۵۵۰ |
| آموزشی | - | ۶۸۰ |
| صنایع غذایی و دارویی | - | ۵۵۰ |
| لجستیک | - | ۴۵۰ |
| تحقیق و توسعه | - | ۶۸۰ |
| پارک کسب و کار | ۳۴۹۵۵ | ۸۴۵ |
| پارک انرژی های پاک | - | ۵۵۰ |
| مهندسی دقیق | - | ۵۵۰ |
| مسجد | ۴۵۰۸ | ۹۷۵ |
مفروضات درآمدی
مفروضات درآمدی برای کاربری های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافاصل تهران میباشد. برآوردهای مربوط به ناحیه دو، در جدول ۴-۵ به طور خلاصه بیان شده اند. نکته حائز اهمیت، در نظر گرفتن درآمد برای کاربری مسجد در تحلیل مذکور میباشد.
جدول ۴-۵: مفروضات درآمدی ناحیه دوم
| صنایع دارویی | ۲،۴۶۰،۰۰۰ | ۱۴۵۰ | ۱۲۰ |
| آموزشی | ۲،۴۷۵،۰۰۰ | ۲۳۰۰ | ۲۰۰ |
| صنایع غذایی و دارویی | ۲،۲۰۰،۰۰۰ | ۱۴۵۰ | ۱۲۰ |
| لجستیک | ۲،۲۰۰،۰۰۰ | ۱۳۰۰ | ۱۱۰ |
| تحقیق و توسعه | ۳،۳۰۰،۰۰۰ | ۲۳۰۰ | ۲۰۰ |
| پارک کسب و کار | ۳،۴۸۰،۰۰۰ | ۶۲۱۰ | ۵۲۵ |
| پارک انرژی های پاک | ۲،۴۶۰،۰۰۰ | ۱۲۵۰ | ۱۱۰ |
| مهندسی دقیق | ۲،۶۰۰،۰۰۰ | ۱۴۵۰ | ۱۲۰ |
نتایج امکانپذیری مالی در ناحیه دوم
ارزیابی شرایط مالی پروژه در ناحیه دوم منطقه (ناحیه کاربری های مختلط) بر پایه جریان های نقدی آن (جدول ۴-۶) در یک دوره زمانی ۲۰ ساله صورت گرفته است.
جدول ۴-۶: جریان نقدی ناحیه دو
[....]
| سال ۱ |
| سال ۲ |
| سال ۳ |
| سال ۴ |
| سال ۵ |
| سال ۶ |
| سال ۷ |
| سال ۸ |
| سال ۹ |
| سال ۱۰ |
| سال ۱۱ |
| سال ۱۲ |
| سال ۱۳ |
| سال ۱۴ |
| سال ۱۵ |
| سال ۱۶ |
| سال ۱۷ |
| سال ۱۸ |
| سال ۱۹ |
| سال ۲۰ |
جدول ۴-۷: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه دو
| سرمایه گذاری ناخالص (شامل وام بانکی) | ۶۴۳،۷۲۹،۷۸۸ |
| درآمد ناخالص | ۱،۱۰۱،۴۸۲،۴۳۳ |
| سود یا زیان نا خالص | ۴۵۷،۷۵۲،۶۴۶ |
| ارزش فعلی هزینه ها | ۱۰۸،۹۷۰،۳۶۹ |
| ارزش فعلی دریافتی ها | ۱۴۹،۲۸۱،۹۳۱ |
| جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV) | ۴۰،۳۱۱،۵۶۲ |
| بازگشت ناخالص سرمایه گذاری | ۷۱% |
| بازگشت خالص (NPV) سرمایه گذاری | ۳۷% |
| نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR) | ۴۱% |
| دوره بازگشت سرمایه (PEP) | ۵ سال |
نتایج امکان پذیری مالی در بخش های مختلف ناحیه دو
آنچه تا اینجا در این بخش بدان پرداخت شد، شرایط مالی ناحیه دو به صورت کلی بود. اما همانگونه که گفته شد، ناحیه دو به دلیل زیاد کاربری های آن، خود به ۴ بخش جداگانه تقسیم شده است (بخش تجاری، پارک دانش، پارک لجستیک و پارک نمادین) درادامه به ارزیابی شرایط مالی هر یک از بخش های مذکور به صورت جداگانه پرداخت شده است.
