خوانده دعوی تخلیه عین مستاجره در فرض ترتب ایادی

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی ع. ج.ق.ج. با وکالت ب. م.ن. بطرفیت ۱- ز.ن. و ۲- م. ن. با وکالت الف. ن. ۳- ف. ی. با وکالت ع. م.پ. و م. م. به خواسته تخلیه یکباب مغازه به دلیل انقضای مدت و دعوی ف. ی. با وکالت ع. م.پ. و م. م. به طرفیت ع. ج.ق.ج. با وکالت ب. م.ن. به خواسته اعلام بطلان قرارداد اجاره مورخ ۱۳۸۰/۷/۱ در خصوص ملک پلاک ثبتی ...... واقع در بخش ۱۱ تهران به سبب صوری بودن قرارداد به شرح دادخواست و صورت جلسات مورخ ۹۱/۱۱/۲۳ و ۱۳۹۳/۵/۲۶ دادگاه با توجه به جهات ، دلایل و مستندات زیر دعوی خواهان ها را غیر ثابت تشخیص می دهد : ۱- سند مالکیت ملک شماره ثبتی ......به نام ف. ی. صادر شده است که نامبرده مطابق مبایعه نامه مورخ ۱۳۷۹/۶/۲۳ ملک موصوف را به ج. ب. می فروشد و ج. ب. نیز در تاریخ ۱۳۷۹/۱۱/۱۵ همان ملک را به مساحت ۱۹۸ متر مربع به ع. ج.ق.ج. و م. ج.ق.ج. در قالب عقد بیع واگذار می کند . متعاقباً ع. ج.ق.ج. طی سند عادی مورخ ۱۳۸۰/۷/۱ سرقفلی دو باب مغازه واقع در پلاک ثبتی مذکور را به ف. ی. می فروشد . پاسخ استعلام ثبتی اداره ثبت اسناد و املاک تهرانپارس به شماره ۳۶۲۷۵-۹۱/۷/۱۸ دلالت بر استقرار مالکیت خواهان ( ع. ج.ق.ج. ) بر پلاک ثبتی ...... دارد که نامبرده بر همین مبنا دعوی خلع ید را به طرفیت ف. ی. طرح کرده که مطابق دادنامه ۳۲۵۶/۳۲۵۵ با این استدلال که رابطه استیجاری فیما بین طرفین وجود دارد حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر شده و این حکم نیز مورد تایید شعبه ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران قرار گرفته است . متعاقباً نامبرده دعوی تخلیه یک باب جزء پلاک ثبتی ....... را به طرفیت ف. ی. مطرح کرده که وفق دادنامه ۹۲۱۱۸۰ حکم به نفع خواهان صادر شده است ؛ ۲- وکیل خواهان ابتدا خواسته خود را پرداخت اجور معوقه از سال ۸۰ و تعدیل اجاره بها ذکر کرده بود که در اولین جلسه دادرسی مورخ ۹۱/۱۲/۲۳ خواسته را به تخلیه یک باب مغازه به دلیل انقضای مدت تغییر داده است که از نظر دادگاه این دعوی تخلیه فاقد مبنای حقوقی است زیرا اولاً مستند دعوی سند عادی مورخ ۱۳۸۰/۷/۱ است که در آن قرارداد فروشنده ع. ج.ق.ج. و خریدار ف. ی. و مورد معامله سر قفلی دو باب مغازه ذکر شده است و هیچ گونه تصریحی به قرارداد اجاره نشده تا براساس آن پس از انقضای مدت ، موجر بتواند دعوی تخلیه به طرفیت مستاجر اقامه کند ؛ ثانیاً تنها عبارتی که وکیل خواهان آن را قرینه ای بر وقوع عقد اجاره تلقی کرده عبارت « در ضمن فروشنده اجاره ماهانه این دو باب را از خریدار نخواهد گرفت »; می باشد که این عبارت دلالتی بر وقوع اجاره ندارد چون الف ) مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است ، که در این قرارداد فروش سر قفلی مدت اجاره معین نشده است . ب ) اگر چه ماده ۵۰۱ قانون مدنی را در موردی که مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی به مبلغ خاص معین شده باشد ، صحیح می داند و اجاره را برای یک روز یا یک ماه یا یک سال محسوب می کند ، اما