تفسیر شرط «تعلق ضرر و زیان در صورت انصراف طرفین از انجام معامله»

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای ح.د. علیه خانم ن.ر. مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال یک باب آپارتمان مسکونی جزء پلاک ثبتی ۴۵/۳۹۳۷ قطعه ۸۷ ضلع شرقی با احتساب خسارات ناشی از دادرسی نظر به اینکه مطابق محتویات اسناد پیوست دادخواست وقوع قرارداد موسوم به قولنامه بین طرفین تحقق تعهد خوانده به انتقال رسمی ملک و عدم انجام این تعهد محرز است نظر به اینکه هرچند در بند ۵ ماده ۶ قرارداد این عبارت اضافه شده (که چنانچه هر یک از طرفین از انجام معامله منصرف بشود باید ۰۰۰/۰۰۰/۵ تومان به عنوان ضرر و زیان پرداخت نماید) و این عبارت در دعوای تقابل نیز مستمسک خواهان تقابل برای فسخ قرارداد شده است اما دادگاه عبارت مزبور را نمی تواند شرط خیار بداند و برای وی حق فسخ شناسایی نماید و البته شرط خیار بدون تعیین مدت هم نیست به دلایل ذیل: اولاً عبارت یادشده بیش از آنکه بیانگر اراده واقعی طرفین بر تعیین شرط خیار باشد ناشی از رسوبات اندیشه شرط ابتدایی و لازم الوفاء نبودن قراردادهای بی نام است در واقع عبارت مزبور بیش از آنکه در مقام ایجاد شرط خیار باشد در پی تعیین کیفر برای عهدشکنی است وانگهی این عبارت با سایر بندها که به تصریح خیارات را ساقط شده دانسته اند همخوانی ندارد مگر اینکه آن را وجه التزام یادشده بدانیم ثانیاً اگر ما عبارت مزبور را به معنای اختیار بر هم زدن قرارداد در هر زمان دلخواه توسط یکی از طرفین بدانیم قطعاً مشمول حکم مندرج در ماده ۴۰۱ قانون مدنی و از اسباب بطلان قرارداد است و این توصیف به تبع دعوای فسخ را نیز زایل می سازد زیرا فسخ در بستر قرارداد صحیح قابل تصور است نه عقد فاسد ثالثاً یکی از الزامات اصل صحت اعمال حقوقی (ماده ۲۲۳ قانون مدنی) این است که قرارداد و شروط آن به گونه ای تفسیر شوند که قرارداد صحیح دانسته شود و در مورد مطروحه نیز استدلال های دادگاه بر اساس اصل صحت و در پی عقدی است که علی الظاهر واقع شده و همه ارکان اساسی قرارداد را هم دارد پس نتیجه عبارت قراردادی یادشده با ید به گونه ای باشد که به صحت عقل لطمه وارد نکند نظر به اینکه مطابق پاسخ استعلام ثبتی خوانده بر ملک مورد دعوا مالکیت رسمی دارد و مانعی جهت انجام تعهد وی وجود ندارد پس دادگاه ضمن پذیرش دعوای خواهان به استناد مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی و ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خوانده به حضور دریکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی ملک به پلاک ثبتی ۴۵/۳۹۳۷ قطعه ۸۷ ضلع شرقی و پرداخت ۰۰۰/۴۱۰ ریال هزینه دادرسی در حق خواهان صادر می نماید در خصوص دعوای تقابل خانم ن.ر. علیه خواهان اصلی با موضوع تأیید وقوع فسخ معامله بر اساس عبارت مذکور در قسمت اخیر بند ۵ ماده ۶ قرارداد که شرح آن عیناً آمد نظر به اینکه مطابق اسباب موجد رأی فوق الذکر از عبارت موردنظر خواهان تقابل حق فسخ برداشت نمی شود و نظر به اینکه عدم پرداخت ثمن که مستند دیگر خواهان تقابل است نیز مطابق دفاعیات خوانده تقابل در اثر فراهم نشدن شرایط تنظیم سند بوده چه مطابق شرایط قراردادی پرداخت ثمن پس از دریافت وام توسط خوانده تقابل صورت می گرفته که با عبارت به شرایط اعطای وام دریافت آن با ترمیم ملک ملازمه دارد گو اینکه اساساً عدم انجام تعهد مطابق مستفاد از مواد ۲۳۷ و ۲۳۹ قانون مدنی موجد حق فسخ نیست پس درنتیجه دعوای خواهان پذیرفته نیست و دادگاه به استناد مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی و ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوای خواهان صادر می نماید این تصمیمات حضوری و بیست روز پس از ابلاغ در دادگاه تجدیدنظر استان تهران قابل تجدیدنظرخواهی است.
رئیس شعبه ۳ دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر ـ رضایی نژاد

