درخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل

رأی دادگاه بدوی

در این پرونده آقای ج.الف. با وکالت آقای الف.ب. و خانم س.ی. به‌ طرفیت ۱- شهرداری. ۲- آقای ع.الف. ۳- خانم ط.ت. در تاریخ ۱۳۸۹/۳/۲۵ دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی یک باب مغازه و اتاق روی آن با احتساب خسارات دادرسی تقدیم نموده است. وکلای خواهان در تشریح خواسته اظهار داشته‌اند که مرحوم ع.الف. به‌موجب اسناد رسمی شماره‌های ۶۳۳۷۲ مورخ ۱۳۴۶/۷/۶ و۶۰۴۸۷ مورخ ۱۳۴۴/۶/۱ دفترخانه شماره ... تهران، مستأجر و صاحب سرقفلی یک باب مغازه و زیرزمین و بالاخانه روی آن و یک باب دکان نیم بابی جزء پلاک ثبتی ... واقع در بخش ۹ تهران بوده است، در اجرای طرح بازسازی منطقه توسط شهرداری چهار باب مغازه به شماره ... پلاک ثبتی ... فرعی ... با پلاک ثبتی ... فرعی و زیرزمین به شماره ... با پلاک ثبتی ... فرعی و یک باب بالاخانه به شماره ... با پلاک ثبتی جزء پلاک‌های ثبتی ... اصلی واقع در بخش ۹ تهران احداث و به‌عنوان معوض مغازه‌های اجاره‌نامه‌های رسمی مذکور منظور نموده و طی صورت‌مجلس مورخ ۱۳۶۸/۹/۶ به آقای ع.الف. (مورث خواهان) تحویل می‌نماید. حسب اطلاع، آقای ع.الف. (خوانده ردیف دوم) مالکیت عرصه مغازه‌های مورد اجاره را از مالکین آن خریداری و در عوض مالکیت عرصه مغازه‌های احداثی در [محل] جدید را به شهرداری واگذار می‌نماید. مرحوم ع.الف. در زمان حیات خود برابر قرارداد مورخ۱۳۷۲/۷/۱۵ که به امضاء و تسجیل گواهان و خوانده ردیف دوم نیز رسیده است کلیه حقوق مربوط به مغازه نیم بابی و بالاخانه روی آن موضوع اجاره‌نامه‌های رسمی را با قید معوض در بازار جدید به موکل واگذار نموده است. لذا چون با تخریب مغازه‌های موضوع اجاره‌نامه رسمی و جایگزینی و واگذاری مغازه‌های جدید، عنداللزوم با جلب نظر کارشناس و معاینه محل و تعیین مغازه نیم بابی و بالاخانه روی آن‌که عرفاً باید با ورودی مجزا اطلاق بالاخانه بر آن تعلق گیرد، الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی سرقفلی و اجاره‌نامه به نام موکل با توجه به اصل اعتبار قراردادها و مسئولیت قائم‌مقام مالکان قبلی با احتساب خسارات دادرسی مورد استدعا است. آقای ب.ذ. وکیل دادگستری با اعلام وکالت از خوانده ردیف دوم طی لایحه مثبوت به شماره ۳۰۳۸ مورخ ۱۳۸۹/۸/۴ در اولین جلسه رسیدگی اعلام می‌دارد که طی پرونده‌های مطروحه در شعبه ۳۱و۲۷ دادگاه عمومی تهران موکلش تقاضای تخلیه را نموده تا مشخص شدن نتیجه تقاضای توقف دادرسی را دارد.
۲- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. به‌طرفیت آقای ج.الف. در تاریخ ۱۳۸۹/۷/۱۹ دادخواستی به خواسته تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می‌نماید که به شعبه ۳۲ دادگاه عمومی تهران ارجاع می‌شود. وکیل خواهان در تشریح خواسته اظهار داشته خوانده به شرح سند عادی اجاره مستأجر یک باب مغازه الکتریکی واقع در غرب طبقه همکف به انضمام نیم‌طبقه تجاری فوقانی آن بوده که علی‌رغم صراحت اجاره‌نامه، شغل مغازه را از الکتریکی به اغذیه‌فروشی تغییر داده است لذا به لحاظ تخلف و تغییر شغل رسیدگی و صدور حکم به تخلیه مورد استدعاست.
۳- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. به‌طرفیت ج.الف. در تاریخ ۱۳۸۹/۷/۱۹ دادخواستی به خواسته مطالبه اجرت‌المثل از تاریخ ۱۳۷۱/۹/۲۴ تا صدور حکم و اجرای آن مقوم به ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می‌کند که این پرونده نیز به شعبه ۳۲ دادگاه عمومی تهران ارجاع می‌شود. وکیل خواهان خلاصتاً اظهار داشته خوانده طبق سند عادی اجاره، مستأجر یک باب مغازه واقع در غرب طبقه همکف به انضمام نیم‌طبقه تجاری فوقانی آن بوده که در قرارداد اجاره میزان اجاره‌بها مشخص و معین نگردیده است. صدور حکم به پرداخت اجرت‌المثل دوران تصرف خوانده از تاریخ مالکیت موکل ۱۳۷۱/۹/۲۴ مورد استدعاست.
