حدود اختیارات هیات مدیره آپارتمان ها

رأی دادگاه بدوی

در مورد دعوی آقای س.م. به وکالت از آقای ع.ف. به‌طرفیت هیأت مدیره ساختمان و آقای الف.ف. به خواسته رسیدگی و صدور حکم مبنی بر ابطال صورت‌جلسه مورخه ۱۳۸۹/۸/۵ هیات مدیره ساختمان در موافقت با جابجایی در اختصاصی محل استقرار خوانده ردیف دوم (داروخانه) از راهرو ورودی ساختمان به بیرون آن و اعاده وضع محل استقرار در، با احتساب خسارات دادرسی، از توجه به اوراق و محتویات پرونده و ملاحظه مفاد دادخواست و توضیحات و دفاعیات آقای ف.م. از اعضای هیأت مدیره ساختمان و خوانده ردیف دوم در جلسه دادرسی، دادگاه دعوی مطروحه را وارد نمی‌داند چه آن‌که اولاً، واحد تحت تصرف خوانده ردیف دوم داروخانه می‌باشد و تردد مشتریان داروخانه از طریق در ورودی مجتمع مسکونی، نه‌تنها موجب شلوغی و ازدحام عده‌ای کثیری از افراد ناشناس در راهروی ساختمان و بی‌نظمی آن می‌شود. حتی ممکن است، امنیت اموال عمومی (مشترک) یا اختصاصی ساکنین ساختمان را به خطر بیندازد و این جابجایی در نه‌تنها موجب ورود ضرر به خواهان نشده است. بلکه منفعت زیادی را برای وی و دیگر ساکنین به بار آورده است و با قاعده لاضرر و اصل ۴۰ قانون اساسی در عدم ورود هرگونه ضرر به خواهان انطباق کامل دارد . ثانیاً، گرچه راهرو جزء مشاعات ساختمان است، اما در ورودی هر واحد جزء حصه اختصاصی آن است و جابجایی در، دخل و تصرف در حصه اختصاصی ملک است، نه مشترکات آن. ثالثاً، به‌صراحت ماده ۹ قانون تملک آپارتمان ها، هر یک از مالکین می‌تواند برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود، عملیات و تغییراتی را انجام دهد و چنانچه این تغییرات در خصوص محل در باشد منوط به موافقت اکثریت مالکین می‌باشد که این موافقت در تغییر محل در واحد تحت تصرف خوانده ردیف دوم با رعایت ماده مذکور و اخذ موافقت اکثریت قریب به‌اتفاق سایر مالکین صورت گرفته است. رابعاً، بند پ و ج ماده ۱۱ قانون مذکور در رابطه با وظایف مجمع عمومی به‌صراحت راجع به اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و تفویض اختیار به مدیران به‌منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان اشاره دارد و در دعوی مطروحه در کنار اجازه و موافقت مالکین در جابجایی محل در ورودی واحد خوانده ردیف دوم، تعهداتی را برای نامبرده در نظر گرفته‌اند که شامل نقاشی قسمتی از ساختمان و اتوماتیک کردن در پارکینگ، تعویض در ورودی، نصب سرویس دوربین مداربسته برای کل ساختمان بوده است. که برابر قانون موصوف و با تصویب اکثریت مالکین و طی قراردادی بین هیات مدیره ساختمان و خوانده ردیف دوم صورت گرفته است. بنابراین بنا به موارد معنونه و به استناد ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی، حکم به رد دعوا صادر و اعلام می‌شود. حکم صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شعبه ۲۱دادگاه عمومی حقوقی تهران
زارع

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی ع.ف. با وکالت س.م. نسبت به دادنامه شماره ۱۲۶۳-۹۲۰ مورخه ۱۳۹۲/۱۱/۱۹ صادره از شعبه محترم ۲۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران‌که به‌موجب آن حکم به رد دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته رسیدگی و صدور حکم بر ابطال صورت‌جلسه مورخه ۱۳۸۹/۸/۵ هیأت مدیره ساختمان در موافقت با جابجایی درب اختصاصی محل استقرار تجدیدنظرخوانده از راهرو ساختمان به بیرون و اعاده وضع محل استقرار درب و خسارات دادرسی صادر و اعلام گردیده است با توجه به محتویات پرونده ملاحظه لایحه دفاعیه تجدیدنظرخواه متضمن جهات موجه در نقض است. زیرا آنچه از مفاد آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان ها به‌ویژه بند ب و ث از ماده ۱۱ استنباط می‌گردد اختیارات هیأت مدیره و نگهداری و محافظت و هر آنچه مربوط به اداره ساختمان و استفاده بهینه از ساختمان با وضع موجود می‌باشد بوده نه تصرف و تغییر در مشاعات، بدیهی است هرگونه تغییر و تصرف در مشاعات نیازمند به موافقت کلیه مالکین مشاعی می‌باشد. تجدیدنظرخواه توافقی با اقدامات تجدیدنظر خوانده اعلام نکرده است و مطابق بند ج ماده ۴ آیین‌نامه قانون صدرالذکر نمای خارجی ساختمان از مشاعات می‌باشد. بنابراین دادگاه مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، مستنداً به مواد ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها و مواد ۳ و ۱۱ آیین‌نامه قانون مذکور و ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم بر ابطال مصوبه صورت‌جلسه مورخه ۱۳۸۹/۸/۵ هیأت مدیره ساختمان پزشکان و اعاده درب ورودی تجدیدنظرخوانده به حالت اول صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره قطعی است .
رئیس و مستشار شعبه ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
صفیری - موذن