۴-۷-۱:بخش تجاری
توسعه این بخش که دارای با ارزش ترین کاربری ها بوده منجر به نرخ بازگشت داخلی معادل ۴۰% شده است. لازم به ذکر است که با وجود ارزش بالای این کاربری ها، هزینه های زیرساختی اولیه و ثانویه آن نیز بالا بوده است. با این وجود جریان نقدی این بخش از سال ۱۴ (۵ سال بعد از شروع توسعه بخش) مثبت خواهد شد.
جدول ۴-۸: امکان پذیری بخش تجاری
| سرمایه گذاری ناخالص (شامل وام بانکی) | ۲۱۵،۶۶۵،۵۷۱ |
| درآمد ناخالص | ۴۴۲،۵۴۵،۵۴۵ |
| سود یا زیان ناخالص | ۲۲۶،۸۷۹،۹۷۴ |
| ارزش فعلی هزینه ها | ۴۰،۵۴۵،۰۳۵ |
| ارزش فعلی دریافتی ها | ۵۹،۷۷۸،۴۲۰ |
| جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV) | ۱۹،۲۳۳،۳۸۵ |
| بلزگشت ناخالص سرمایه گذاری | ۱۰۵% |
| بازگشت خالص (NPV) سرمایه گذاری | ۴۷% |
| نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR) | ۴۰% |
| دوره بازگشت سرمایه (PBP) | ۵ سال |
۴-۷-۲ پارک دانش
توسعه این بخش منجر به نرخ بازگشت داخلی معادل ۳۲% شده است. عملکرد این بخش وابسته به میزان آماده سازی تسهیلات لازم برای جلب فعالیت های دانش محور خواهد بود. براساس طرح جامع، جریان نقدی این بخش از سال ۱۴ (۵ سال پس از شروع توسعه بخش) مثبت خواهد شد.
فصل پنجم : امکان پذیری ناحیه سه (پارک تکنولوژی های پیشرفته)
در این بخش با استفاده از هزینه های زیرساخت اولیه کل سایت، هزینه های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه های زیرساخت های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس و نوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه سه یعنی پارک تکنولوژی های پیشرفته، مورد آزمون قرار میگیرد.
۵-۱ ترکیب کاربری ها
ارزیابی مالی در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری ها ومساحت زمین اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت می پذیرد. این پارامترها برای ناحیه سه در جدول ۵-۱ ارائه شده است.
جدول ۵-۱: ترکیب کاربری ها در ناحیه سه
| پارک کسب و کار | ۵۷ |
| پارک انرژی های پاک | ۱۶ |
| لجستیک | ۲۹ |
| تحقیق وتوسعه | ۳۰ |
| راه آهن | ۳۴ |
| مسجد | ۲ |
جدول ۵-۲: استراتژی های توسعه ناحیه سه
| پارک کسب و کار | ۵۱،۲۴ | - | - |
| پارک انرژی های پاک | ۱۴،۰۸ | - | - |
| لجستیک | ۲۶،۵۳ | - | - |
| تحقیق و توسعه | ۲۷،۳۶ | - | - |
| راه آهن | ۳۱،۰۴ | - | - |
| مسجد | - | ۴۴۴۳ | - |
| مساحت ناخالص کل | ۱۵۱،۸۵ | ۴۴۴۳ | ۰ |
۵-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین
هزینه زیرساخت های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده های اصلی، زیرزساخت های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره میباشد و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱)، با توجه به ترکیب کاربری ها و مساحت زمین هر یک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است.
سهم هزینه های اولیه مرتبط با ناحیه سه از کل هزینه های اولیه منطقه براساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، ۱۵۸ میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای سایت منطقه ویژه اقتصادی ۳ میلیون دلار یا ۱۵۰۰ دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه سه معادل ۲۵۳،۰۸۰ دلار میباشد.
هزینه زیرساخت های ثانویه ناحیه سه نیز که شامل زیرساخت های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظر سازی قطعات زمین میباشد. ۴۰ میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تامین مالی میباشد. در جدول ۵-۳ جزییات مربوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی ناحیه سه نشان داده شده است.
