حقوق دارنده خیار در صورت انتقال مبیع در زمان خیار

رأی دادگاه بدوی

به ‬تاریخ ۱۳۹۲/۳/۵ آقای ح.ک. با وکالت آقای ر.الف. دادخواستی به ‬طرفیت ۱- خانم ش.ق. با وکالت ر.ن. و ح.ش. ۲- آقای ع.و. ۳- آقای ر.ص. به خواسته صدور حکم بر محکومیت خواندگان به اخذ پایان‬کار ۲- صورت‬ مجلس تفکیکی ۳- تنظیم سند رسمی ۴- تحویل یک‬ دستگاه آپارتمان واقع در طبقه دوم شرقی (سوم عرفی) به انضمام پارکینگ و انباری متعلقه از پلاک ثبتی ... بخش ۱۱ تهران و کلیه خسارات دادرسی از نقطه ‬نظر صلاحیت هر یک از خواسته ‬های ردیف ۳ و ۴ مقوم به مبلغ ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال را تقدیم نمودند توجهاً به محتویات پرونده و مستندات ابرازی طرفین از آنجا که عمده‌ترین ایراد مطروحه وکیل خوانده ردیف اول اینست که دعوی از سوی وکیل خواهان علیه موکله ایشان تحت عنوان اخذ پایان‬کار و صورت ‬مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال یک‬دستگاه آپارتمان مطرح گردیده است حسب ‬الامر با ایراد امر مطروحه و اذعان به اینکه سابقاً طی دادنامه‬ های موجود در پرونده مارالبیان در خصوص ماهیت موضوع از سوی شعبات ۱۲۰۷ سابق و ۳۲۱ فعلی تعیین تکلیف صورت گرفته و اساساً طرح مجدد دعوی فاقد وجاهت قانونی می‌باشد نظر به اینکه ایراد مطروحه وکلاء خوانده قابل ترتیب اثر نیست لذا به دلالت دادنامه شماره ۹۲۰۱۸۲-۱۳۹۲/۸/۲۸ صادره شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر با این استدلال که (دادنامه‬ های شماره ۲۲۰۹ و ۲۲۱۰-۱۳۷۷/۱۲/۱۰ به خواسته اعتراض ثالث بوده و حال آنکه موضوع خواسته این پرونده همانا الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مورد معامله و اخذ پایان‬کار و صورت‬مجلس تفکیکی می‌باشد که خواسته مطروحه در آن پرونده متفاوت می‌باشد .... در ثانی هر چند قرارداد منعقد فی‬مابین مالک اولیه به‬ نام ز.ق. با ع.و. حسب نظریه داوری منتهی به فسخ گردیده است لیکن آثار فسخ قرارداد ناظر به زمان وقوع فسخ و بعد از آن بوده و به زمان انعقاد عقد بر نمی‌گردد ... از فسخ واقع شده تاثیری در عقد مقدمه ندارد و قرارداد مذکور به‬ قوت خود باقیست و آثار آن متوجه قائم ‬مقام فروشنده به ‬نام ز.ق.که با فسخ قرارداد جانشین و قائم ‬مقام او شده است می‌گردد) نقض و جهت ادامه رسیدگی به این شعبه شده است همان‬طوری ‬که قضات دادگاه محترم تجدیدنظر و دیوان‬ عالی‬ کشور در رأی استنادی استدلال نمودند اثر فسخ به آتی بوده و به روابط حقوقی گذشته متعاملین اثر قهقرائی نداشته با توجه به اینکه خواهان یک‬دستگاه آپارتمان‬ به‬ صورت پیش ‬فروش مطاق قرارداد شماره ۰۰۱۲ -۱/۱۱/۷۲ را از خوانده ردیف دوم که در زمان انعقاد قرارداد اجازه پیش ‬فروش آپارتمان‬ها را طبق مبایعه ‬نامه و قرارداد عادی مورخ ۱۳۷۲/۱۱/۱ فی‬مابین ایشان و خانم ز.ق. داشته است بنابراین معامله انجام شده بنا به اصل صحت و لزوم معامله قانونی و شرعی تلقی می‌گردد و هیچ‬ گونه دلیلی بر ابطال و یا فسخ و بی ‬اعتباری آن ارائه نگردیده است از طرفی فسخ ‬نامه ابرازی در تاریخ ۱۳۷۵/۴/۲۴ توسط داور اثری در بیع مذکور ندارد الا اینکه خوانده ردیف دوم قائم‬ مقام آقای ع.و. گردیده است و تکالیف انجام نشده آقای ع.و. از سوی بیع مذکور به عهده قائم مقام وی می‌باشد زیرا به ‬عنوان قاعده باید گفت وجود خیار برای فروشنده مأذون، مانع انتقال توسط خریدار نیست به همین جهت ماده ۳۶۳ ق.