صحت اجاره در این فرض صرفاً منحصر به جایی است که علیرغم عدم تصریح به مدت اجاره ، ذکر مال الاجاره جابر عدم تصریح به مدت باشد ، به نحوی که از مال الاجاره روز یا ماه یا سال تلویحاً مدت اجاره مستفاد گردد . مع الوصف در قرارداد عادی ۱۳۸۰/۷/۱ اجاره بها به صورت روز یا ماه یا سال نیز معین نگردیده است و از این حیث اجاره ای واقع نشده تا به موجب آن موجر بتواند پس از انقضای مدت تخلیه مستاجر را درخواست کند ؛ ثالثاً با عنایت به تاریخ قرارداد مذکور ( ۱۳۸۰ ) و اظهارات وکیل خواهان که اجاره را تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ می داند ، در قانون مذکور سرقفلی در سه مورد موضوعیت پیدا کرده است . ۱- هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی را تحت عنوان سر قفلی از مستاجران دریافت کند . ۲- مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سر قفلی دریافت کند . ۳- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند در این صورت مستاجر می تواند در ازای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سر قفلی دریافت کند ( مفاد مواد ۶ و ۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ) . ملاحظه می شود که سر قفلی در چار چوب قانون اخیر الذکر منوط به انعقاد قرارداد اجاره است و صرف این که در قرارداد ۱۳۸۰/۷/۱ سر قفلی به فروش رفته دلیل بر وقوع عقد اجاره نیست . زیرا شرایط انعقاد عقد اجاره به عنوان یک قرارداد مستقل تابع شرایط اساسی قرارداد و مواد ۴۶۶ و ۴۶۸ و ۵۰۱ قانون مدنی است ؛ ۳- هر چند با استدلال فوق از یک طرف وجود عقد اجاره بین طرفین وفق قرارداد ۸۰/۷/۱ منتفی است و از طرف دیگر فروش سر قفلی و قید سر قفلی در آن قرارداد موجد قرارداد اجاره نیست ، اما این امر به منزله بی اعتباری قرار داد فروش سر قفلی نیست . زیرا همان گونه که ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر بیان داشته : « هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سر قفلی از مستاجرین دریافت نماید »; بنابراین قبل از اجاره ملک حقی به عنوان سر قفلی برای مالک وجود دارد که بر اثر فعالیت خود مالک در ملک همانند حق کسب و پیشه برای او به وجود آمده که می تواند علاوه بر دریافت اجاره بها آن را از مستاجر دریافت کند . و همان گونه که برای مالک دریافت مبلغی به عنوان سر قفلی در قالب عقد اجاره امکان پذیر است چنین حقی به طور مستقل و بدون درج در اجاره نیز قابل فروش می باشد . لذا استدلال دادگاه در بند ۲ دال بر بطلان و بی اعتباری قرارداد ۱۳۸۰/۷/۱ نیست ؛ ۴- در دعوی ف. ی. به طرفیت ع. ع. ج.ق.ج. وکلای خواهان دلیل بر بطلان قرارداد اجاره ۱۳۸۰/۷/۱ را به سبب صوری بودن مبایعه نامه های تنظیمی در خصوص نقل و انتقالات ملک ۹۳/۲۷۱۵ ذکر کرده اند که به اعتقاد دادگاه مبنای دعوی و بنای آن فاقد محمل حقوقی است زیرا اولاً و صرف نظر از آن که قرارداد مذکور در سند عادی ۱۳۸۰/۷/۱ در چه قالب حقوقی قرار گیرد ، امضای ذیل سند مصون از خدشه قرار گرفته است و سند نیز به امضای گواهان رسیده است ؛ ثانیاً در قراردادهای موجود مساحت ملک ۱۹۸ متر مربع قید شده که در سند رسمی نیز این مساحت به عنوان ملک خوانده مورد تایید قرار گرفته و این مساحت حاوی دو باب مغازه نیز می باشد ؛ ثالثاً در دعوی خلع ید که از طرف ع. ج.