جدول ۵-۳: هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه ۳
| هزینه تملک زمین | ۱۵% از کل هزینه تملک اراضی منطقه | ۲۵۳،۰۸۰ | |
| هزینه زیرساخت های اولیه (شامل هزینه های مالی و پیش بینی نشده) | ۱۸% از کل هزینه های زیرساخت های اولیه منطقه | ۱۸۸،۵۰۱،۱۴۳ | |
| هزینه های زیرساخت های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه های مالی و سایر هزینه ها) | - | ۴۰،۳۲۹،۵۷۳ | |
| سایر هزینه ها | هزینه های پیش بینی نشده | ۱۴،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۵،۸۶۹،۵۳۸ |
| هزینه های قانونی | ۲،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۱،۰۱۱،۹۸۹ | |
| سود پیمانکاری | ۱۶،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۶،۶۷۹،۱۳۰ | |
| هزینه های تعمیر و نگهداری اساسی | ۲% کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۸۰۹،۵۹۱ | |
| هزینه های زیرساخت ثانویه و ثانویه و تملک زمین (با احتساب سایر هزینه ها) | - | ۵۴،۸۴۹،۸۲۲ | |
| تامین مالی | ۹۵% از کل هزینه های زیرساخت های ثانویه و تملک زمین | ۵۲،۱۰۷،۳۳۱ | |
| هزینه تامین مالی | سالانه ۲۰% | ۲۵۳،۷۷۲،۴۳۲ | |
مفروضات مربوط به هزینه های ساخت زیربنا
برآوردهای هزینه های ساخت زیربنا در ناحیه سه در جدول ۵-۴ خلاصه شده که از طریق تحقیقات بازار۴ در سال ۲۰۱۰ در حوزه نفوذ بلافصل تهران به دست آمده است. این موارد شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی و سود پیمانکاری میباشد. نتایج این تحقیقات نشان می دهد که دامنه هزینه های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای عادی مانند لجستیک به ازای هر مترمربع ۴۵۰ دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند پارک کسب و کار ۷۵۰ دلار به ازای هز متر مربع میباشد. تنها ساختمانی که در این ناحیه توسط توسعه دهنده اصلی احداث خواهدشد، مسجد میباشد که با مساحت ۴۴۴۳ مترمربع هزینه ای معادل ۱،۹۴۹،۲۸۲ دلار در بر خواهد داشت.
جدول ۵-۴: هزینه های احداث ساختمان در ناحیه سوم
| پارک کسب و کار | - | ۷۵۰ |
| پارک انرژی های پاک | - | ۵۵ |
| لجستیک | - | ۴۵۰ |
| تحقیق و توسعه | - | ۶۸۰ |
| راه آهن | - | ۰ |
| مسجد | ۴۴۴۳ | ۳۷۵ |
مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه
هزینه های بهره برداری دوران توسعه برای ناحیه سه در راستای استراتژی توسعه ناحیه بوده و طبق مفروضات عنوان شده درجدول ۲-۳ مورد محاسبه قرار گرفته است.
مفروضات درآمدی
مفروضات درآمدی برای کاربری های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافصل منطقه میباشد. برآوردهای مربوط به ناحیه سه، در جدول ۵-۵ به طور خلاصه بیان شده اند. نکته حائز اهمیت، در نظر نگرفتن درآمد برای کاربری مسجد در تحلیل مذکور میباشد.
