خسارت ناشی از عدم دریافت ثمن از خریدار عین مستاجره به دلیل تخلف مستاجر از تخلیه

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی خواهان ج. و ف. هر دو ش. با وکالت الف.ش. به طرفیت ج.ت. با وکالت ع.ص. به خواسته مطالبه ضرر و زیان و کلیه خسارت دادرسی مقوم به /۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال که در جلسه اول دادرسی اقدام به افزایش خواسته کرده است. ملخص ادعای وکیل خواهان‌ها این است که طبق قرارداد اجاره مورخه ۱۳۸۷/۶/۱ به شماره چاپی ۲۳۹۰ خوانده از پدر خواهان‌ها یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ... را از تاریخ برای مدت یک سال از تاریخ ۱۳۸۷/۶/۱ لغایت ۱۳۸۸/۶/۱ در تصرف استیجاری خود قرار می‌دهد و بعد از انقضای مدت طبق ظهر قرارداد لغایت ۱۳۸۹/۶/۱ تمدید می‌گردد. در این فاصله زمانی آپارتمان مزبور به فرزندان موجر به‌نام‌های ج.، ف.ش. (خواهان‌ها) و ک.ش. بالمناصفه انتقال می‌یابد و افراد اخیرالذکر طبق قرارداد بیع به شماره چاپی ۱۶۵۱۵ - ۱۳۸۹/۸/۱۲ ملک را به فرد ثالثی انتقال می‌دهد و به تصور اینکه ملک می‌بایست تخلیه شود (به علت انقضای مدت) که حسب اظهارات خواهان مستأجر نیز (خوانده هم) برای تخلیه در جریان قرار گرفت ولی از تخلیه امتناع کرد (که طرح دعوی تخلیه در شورای حل اختلاف و صدور دادنامه ۹۰/۳۱۱۷/۲۰۹ مؤید آن است) و اضافه کرده که چون در قرارداد بیع به شماره ۱۶۵۱۵ -۱۳۸۹/۸/۱۲ تحویل تتمه ثمن به فروشندگان که مبلغ /۱/۰۰۰/۰۰۰/۳۰۰ ریال بوده موکول به تخلیه و تحویل مبیع در ۱۳۸۹/۱۰/۱ گردید، ولی مستأجر یعنی خوانده نه تنها نسبت به تخلیه اقدام در مهلت مذکور اقدام نکرد بلکه تخلیه با توسل به شورای حل اختلاف انجام گرفت که صورت‌جلسه ۱۳۹۰/۱/۲۹ شورای حل اختلاف نیز مؤید آن می‌باشد و خسارت وارده را از این حیث و نیز خسارت وارده به موضوع اجاره و نیز خسارت دادرسی را درخواست کرده است وکیل خوانده نیز طبق لوایحی اظهار داشته که علت تأخیر در تخلیه به دلیل استمهال شورای حل اختلاف بوده و از طرفی نسبت به ورود خسارت از جانب خوانده به عین مستأجره که مستند به نظریه کارشناس شورای حل اختلاف بوده معترض گردیده و نیز ادامه داده که خواهانها دعوی ورود خسارت به عین مستأجره را در شورای حل اختلاف مسترد کردند، دادگاه با عنایت به استماع اظهارات طرفین و با توجه به بیع‌نامه فی‌مابین خواهان‌ها و شخص ثالث اولاً: دریافت تتمه ثمن بیع که مبلغ یکصد و سی میلیون تومان بوده موکول به تخلیه و تحویل ملک (مبیع) به تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۱ گردیده و در صورت تحویل مبیع در این تاریخ خواهان بر تتمه ثمن به مبلغ مذکور می‌توانستند دسترسی بیابند و از منافع آن استفاده ببرند. ثانیاً: عدم تحویل و تسلیم مبیع به دلیل عدم تخلیه مستأجر (خوانده) در ملک بوده چرا که خوانده مکلف بوده که به محض انقضای مدت اجاره و در تاریخ ۱۳۸۹/۶/۱ ملک را طبق قرارداد اجاره تحویل خواهانها بدهد؛ که نه تنها خوانده به تکلیف قانونی خود عمل نکرده، بلکه خواهان‌ها با توسل به قانون و از طریق شورای حل اختلاف اقدام نموده‌اند و صورت‌جلسه تنظیمی مأمور شورای حل اختلاف مندرج در صفحه ۴۷ پرونده حکایت از تخلیه ملک درتاریخ ۱۳۹۰/۱/۲۹ دارد فلذا خواهان‌ها به علت تقصیر خوانده از منافع و عواید مبلغ یک صد و سی میلیون تومان از تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۱ لغایت ۱۳۹۰/۱/۲۹ مسلوب المنفعه شده اند و حسب