ق.ج. به طرفیت ف. ی. در پرونده کلاسه ۱۸۳۸ و ۲۶۸۰ اقامه شده بود ، وکیل خوانده همین سند عادی را به عنوان وجود رابطه استیجاری و واگذاری سر قفلی به موکل خود تلقی کرده و دادگاه نیز به اساس دفاع موصوف حکم به بطلان دعوی خلع ید صادر کرده است و اقرار به صحت سند در یک دعوی مانع انکار آن در دعوی دیگر است که این عدم استماع انکار بعد از اقرار به عنوان یک قاعده ( قاعده استاپل) در نظام های حقوقی پذیرفته شده است و اگر از طرف خواهان اشکال گردد که اقرار در آن پرونده از طرف وکیل بوده و اقرار نیز قابل توکیل نیست ، در پاسخ گفته می شود که ارائه سند مورخ ۸۰/۷/۱ از طرف وکیل خوانده به دادگاه و صدور رای بر مبنای آن و عدم اعتراض خوانده به رای حداقل مثبت این امر است که نامبرده به صحت سند مذکوراذعان داشته و صوری بودن آن را منتفی می داند مضاف بر آن که مقتضای اصل صحت قرارداد ، اعتبار سند متنازع فیه است ؛ بنابراین دادگاه به استناد مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۳ و ۴۶۶ و ۴۶۸ و ۵۰۱ و ۱۲۵۷ و ۱۲۷۷ قانون مدنی و مواد ۶ و ۷ قانون روابط موجر و مستاجر وماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی ع. ج. قاضی به طرفیت ز. ن. و م. ن. و ف. ی. و بطلان دعوی ف. ی. به طرفیت ع. ج.ق.ج. صادر و اعلام می دارد . حکم صادر شده حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.
دادرس شعبه ۱۲۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران - مهدی هادی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدید نظر خواهی آقای ف. ی. با وکالت آقایان ع. م.پ. و م. م. به طرفیت آقای ع. ج. نسبت به دادنامه ۷۷۸ و ۷۷۹ - ۹۳/۷/۲ صادره از شعبه ۱۲۹ دادگاه عمومی تهران که بر اساس آن به شرح رای صادره حکم به بطلان دعوی آقای ع. ج. به طرفیت ز. ن. و م.ر. ن. و ف. ی. و بطلان دعوی ف. ی. به طرفیت ع. ج. ق. نسبت به مغازه های متنازع فیه به شرح ان صادر شده است و تجدیدنظر خواهی آقای ع. ج. به طرفیت آقایان و خانم ها ۱- ز.ن. ۲- م.ر. ن. ۳- ف. ی. از دادنامه مذکور به شرح آن دادگاه با ملاحظه محتویات پرونده اسناد و مدارک و اظهارات مضبوط در ان نظر به اینکه ج. ب. طرف دعوی قرار نگرفته تا متمکن از دفاع گردد در حالی که منشاء تنظیم اجاره نامه ۸۰/۷/۱ آقای ب. بوده و فروشنده اصلی و ابتدایی بوده است لازم بوده است تا طرف دعوی قرار گیرد تا منشاء قرار دادی در شیوه نقل و انتقال بعدی بر مغازه های متنازع فیه معلوم، چون به این تکلیف قانونی عمل نشده است عاوی مطروحه قابلیت استماع را نداشته مستنداً به مواد ۲ و ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی با نقض دادنامه تجدید نظر خواسته قرار رد دعوی نخستین صادر و اعلام می گردد رای صادره قطعی است.
شعبه ۵۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رییس و مستشار
محمد باقر قربان وند - سید وجیه الله موسوی