جدول ۵-۵: مفروضات درآمدی ناحیه سوم
| پارک کسب و کار | ۳،۳۰۰،۰۰۰ | ۲۴۵۰ | ۲۱۰ |
| پارک انرژی های پاک | ۲،۴۶۰،۰۰۰ | ۱۲۵۰ | ۱۱۰ |
| لجستیک | ۲،۲۰۰،۰۰۰ | ۱۳۰۰ | ۱۱۰ |
| تحقیق و توسعه | ۳،۳۰۰،۰۰۰ | ۲۳۰۰ | ۲۰۰ |
| راه آهن | ۲،۲۰۰،۰۰۰ | ۱۳۰۰ | ۱۱۰ |
نتایج امکان پذیری ناحیه سوم
-جدول ۵-۶ جریان نقدی ناحیه سوم منطقه را در یک دوره زمانی ۲۰ ساله نشان می دهد. ارزیابی جریان های نقدی ورودی و خروجی در این ناحیه حکایت از شرایط مالی بسیار مطلوب منطقه ویژه اقتصادی ری در پارک تکنولوژی های پیشرفته دارد. در این ناحیه که تنها رویکرد درآمد زا آن آماده سازی اراضی و فروش قطعات آماده سازی شده میباشد، نرخ بازده داخلی طرح ۴۱ درصد برآورد شده است، نرخ سودآوری یا بازده سرمایه گذاری در این ناحیه بر اساس جریان های نقدی تنزیل شده معادل ۳۲ درصد میباشد، از سوی دیگر با توجه به اینکه توسعه این ناحیه در فاز چهارم توسعه منطقه لحاظ شده است عملیات اجرایی آن از سال پانزدهم آغاز و لذا سرمایه گذاری های صورت گرفته در این ناحیه پس از چهار سال باز خواهند گشت و ناحیه از سال پنجم به سودآوری خواهد رسید سال پنجم برای این ناحیه معادل سال نوزدهم در کل دوران مطالعه طرح میباشد.
جدول ۵-۶: جریان نقدی ناحیه سوم
[.....]
| سال ۱ |
| سال ۲ |
| سال ۳ |
| سال ۴ |
| سال ۵ |
| سال ۶ |
| سال ۷ |
| سال ۸ |
| سال ۹ |
| سال ۱۰ |
| سال ۱۱ |
| سال ۱۲ |
| سال ۱۳ |
| سال ۱۴ |
| سال ۱۵ |
| سال ۱۶ |
| سال ۱۷ |
| سال ۱۸ |
| سال ۱۹ |
| سال ۲۰ |
فصل ششم : امکان پذیری ناحیه چهار محدوده رزرو
در این بخش نیز با استفاده از هزینه های زیرساخت اولیه کل سایت هزینه های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه های زیرساخت های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس و نوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه چهار یعنی محدوده رزرو، مورد آزمون قرار میگیرد.
ترکیب کاربری ها
ارزیابی مالی در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری ها و مساحت زمین اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت می پذیرد، ناحیه مذکور، دارای ۱۵۹ هکتار از کل زمین های ناخالص قابل توسعه (۱۵۲ هکتار به صورت زمین های خالص قابل توسعه) میباشد.
با توجه به ماهیت نامشخص کاربری های محدوده رزرو در این مقطع زمانی، شرکت سرمایه گذاری ری، رویکرد توسعه دهنده اصلی (رویکرد اول) را برای ناحیه مذکور انتخاب نموده است. بنابراین به جای احداث زیربنا، قطعات آماده سازی شده زمین جهت فروش و کسب درآمد در نظر گرفته خواهد شد.
برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین
هزینه زیرساخت های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده های اصلی، زیرساخت های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره میباشند و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱) باتوجه به مساحت زمین هر یک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است.
سهم هزینه های اولیه مرتبط با ناحیه چهار از کل هزینه های اولیه منطقه بر اساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، ۱۳۰ میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای سایت منطقه ویژه اقتصادی ۳ میلیون دلار یا ۱۵۰۰ دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه چهار نیز معادل ۲۳۸،۷۶۸ دلار میباشد.
هزینه زیرساخت های ثانویه ناحیه چهار که شامل زیرساخت های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظر سازی قطعات زمین میباشد. ۲۰ میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تامین مالی میباشد. در جدول ۶-۱ جزییات مزبوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی ناحیه چهار ارائه شده است.
