حقوق خریدار در صورت کسر مساحت مبیع

رأی دادگاه بدوی

در این پرونده آقای ع. الف. به وکالت از آقای الف. ح.ز. فرزند س.الف. و خانم ز. ب.ت. فرزند الف. دادخواستی به طرفیت آقای ح. ح. فرزند به خواسته استرداد ثمن معامله از بابت کسری مساحت مورد معامله به میزان ۴۷ متر مربّع مقوم به ۲۳۵۰۰۰۰۰۰ ریال و خسارت تأخیر تأدیه و حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی بدین شرح که وکیل خواهان ها مدعی است خوانده به موجب سند رسمی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره ۲ دماوند ششدانگ پلاک ۴۵۴۲ فرعی از اصلی شهر دماوند را به موکلین به نسبت هریک سه دانگ مشاع منتقل نموده است و ثمن معامله را تمام و کمال دریافت داشته است.اینک موکلین متوجه شدند با وجودیکه در مبایعه نامه مساحت ۴۴۱/۹۵ متر مربّع تعیین شده بودلیکن مبیع حدود ۴۷ متر از مساحت تعیین شده کمتر می باشدو کسر مساحت دارد.از آن جایی که خوانده تمام ثمن را دریافت داشته است.خواهان استرداد ثمن معامله از بابت کسری مساحت مورد معامله به شرح ستون خواسته تقاضا نموده اند.طرفین در جلسه دادرسی مورخ ۱۳۹۴/۰۳/۲۴ شرکت نمودند.وکیل خواهان ها اظهار داشت:"دعوی موکّل این جانب به شرح دادخواست تقدیمی بوده؛صدور حکم وفق مراتب خواسته شده در دادخواست مورد استدعاست، خوانده اظهار داشت:من دعوی خواهان را قبول ندارم.ممکن است زمین وی بر اثر اقدامات شهرداری و سایر مراجع کسر مساحت داشته باشد. این دیگر به من ارتباطی ندارد و من طبق نقشه ثبتی و شهرداری ملک را به خواهان ها فروخته ام. تابع نظر دادگاه هستم.من یک قران ندارم به این ها بدهم. وکیل خواهان در پاسخ اظهار داشت:ادعای خوانده را قبول ندارم.تقاضای ارجاع امر به کارشناس را دارم تا حقی از طرفین ضایع نشود ." با عنایت به درخواست الف. ح.ز. فرزند س.الف. و ز. ب.ت. فرزند الف. و ضرورت جلب نظر کارشناس در جهت تشخیص واقعیت و حقیقت امر و فنی و تخصصی بودن موضوع مورد اختلاف دادگاه با اجاز‌ه حاصله از مقررات ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار کارشناسی را صادر و اعلام نمود تا کارشناس منتخب ضمن مطالعه پرونده ، معاینه دقیق محل متنازع فیه و در صورت لزوم اخذ توضیح از طرفین دعوی و مراجعه به ادارات ثبت اسناد و شهرداری نظریه کتبی ومستدل خویش را در مورد این که میزان دقیق مبیع به چه مقدار است و در صورت کسری مساحت میزان آن و این که کسری مساحت بر اثر اقدامات شهرداری بوده یا خیر؟ در صورت اعمال طرح تاریخ آن مشخص شود و ارزش ریال ثمن دریافتی به عنوان خبره محلی تعیین گردد. بر اساس نظریه کارشناس رسمی که مصون از ایراد طرفین باقی مانده و با اوضاع و احوال مسلّم انطباق دارد.مساحت مبیع در سند مالکیت ۴۴۱/۹۵ متر مربّع بوده ولی بر اساس مساحی ابعاد میزان واقعی آن ۴۲۷/۴۹ متر مربّع بوده که با توجّه به محاسبات کارشناس مقدار ۱۴/۴۶ متر مربّع کسر مساحت وجود دارد.بنابر این زمین متری ۴۹۷۷۹۳۰ ریال فروخته شده است. ارزش ریالی کسری مساحت مجموعاً ۷۲۰۳۰۴۶۰ ریال می شود.از آن جایی که مقدار مبیع کمتر از مقدار معین در آمده است.مشتری حق دارد قیمت موجود را با تأدیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود پرداخت نماید و بیع نسبت به مقدار نقیصه باطل است.فلذا دادگاه موضوع را از مصادیق ایفاء ناروا تشخیص و با عنایت به مراتب فوق صحت دعوی خواهان درحدّ مبلغ سی و پنج میلیون ریال را احراز نموده ، مستنداً به مواد ۳۰۱ الی ۳۰۳ و۳۸۴ از قانون مدنی و ۵۱۹ و ۵۲۲ از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ۷۲۰۳۰۴۶۰ریال اصل وجه دریافتی و ۱۴۱۶۰۹۱۳ ریال هزینه دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ تقدیم دادخواست لغایت اجرای حکم با لحاظ این که خوانده ضامن منفعت وجه دریافتی است با رعایت تغییر شاخص اعلام شده از ناحیه بانک مرکزی و حق الوکاله وکیل که توسط اجرای احکام محاسبه می شود درحق خواهان صادر و اعلام می دارد . و اما در ارتباط با دعوی وکیل خواهانها مازاد بر میزان فوق دادگاه از آن جایی که خرید و فروش ملکی که کاربری عمرانی آن در توسعه خیابان تغییر یافته قانوناً ممنوع نیست ملک مذکورمالیت و منفعت عقلایی دارد و اصل صحت بر معامله راجع به آن حاکم است چون شهرداری قانوناً موظف است موقع اجرای طرح قیمت روز آن را به مالک تأدیه کند لذا استرداد ثمن فاقد جایگاه قانونی بوده مستنداً به ماده واحده قانون نحوه تملیک ابنیه واملاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ حکم به بی حقی خواهان دراین ارتباط صادر و اعلام می گردد . آرای فوق حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدید نظراستان تهران می باشد .