۴- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. به طرفیت آقایان۱- ج.الف. ۲-م.ف. در تاریخ ۱۳۸۹/۷/۲۱ دادخواستی به خواسته تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می‌کند که به شعبه ۲۷ دادگاه عمومی تهران ارجاع می‌شود.
۵- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. بطرفیت آقای ج.الف. در تاریخ ۱۳۸۹/۷/۲۱ دادخواستی به خواسته تعیین و تعدیل و افزایش اجاره‌بها از زمان مالکیت(۱۳۷۱/۹/۲۴) با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می‌کند که این پرونده نیز به شعبه ۲۷ دادگاه عمومی تهران ارجاع می‌شود.
۶- با توجه به وحدت اصحاب دعوی و ارتباط موضوع آن با دستور مورخ ۱۳۹۰/۵/۲۵ سرپرست محترم مجتمع قضایی شهید بهشتی همه پرونده‌ها به لحاظ سبق ارجاع به شعبه ۳۵ جهت رسیدگی به این شعبه محول می‌گردد که با دستور تعیین وقت رسیدگی جلسه مورخ۱۳۹۰/۱۲/۱۷ تشکیل می‌شود و آقای الف.ب. و خانم س.ی.که سابقاً در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی وکیل آقای ج.الف. بودند در دعاوی علیه ایشان نیز طی لایحه مثبوت به شماره ۴۱۳۲ مورخ ۱۳۹۰/۱۲/۱۷ از مشارالیه (ج.الف.) اعلام وکالت می‌نمایند و با تکرار مطالب معروض در دادخواست دعوی اصلی در پاسخ به دعاوی علیه موکل خود اظهار داشته‌اند که برابر صورت‌مجلس مورخ ۱۳۸۶/۱۰/۹ تأمین دلیل پرونده کلاسه ۳۱۲۸۶ شورای حل اختلاف درب مغازه بسته بوده با حضور عضو مجری باز شده است. با بازگشایی مغازه به علت عدم آشنایی موکل به شغل الکتریکی شخصی بنام م.ف. را بکار گرفته تا به‌عنوان کارگزار خود (اصطلاحاً شاگرد) او را در مغازه یاری نماید. موکل به‌اجبار جهت کارهای ضروری خود عازم آلمان شده است. نامبرده بدون اذن و در غیاب صاحب مغازه اقدام به فروش اغذیه می‌کند و موکل بااطلاع از موضوع و بازگشت به ایران، نامبرده را اخراج و از مغازه کماکان به‌عنوان محل خریدوفروش لوازم الکتریکی استفاده می‌شود و [طبق] صورت‌مجلس تأمین دلیل مورخ ۱۳۹۰/۳/۱۱ فعالیت کسبی مغازه فروش لوازم الکتریکی است و عنداللزوم برای کشف حقیقت و اثبات موضوع معاینه و تحقیق محلی مورد استدعاست و حسب تصویر استشهادیه کسبه، آقای م. ف. شاگرد و حقوق ‌بگیر موکل بوده است و در مورد خواسته مطالبه اجرت‌المثل در دفاع وکلای مزبور اظهار داشته‌اند مغازه متنازع‌فیه از طرف شرکت ب. به‌عنوان معوض دکان نیم بابی موضوع اجاره‌نامه رسمی ۶۰۴۸۷ مورخ ۱۳۴۴/۶/۱ واگذار گردیده که اجاره سالیانه آن ۷۲۰۰ بوده است. موکل آمادگی خود را با رجوع به شرکت ب. برای پرداخت اجور اعلام داشته و در اجرای ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ برابر سند ۱۵۶۸۳ مورخ ۱۳۹۰/۳/۱ اجرت‌المثل بر مبنای اجرت المسمی را به‌حساب سپرده دفترخانه ... تهران تودیع نموده است. درحالی‌که بر مبنای قرارداد اجاره رسمی ملک معوض، خواهان از زمان تحقق مالکیت یعنی تاریخ ۱۳۸۹/۳/۲۰ استحقاق مطالبه اجرت‌المثل را دارد که در صورت مراجعه به دفترخانه شماره ... مبلغ اجاره‌بها را دریافت خواهد نمود.