جدول ۶-۱
| هزینه تملک زمین | ۱۴% از کل هزینه تملک اراضی منطقه | ۲۳۸،۷۶۸ | |
| هزینه زیرساخت های اولیه (شامل هزینه های مالی و پیش بینی نشده) | ۱۵% از کل هزینه های زیرساخت های اولیه منطقه | ۲۷،۱۹۷،۷۶۲ | |
| هزینه زیرساخت های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه های مالی و سایر هزینه ها) | - | ۱۹،۸۳۳،۳۸۱ | |
| سایر هزینه ها | هزینه های پیش بینی نشده | ۱۴،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۲،۹۱۰،۴۶۲ |
| هزینه های قانونی | ۲،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۵۰۱،۸۰۴ | |
| سود پیمانکاری | ۱۶،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۳،۳۱۱،۹۰۵ | |
| هزینه های تعمیر و نگهداری اساسی | ۲% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین | ۴۰۱،۴۴۳ | |
| هزینه های زیرساخت ثانویه و تملک زمین (با احتساب سایر هزینه ها) | - | ۲۷،۱۹۷،۷۶۲ | |
| تامین مالی | ۹۵% از کل هزینه های زیرساخت های ثانویه و تملک زمین | ۲۵،۸۳۷،۸۷۴ | |
| هزینه تامین مالی | سالانه ۲۰% | ۵،۱۶۷،۵۷۵ | |
| کل هزینه های سرمایه گذاریب زیربنایی در ناحیه (۴) | ۱۸۷،۲۲۱،۵۰۶ | ||
مفروضات مربوط به هزینه های ساخت
در ناحیه چهار هیچ گونه زیربنایی احداث نخواهد شد، لذا از این بابت هزینه ای برای این ناحیه برآورد نشده است.
مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه
هزینه های بهره برداری دوران توسعه برای ناحیه چهار در راستای استراتژی توسعه ناحیه بوده و طبق مفروضات عنوان شده و تنها براساس رویکرد اول در جدول ۲-۳ مورد محاسبه قرار گرفته است.
مفروضات درآمدی
مفروضات درآمدی برای ناحیه چهار براساس ترکیبی از کاربری های تجاری، صنعتی و انبارداری در نظر گرفته شده است. بدیهی است که با تصمیم گیری در مورد انتخاب نوع و ترکیب کاربری ها، نرخ بازگشت داخلی (IRR) کاهش یا افزایش خواهد یافت. علاوه بر این برای ارزیابی مالی ناحیه مذکور، قیمت متوسط فروش به ازای هر هکتار زمین در تمامی کاربری ها به میزان ۲،۵۵ میلیون دلار در نظر گرفته شده استو برآوردهای مربوط به ناحیه چهار، در جدول ۶-۲ به طور خلاصه بیان شده اند.
جدول ۶-۲: مفروضات درآمدی ناحیه چهارم
| پارک کسب و کار | ۳،۳۰۰،۰۰۰ |
| ناحیه صنعتی | ۱،۹۰۰،۰۰۰ |
| لجستیکی | ۲،۲۰۰،۰۰۰ |
| دانش | ۲،۴۷۵،۰۰۰ |
نتایج امکان پذیری ناحیه چهارم
توسعه محدوده در نظر گرفته شده جهت رزرو و بهره برداری از آن نیز همانند کاربری های ناحیه سوم، در فاز چهارم توسعه منطقه صورت خواهد گرفت. در جدول ۶-۳ جزیان های نقدی این ناحیه در فاز چهارم توسعه منطقه ارائه شده است. بررسی جریان های نقدی نسبتاً قدرتمند در این ناحیه حکایت از نرخ بازده داخلی معادل ۳۹ درصد دارد. از سوی دیگر بازده سرمایه گذاری نیز براساس جریان های نقدی این ناحیه نیز که از سال پانزدهم آغاز میگردد پس از گذشت سه سال در سال هفدهم باز خواهند گشت و ناحیه مذکور چهار تسال پس از آغاز توسعه در سال هجدهم به سودآوری خواهد رسید.