م مقرر داشته در عقد بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین با وجود اجلی برای تسلیم مبیع یا تأدیه ثمن (به ‬طور تمثیلی) مانع انتقال نمی‌شود) بنابراین مطابق اصل این ماده حق فسخ فروشنده (خوانده ردیف اول مانع انتقال مبیع توسط خریدار به غیر نبوده مگر اینکه قرارداد اولیه که به ‬صورت بیع شرط واقع شده باشد که در آن صورت فروشنده با فسخ معامله قصد دارد عین مبیع را مسترد نماید در این مورد ماده ۴۶۰ قانون مذکور مقرر داشته در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره نماید) حال سؤال اینست با توجه به فسخ قرارداد حقوق من‬ له‬ الخیار خوانده اول و دوم چه می‌شود در این فرض مشهور فقهاء قدیم و جدید اعتقاد دارند چون تصرف در زمان خیار و تصرف غابن صحیح و لازم است و لذا موجبی برای تزلزل عقد اولیه وجود ندارد و قبل از ظهور حق فسخ برای خوانده ردیف اول (فروشنده اولیه) خیار فعلیت نداشته و تصرف اولیه موجب فسخ قرارداد خواهان نمی‌شود در این وضعیت مبیع در حکم تلف (تلف حکمی) بوده و من ‬له ‬الخیار باید موجب فسخ قرارداد خواهان نمی‌شود در این وضعیت مبیع در حکم تلف (تلف حکمی) بوده و من‬ له ‬الخیار باید بدل عین را یوم ‬الفسخ از خریدار اول (خوانده ردیف دوم) بگیرد فلذا دادگاه بنا به مراتب موصوف ادعای خواهان را مدلل تشخیص و مستنداً به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۳۳۸ و ۳۶۳ و ۴۶۰ و ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ ق. م. و اصل لزوم و صحت و شروط ضمن ‬العقد و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ ق ا دم حکم بر الزام خوانده ردیف اول (قائم ‬مقام قانونی ۱- اخذ پایان‬کار ۲- صورت‬ مجلس تفکیکی ۳- انتقال سند رسمی واحد مورد ترافع ۴- تحویل یک‬دستگاه آپارتمان واقع در طبقه دوم شرقی (سوم عرفی) به انضمام پارکینگ و انباری متعلقه از پلاک ثبتی ... بخش ۱۱ تهران و کلیه خسارات دادرسی و حق ‬الوکاله در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد و اما دعوی خواهان علیه بقیه خواندگان با توجه به اینکه مسئولیت و تعهدی در قبال قرارداد خواهان ندارند دعوی ایشان متوجه نامبردگان نبوده و مستنداً به ماده ۸۴ بند ۴ ق.آدم قرار عدم استماع صادر می‌گردد رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۲۰۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران
قربانی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی ش.ق. با وکالت ر.ن. نسبت به دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۲۱۶۳۱۰۰۳۳۵ مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۵ صادره از شعبه ۲۰۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به ‬موجب آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به اخذ پایان‬کار صورت‬ مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال یک دستگاه آپارتمان واقع در طبقه دوم شرقی به ‬انضمام پارکینگ و انباری جزو پلاک ثبتی ... واقع در بخش ۱۱ تهران و تحویل آپارتمان مورد ترافع و پرداخت خسارات دادرسی و حق‬ الوکاله وکیل طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری در حق ح.ک. صادر گردیده است با توجه به مبانی استدلالات به‬ عمل آمده از ناحیه دادگاه نخستین وارد نمی‌باشد. زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته بر اساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحاً و مطابق مقررات قانونی و خالی از هرگونه اشکال صادر شده و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع کننده و محکمه ‬پسندی که نقض و بی‬ اعتباری دادنامه معترض ‬عنه را ایجاب کند ابراز ننموده و لایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچ‬ یک از شقوق ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد لذا دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحت تشخیص نداده دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی می‌داند مستنداً به آخر ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را عیناً تأیید می‌نماید. رأی صادره قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه ۱۸ تجدیدنظر استان تهران
امانی شلمزاری – کریمی