خسارت قراردادی عدم تخلیه مورد اجاره در صورت عدم پرداخت ودیعه توسط موجر

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای م.ف. با وکالت الف. و م. به طرفیت آقای م.ر. با وکالت م. و س. به خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ ۱/۸/۱۳۹۰ لغایت زمان تخلیه عین مستأجره ۲۴/۱۱/۱۳۹۰ بر مبنای بند ۱۴-۶ اجاره نامه عادی شماره ۹۱۷۲۰۳ مورخ ۱۹/۷/۸۸، بر میزان روزانه یک میلیون و پانصد هزار ریال به استناد تصویر مصدق قرارداد اجاره، با این توضیح که خواهان یک باب منزل مسکونی خود را برابر سند اجاره به پیوست به مدت یک‌سال به رسم اجاره به خوانده واگذار می نماید و پس از اتمام مدت قرارداد به موجب توافق طرفین در ظهر قرارداد مدت آن یکسال دیگر تمدید می گردد لیکن بعد از انقضاء مدت قرارداد در تاریخ ۱/۸/۱۳۹۰ و مراجعات مکرر خواهان به خوانده جهت تخلیه، مشارٌالیه از تخلیه عین مستأجره امتناع می نماید و نظر به اینکه برابر بند ۱۴-۶ قرارداد، ضمانت اجرای عدم تخلیه روزانه مبلغ ۰۰۰/۵۰۰/۱ ریال تعیین گردیده است درخواست رسیدگی و صدور حکم شایسته برابر دادخواست تقدیمی را دارد. وکلای خوانده دفاعاً بیان داشتند که عین مستأجره در موعد مقرر یعنی ۱/۸/۱۳۹۰ تخلیه بوده و عدم تحویل آن به موجر به علت عدم پرداخت و استرداد ودیعه بوده و چون موجر توانایی پرداخت ودیعه را نداشت و قصد داشت که ملک را به مستأجر دیگری واگذار نموده و ودیعه از مستأجر جدید دریافت و به خوانده پرداخت نماید، لذا خوانده نیز از حق حبس استفاده نموده و تخلیه عین مستأجره را موکول به پرداخت و استرداد ودیعه از ناحیه موجر نموده است، در این خصوص شهودی نیز وجود دارد و حاضرند که شهادت دهند، دادگاه جهت مورد قرار استماع شهادت شهود خوانده را صادر نموده است، که شهود خوانده در جلسه دادگاه حضور یافته و متفقاً تأیید نمودند که عدم تحویل ملک از ناحیه مستأجر (خوانده) به موجر ناشی از عدم توانایی موجر در استرداد ودیعه بوده و بارها با هماهنگی موجر اشخاص برای بازدید از ملک مراجعه نموده اند، دادگاه با امعان نظر در مراتب، دعوی خواهان را به طرفیت خوانده وارد نمی‌داند، زیرا عدم تخلیه ملک از ناحیه مستأجر معلول تعلق خواهان (موجر) در پرداخت و استرداد ودیعه بوده و ناشی از اعمال حق حبس مستأجر می باشد، بناء علی هذا دادگاه مستنداً به مادتین ۱۰ و ۱۲۵۷ و مفهوم و منطوق ماده ۳۷۷ قانون مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می نماید. رأی صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه ۸۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران - عنایت

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای م.ف. با وکالت خانم الف.الف. به طرفیت آقای م.ر. با وکالت آقای م.ع. از دادنامه شماره ۱۶۹-۳۰/۲/۹۱ صادره از شعبه ۸۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران مبنی بر صدور حکم بر بی حقی خواهان (تجدیدنظرخواه) در دعوی مطالبه اجرت المثل تصرف خوانده (تجدیدنظرخوانده) از تاریخ ۱/۸/۹۰ تاریخ انقضا مدت اجاره تا تخلیه مورد اجاره درتاریخ ۲۴/۱۱/۹۰ به میزان روزانه یک میلیون و پانصد هزار ریال موجه و وارد نبوده و متضمن جهات و دلایلی نیست که موجب نقض دادنامه شود زیرا از بند دو ماده چهار و همچنین بند ۱۱-۶ و ظهر قرارداد اجاره مورخ ۱۶/۱۰/۸۸ استنباط می شود همزمان با تخلیه مورد اجاره و تسلیم به موجر، قرض الحسنه مندرج در قرارداد به مستأجر پرداخت گردد والا مستأجر حق حبس از جهت عدم تخلیه مورد اجاره دارد؛ عرف در قراردادهای اجاره نیز در موارد مشابه حق حبس مستأجر را مسلم می داند از طرفی دلیل اثباتی بر آمادگی موجر به پرداخت قرض الحسنه به مستأجر ارایه نشده و با این وصف با استفاده مستأجر از حق حبس استحقاق خواهان به مطالبه اجرت‌المثل به میزان پیش بینی شده در قرارداد محرز نمی باشد و از آنجا که دادنامه وفق جهات و دلایل مذکور و بر مبنای مقررات قانونی صادر شده لذا ضمن رد تجدیدنظرخواهی به استناد بخش آخر ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته تأیید می شود این رأی قطعی است.
رئیس شعبه ۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشاردادگاه
فارسیجانی - صوفی