جدول ۶-۳: جریان نقدی ناحیه چهار
| سال ۱ |
| سال ۲ |
| سال ۳ |
| سال ۴ |
| سال ۵ |
| سال ۶ |
| سال ۷ |
| سال ۸ |
| سال ۹ |
| سال ۱۰ |
| سال ۱۱ |
| سال ۱۲ |
| سال ۱۳ |
| سال ۱۴ |
| سال ۱۵ |
| سال ۱۶ |
| سال ۱۷ |
| سال ۱۸ |
| سال ۱۹ |
| سال ۲۰ |
جدول ۶-۴: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی در ناحیه چهار
| سرمایه گذاری نا خالص (شامل وام بانکی) | ۱۷۴،۹۰۷،۲۰۱ |
| درآمد ناخالص | ۱۳۷،۳۱۵،۳۶۵ |
| سود یا زیان ناخالص | ۹۶۳،۴۰۷،۱۶۳ |
| ارزش فعلی هزینه ها | ۷۷۶،۴۱۸،۲۳ |
| ارزش فعلی دریافتی ها | ۲۵۹،۳۰۹،۳۳ |
| جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV) | ۹،۸۹۰،۴۸۳ |
| بازگشت ناخالص سرمایه گذاری | ۸۱%$ |
| بازگشت خالص (NPV) سرمایه گذاری | ۴۲% |
| نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR) | ۳۹% |
| دوره بازگشت سرمایه (PBP) | ۴ سال |
فصل هفتم : امکان پذیری کلی منطقه ویژه اقتصادی ری
خلاصه یافته ها
در بخش های قبل شرایط مالی منطقه ویژه اقتصادی ری به تفکیک نواحی چهارگانه آن به تفضیل مورد ارزیابی قرار گرفت و مشخص شد هر یک از نواحی مذکور به صورت مستقل از چه ویژگی های مالی برخوردار هستند. در این بخش تلاش شده است تا برآیند ارزیابی های مالی صورت گرفته برای کل منطقه به صورت یکپارچه مورد سنجش قرار گیرد. محاسبات صورت گرفته نشان می دهد توسعه منطقه در یک دوره زمانی ۲۰ ساله و با هدف آماده سازی و فروش اراضی و همچنین احداث برخی ساختمان ها و فروش و اجاره آن، نیازمند قریب به ۶/۱ میلیارد دلار سرمایه میباشد. این میزان سرمایه، هزینه های مربوط به ایجاد زیرساخت های اولیه و ثانویه، هزینه های تامین مالی، هزینه های مربوط به ساخت زیربنا و هزینه های بهره برداری دوران توسعه را شامل میشود.
از سوی دیگر با توجه به رویکردهای سه گانه در نظر گرفته شده جهت توسعه و بهره برداری از منطقه، پیش بینی میشود این منطقه در طول ۲۰ سال بالغ بر ۵/۲ میلیارد دلار درآمد ناخالص نصیب مالک و توسعه دهنده اصلی آن نماید.
بررسی جریان های نقدی کل منطقه در طول ۲۰ سال در ۷-۱ نشان می دهد سرمایه گذاری در این منطقه دارای نرخ بازده داخلی معادل ۳۷ درصد میباشد و نرخ بازده سرمایه گذاری در آن بر اساس جریان های نقدی تنزیل شده حدود ۳۴ درصد برآورد شده است.
به بیان دیگر محاسبات نشان می دهد که برآیند اثر مالی هر یک از نواحی ۴ گانه تعریف شده در کل سایت، منطقه ویژه اقتصادی ری را با شرایط نسبتاً مطلوب مالی و اقتصادی مواجه ساخته است.
جدول ۷-۱: جریان نقدی منطقه ویژه اقتصادی ری
| سال ۱ |
| سال ۲ |
| سال ۳ |
| سال ۴ |
| سال ۵ |
| سال ۶ |
| سال ۷ |
| سال ۸ |
| سال ۹ |
| سال ۱۰ |
| سال ۱۱ |
| سال ۱۲ |
| سال ۱۳ |
| سال ۱۴ |
| سال ۱۵ |
| سال ۱۶ |
| سال ۱۷ |
| سال ۱۸ |
| سال ۱۹ |
| سال ۲۰ |
جدول ۷-۲: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی منطقه ویژه اقتصادی
| سرمایه گذاری ناخالص (شامل وام بانکی) | ۱،۵۹۷،۴۵۲،۵۶۸ |
| درآمد ناخالص | ۲،۶۷۳،۸۶۰،۲۰۴ |
| سود یا زیان ناخالص | ۱،۰۸۰،۳۰۶،۱۹۹ |
| ارزش فعلی دریافتی ها | ۵۵۰،۲۰۶،۵۴۱ |
| جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV) | ۱۳۸،۵۵۵،۱۸۸ |
| بازگشت ناخالص سرمایه گذاری | ۶۸%، |
| بازگشت خالص (NPV) سرمایه گذاری | ۳۴% |
| نرخ بازگشت داخلی(IRR) | ۳۷% |
| دوره بازگشت سرمایه (PBP) | ۴ سال |
تحلیل حساسیت عوامل کلیدی
۷-۲-۱ تحلیل حساسیت بر هزینه های زیرساخت
گزارش های ارزیابی سایت و طرح مدیریت مخاطرات پروژه (طرح ریسک پذیری)شرایط سخت سایت را به عنوان یک محدودیت شناسایی نموده اند.