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

محتویات پرونده پیوست مبین آن است که خانم ن.ر. یک واحد آپارتمان به مساحت حدود ۶۸ مترمربع به انضمام مشاعات و . . . مربوطه را طی بیع نامه عادی در تاریخ ۲۳/۱۰/۹۰ به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۲۹۹ ریال به مشخصات ثبتی ۳۹۳۷/۴۵ واقع در سمت شرقی طبقه دوم بلوک ۹ قطعه ۸۷ تفکیکی مفروز و مجزی شده از پلاک ۳۹۰۴ فرعی از اصلی مذکور بخش ۱۲ تهران را به آقای ح.د. فروخته است و مقررشده پنج میلیون تومان از ثمن معامله نقداً و چهار میلیون و نه صد هزار تومان آن همزمان با تحویل واحد یعنی ۲۲/۱۱/۹۰ و مابقی که به صورت وام بانکی بوده همزمان با تنظیم سند یعنی ۳۰/۱۱/۹۰ تأدیه شود. در انتهای بند ۵-۶ قرارداد و مبایعه نامه مبنی بر غیرقابل تغییر بودن قیمت توافق شده طرفین شرط کرده اند که چنانچه هر یک از آنان از انجام معامله منصرف شوند باید مبلغ پنج میلیون تومان به عنوان ضرر و زیان پرداخت نماید و بلافاصله در بند ۶-۶ آن کلیه خیارات ازجمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس را از خود ساقط کرده اند آقای ح.د. طی اظهارنامه ای به شماره ۱۷۶-۲۹/۹/۹۲ از خانم ن.ر. خواسته است جهت تنظیم سند رسمی انتقال مبیع اقدام نماید و قبل از آن خانم ن.ر. طی اظهارنامه شماره ۷۲۹-۲۹/۴/۹۲ ضمن تذکر عدم پرداخت مابقی ثمن معامله و اشاره به قسمت اخیر بند ۵-۶ بیع نامه انصراف خود از معامله را به خریدار اعلام نموده است. فی الحال آقای ح.د. دعوی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله را مطرح و خانم ن.ر. دعوی تقابل مبنی بر تأیید فسخ معامله و تخلیه و تحویل مورد معامله و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از ۱۴/۵/۹۲ به بعد را مطرح که شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر طی دادنامه شماره ۹۲۱۱۱۴-۱۸/۱۰/۹۲ ضمن محکومیت فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله و جبران خسارت دادرسی حکم به بطلان دعوی تقابل وی صادر که موضوع تجدیدنظرخواهی مشارٌالیها قرارگرفته است. به نظر دادگاه تجدیدنظرخواهی به گونه ای نیست که موجبات نقض رأی تجدیدنظر خواسته را فراهم آورد و با هیچ یک از جهات منعکس در ماده ۳۴۸ از قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابقت ندارد و رأی صادره شایسته تأیید است چراکه اولاً چنانچه (همان گونه که تجدیدنظرخواه مدعی شده) تقدم و تأخر دو شرط یعنی ذیل بند ۵-۶ و بند ۶-۶ قرارداد و بیع نامه را ملاک عمل قرار دهیم طرفین پس از وضع خیار شرط در انتهای بند ۵-۶ در بند ۶-۶ کل خیارات ازجمله خیار باطل موضوعه قبل را بلافاصله از خود ساقط کرده اند و به عبارت دیگر اراده نهایی طرفین در همان مبایعه نامه بر اسقاط خیارات به جز خیار تدلیس تعلق گرفته است ثانیاً بعضاً در عرف به هدف التزام بدون قید و شرط طرفین و به عبارت دیگر به قصد استحکام تمام بیع چنین شرطی را وضع می کنند ولیکن همان گونه که اشاره شد هدف از قرار دادن این شرط متزلزل نمودن بیع فی مابین نیست فلذا و با توجه به اینکه بر استدلالات دادگاه محترم صادرکننده رأی نیز خدشه ای متوجه نیست مستنداً به ماده ۳۵۸ همان قانون ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته را تأیید می نماید. این رأی قطعی است.
رئیس شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
حضرتی ـ حاجی حسینی