شاخص بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران حکم به محکومیت خوانده به پرداخت دو سوم خسارت از تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۱ لغایت ۱۳۹۰/۱/۲۹ حسب شاخص بانک مرکزی بر مبنای مبلغ /۱/۰۰۰/۰۰۰/۳۰۰ ریال به استناد مواد ۱ و۲ قانون مسئولیت مدنی و مواد ۳۲۰ و ۳۰۹ قانون مدنی صادر و اعلام می‌گردد. همچنین به استناد مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی خوانده محکوم است به پرداخت مبلغ /۱/۰۷۰/۰۰۰ ریال هزینه ابطال تمبر و پرداخت مبلغ /۱/۹۰۰/۰۰۰ ریال حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌گردد. ثالثاً: خواسته خواهان نسبت به خسارت وارده به عین مستأجره صرف‌نظر از اینکه طبق دادنامه اصداری از شورای حل اختلاف دعوی خود را در این مورد مسترد کرده است با عنایت به اینکه در قرارداد اجاره مورد اجاره متصف به رنگ آمیزی در قبل از تصرف استیجاری خوانده نبوده تا خوانده نیز مکلف باشد به صورت نقاشی شده تحویل موجر بدهد و از طرفی دلیلی بر سببیت ورود خسارت به عاملیت خوانده وجود ندارد و تأمین دلیل شورای حل اختلاف برای این دادگاه نیز متبوع نبوده. خواسته خواهان نسبت به مازاد متکی به دلیل نبوده و حکم بر بطلان دعوی خواهان دراین مورد صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است.
رئیس شعبه ۳۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران - ابراهیمی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای ج.ت. با وکالت آقای ع.ص. نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۰۹۹۳ مورخه ۱۳۹۰/۹/۱۹ صادره از شعبه ۳۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت دو سوم خسارت از تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۱ لغایت ۱۳۹۰/۱/۲۹ حسب شاخص بانک مرکزی بر مبنای مبلغ ۱/۰۰۰/۰۰۰/۳۰۰ ریال و خسارت هزینه ابطال تمبر و حق‌الوکاله له خواهان‌ها صادر شده است وارد و موجه است و اصدار رأی بنا به دلایل ذیل مخدوش و در خور نقض می‌باشد اولاً: تصرفات تجدیدنظرخواه در ملک مورد ادعای خواهان‌ها بر اساس رابطه استیجاری سابق بوده که در انقضای مهلت مقیده مکلف به تخلیه بوده که چنین اقدامی انجام نداده است که عدم تخلیه مستأجر در پایان مدت اجاره پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف می‌باشد که حسب آراء صادره از شورای حل اختلاف در این خصوص از ناحیه تجدیدنظرخواندگان اقدام و تجدیدنظرخواه محکوم به پرداخت آن شده است ثانیاً: با توجه به صدور دستور تخلیه از ناحیه شورا حسب نامه شماره ۵۵۶/۱۰۸/۸۹ – ۱۳۸۹/۹/۲۹ به لحاظ تقاضای استمهال خوانده، از طرف قاضی شورا دستور توقف اجرای حکم صادر شده است ثالثاً: واگذاری محل از ناحیه خواهان‌ها به شخص ثالث موجب ایجاد مسئولیت در خصوص عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله و یا ایجاد خسارت از این حیث برای خوانده نمی‌شود، زیرا موضوع از مصادیق عدم‌النفع تلقی و برابر تبصره ۲ ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی خسارت ناشی از عدم‌النفع قابل مطالبه نیست. علی‌هذا این دادگاه با پذیرش تجدیدنظرخواهی و با استناد به مواد ۳۵۸ و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی و با نقض حکم صادره حکم به بی‌حقی خواهان‌ها صادر و اعلام می‌نماید رأی صادره قطعی است.
مستشار دادگاه رئیس شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
پورفلاح - صادقی