رئیس شعبه سوّم دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان دماوند- محمّدمهدی مطیعی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ح. ح. به طرفیت خانم ز. ب. و الف. ح.ز. نسبت به دادنامه شماره ۰۰۸۸۰ مورخ ۹۴/۱۰/۲۷ شعبه سوم دادگاه عمومی دماوند که به موجب آن در مورد دعوی تجدیدنظرخواندگان ( خواهانهای بدوی ) مبنی بر استرداد ثمن معامله از بابت کسری مساحت مورد معامله به میزان ۴۷ متر مربع به انضمام خسارت دادرسی و تاخیر تادیه و حق الوکاله وکیل ، رای به محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ ۷۲۰۳۰۴۶۰ ریالی بابت ارزش ریالی ۱۴/۴۶ متر مربع کسر مساحت طبق نظریه کارشناسی بعلاوه پرداخت خسارت دادرسی و تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست در حق تجدیدنظرخوانده صادر شده است. دادگاه با توجه به محتویات پرونده ، نظر به اینکه به موجب اسناد و مدارک پیوست دادخواست بدوی تجدیدنظرخواندگان اقدام به خرید شش دانگ پلاک ثبتی ... فرعی از اصلی ۱۸۶۳ بخش مرکزی دماوند به مساحت ۴۴۱/۹۵ متر مربع به شرح مبایعه نامه مورخ ۹۱/۹/۲۳ از تجدیدنظرخواه نموده اند و به موجب سند رسمی شماره ۵۰۴۵ مورخ ۹۱/۱۱/۱۴ دفتر اسناد رسمی شماره ۲ دماوند ، پلاک فوق به نسبت هر یک سه دانگ به نام تجدیدنظرخواندگان منتقل شده است و حسب مندرجات سند رسمی ، پلاک ثبتی مورد معامله به رویت خریداران رسیده و از کم و کیف آن اطلاع کامل داشته اند .که پس از آن به شرح دادخواست مدعی کسر مساحت متراژ ۴۷ متر بوده و تقاضای استرداد ثمن دریافتی را کرده اند که به نظر می رسد خواسته با اصول حقوقی سازگار نبوده چرا که برابر ماده ۳۵۵ قانون مدنی که بیان می دارد (( اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند )) قسمت اول ماده ۳۵۸ قانون مدنی منطبق با موضوع پرونده بوده بنابراین قطع نظر از اینکه تجدیدنظرخواه کسری مساحت را قبول نداشته و در اثبات این امر به سند رسمی انتقال در دفترخانه استناد کرده که به موجب سند فوق تجدیدنظرخواندگان با تحویل و تصرف ملک مورد معامله کلیه خیارات را نیز از ناحیه خود ساقط نموده اند . تجدیدنظرخواندگان فقط در جهت فسخ مبایعه نامه تحت حمایت قانونی بوده ، لذا دادنامه تجدیدنظرخواسته که بدون توجه به این مبنا صادر شده و اساسا مواد استنادی دادگاه محترم بدوی در صدور دادنامه تجدیدنظرخواسته در مبحث الزامات خارج از قرارداد یا الزاماتی که بدون قرارداد حاصل می شود، قابلیت انطباق با موضوع پرونده را نداشته ، مستندا به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته قرار رد دعوی خواهانهای بدوی به جهت غیرقابل استماع بودن دعوی را صادر و اعلام می نماید واما راجع به تجدیدنظرخواهی آقای علی الف. به وکالت از آقای اسماعیل ح.ز. و خانم ز. بیاتی به طرفیت آقای حسن ح. نسبت به آن بخش از دادنامه تجدیدنظرخواسته که نسبت به مازاد بر مساحت ۱۴/۴۶ متر مربع ، تامیزان ۴۷ متر مربع دعوی تجدیدنظرخواهان وارد تشخیص داده نشده حکم به بی حقی صادر شده است.دادگاه با توجه به اینکه به شرح پیش گفته اساسا دعوی تجدیدنظرخواهان قابلیت استماع نداشته و خواسته مقتضی صدور قرار بوده ، با استناد به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۲ قانون مرقوم با نقض این قسمت از دادنامه قرار رد دعوی صادر و اعلام می نماید. این رای قطعی است.
شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار
حمیدرضا قمری - محمد کیالاشکی