به طور مشخص توپوگرافی سایت، انجام عملیات خاکی و هموارسازی زیادی را که هزینه های قابل توجهی را به دنبال دارد، به توسعه منطقه تحمیل می نماید.
از آنجایی که رویکرد طرح جامع با وجود توپوگرافی و ناهمواری موجود در سایت روبرو بوده، هزینه های زیرساخت ها به عنوان یک عامل ریسک برای پروژه شناسایی گردیده و برای این منظور تحلیل حساسیت زیر طرح ریزی شده است:
افزایش ۱۰ درصدی در هزینه های اولیه زیرساختی سایت موجب کاهش شاخص نرخ بازده داخلی طرح از ۳۷% به ۳۲% میگردد.
-افزایش ۱۰ درصدی در درآمدهای مفروض برای فروش زمین های آماده سازی شده موجب افزایش نرخ بازده داخلی طرح به ۴۷% میگردد.
در جدول ۷-۳، حساسیت شرایط مالی منطقه ویژه اقتصادی ری در قالب سناریوهای مختلف از طریق شاخص نرخ بازده داخلی (IRR) مورد سنجش قرار گرفته است. به طور کلی شرایط مالی پروژه به نحوی است که حتی در صورت بالفعل شدن ریسک های بالقوه پروژه، منطقه به لحاظ مالی با چالش جدی مواجه نخواهد شد.
جدول ۷-۳: سناریوهای مرتبط با تحلیل حساسیت منطقه ویژه اقتصادی ری
| طرح پیشنهادی کسب و کار | ۳۷% |
| سناریو ۱: افزایش ۱۰ درصدی هزینه های اولیه زیرساختی | ۳۲% |
| سناریو ۲: افزایش ۱۰ درصدی هزینه های اولیه و ثانویه زیرساختی | ۳۰% |
| سناریو ۳: کاهش ۱۰ درصدی هزینه های اولیه زیرساختی | ۴۴% |
| سناریو ۴: افزایش ۱۰ درصدی ارزش زمین های منطقه | ۴۷% |
| سناریو ۵: افزایش ۱۰ درصدی ارزش زمین از سال دهم و افزایش ۱۵ درصدی آن بعد از سال پانزدهم | ۳۹% |
| سناریوی ۶: ترکیب سناریوی ۲ و ۵ | ۳۲% |
| سناریوی ۷: ترکیب سناریوی ۳ و ۵ | ۴۵% |
۷-۲-۲ تحلیل حساسیت بر فازبندی پروژه
در نمایش نتایج مالی یکی از عواملی که می بایستی به آن توجه کرد، جذب تقاضای بازار میباشد. از آنجایی که تقاضا برای منطقه ویژه اقتصادی ری متکی بر سرمایه گذاری خارجی میباشد لذا شناسایی مفروضات استراتژی فازبندی بسیار بستگی به شرایط سیاسی و آزاد سازی اقتصاد ایران خواهد داشت.
فازبندی پروژه اثر بسیار زیادی در سودآوری های پروژه خواهد داشت به طور مشخص استراتژی تسریع در سرعت توسعه در نواحی مختلف منطقه، چنانچه از برنامه جلوتراتفاق بیفتد برخلاف انتظار، موجب کاهش نرخ بازگشت داخلی طرح پیش بینی شده خواهد بود. زیرا این تعجیل موجب افزایش هزینه های توسعه خواهد شد در حالی که درآمد منطقه وابستگی شدیدی به تقاضا دارد.
بنابراین توجه به این موضوع که آماده سازی زیرساخت های مناسب، به تقاضای بازار شکل میگیرد، بسیار مهم میباشد موضوع مهم دیگر، پرداختن به برندسازی منطقه و ایجاد ارزش افزوده از این طریق میباشد.
۱۱ منبع پژوهش اقتصادی آریا سهم، تهران
۲ Return on Investment Based on discourted Cashflow (ROL) ۲۰
۳ منبع پژوهش اقتصادی آریا سهم، تهران
۴ منبع پژوهش اقتصادی آریا سهم، تهران