۷- آقای ب.ذ. به وکالت از آقای ع.الف. دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را به شرح صورت‌جلسه مورخ ۱۳۹۰/۱۲/۱۷ مسترد کرد و دادگاه طی دادنامه شماره ۱۲۳۹ مورخ ۲۲۱۳۹۰قرار رد دعوی صادر نمود. در خصوص سایر دعاوی مطروحه با دقت و توجه به مدارک ابرازی و مدافعات طرفین به اعتقاد دادگاه: نظر به اینکه عین مستأجره معوض ملک مورد اجاره مورث اصحاب دعوی بوده که بر مبنای اجاره‌نامه رسمی شماره ۶۰۴۸۷ مورخ ۱۳۴۶/۶/۱ در تصرف داشته و بعداً منافع آن به آقای ج.الف. (خوانده) منتقل‌شده است و این اجاره‌نامه چون حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می‌باشد، با صرف انقضاء مدت منحل نمی‌گردد و تا زمانی که تعدیل اجاره‌بها صورت نگرفته اجرت‌المثل بر مبنای اجرت المسمی است و موجبی برای تعیین اجرت‌المثل با جلب نظر کارشناس وجود نخواهد داشت و لذا بنا به‌مراتب فوق و توجه به اینکه مستأجر اجاره‌بها را بر مبنای اجاره سابق در دفترخانه تنظیم‌کننده سند تودیع نموده است. مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی خواهان (با خواسته مطالبه اجرت‌المثل) صادر می‌گردد و نظر به اینکه رابطه استیجاری طرفین به دلالت تصویر اجاره‌نامه رسمی و سند عادی انتقال سرقفلی محرز است و با عنایت به وجود ارکان و شرایط دعوی تعدیل و نظریه هیأت کارشناسی سه‌نفره مثبوت به شماره ۵۱۹ مورخ ۱۳۹۲/۲/۱۸ که مصون از تعرض مؤثر باقی‌مانده و با اوضاع ‌و احوال مسلم قضیه نیز مغایرتی ندارد، مستنداً به مواد ۴ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و مواد ۱۹۸و۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر تعدیل اجاره‌بها مورد اجاره موصوف از تاریخ تقدیم دادخواست(۱۳۸۹/۷/۲۱)به مبلغ۴۵۰/۰۰۰ ریال و محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی و دستمزد کارشناس به مبلغ ۰۰۰/۲۰۰/۱۲ ریال و پرداخت حق‌الوکاله وکیل بر طبق تعرفه در حق خواهان (آقای ع.ن.) صادر می‌کند.
و نظر به اینکه تغییر شغل در مورد اجاره از الکتریکی به اغذیه‌فروشی به دلالت گزارش تأمین دلیل و اظهارات وکیل خوانده که این تغییر شغل را پذیرفته لکن انتساب آن را به شاگرد موکلش بدون اذن و در غیاب مشارالیه اعلام نموده، محرز و مسلم است و نظر به اینکه تخلف اعم از اینکه توسط مستأجر یا نماینده یا کارگر یا وکیل یا هر شخص دیگری انجام‌شده باشد و لو با عدم رضایت مستأجر، ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک می‌کند و تغییر وضع بعدی و وضع ید ثانوی مستأجر نسبت به مورد اجاره رافع تخلف و مانع استفاده موجر از مقررات قانون حاکم بر رابطه آنان نخواهد بود، لذا دادگاه دعوی خواهان را وارد و ثابت دانسته و مستنداً به بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ماده ۵۱۵ و۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده (آقای ج.ن.) به تخلیه عین مستأجره موصوف و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل بر طبق تعرفه در حق خواهان صادر می‌گردد و با عنایت به اینکه با صدور حکم تخلیه به لحاظ تخلف مستأجر عقد اجاره منحل و رابطه استیجاری طرفین که با حکم قانون‌گذار بعد از انقضاء مدت عقد نیز تداوم می‌یافت با این تخلف منقطع می‌گردد. لذا دادگاه دعوی خواهان به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی را غیر وارد تشخیص و مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان آن صادر می‌کند و نسبت به خواندگان ردیف اول (شهرداری.) و ردیف دوم (خانم ط.ت.) به لحاظ استرداد دعوی به شرح صورت‌جلسه مورخ ۱۳۹۰/۱۲/۷ مستنداًبه بند ب ماده ۱۰۷ قانون مرقوم قرار رد دعوی صادر می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.
دادرس شعبه ۳۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران
احمدی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف.ب. به وکالت از آقای ج.الف. به ‌طرفیت آقای ع.الف. نسبت به آن قسمت از دادنامه شماره ۸۹۵ مورخ ۱۳۹۲/۷/۳۰ شعبه محترم ۳۵ دادگاه عمومی حقوقی تهرآن‌که به‌موجب آن و در مورددعوی آقای ع.الف. به خواسته تخلیه عین مستأجره به لحاظ تغییر شغل پس از رسیدگی با احراز وقوع تغییر شغل به شرح مضبوط در دادنامه مذکور حکم بر محکومیت خوانده ج.الف. به تخلیه عین مستأجره موضوع خواسته و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان صادرشده است. دادگاه با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه از سوی تجدیدنظرخواه اعتراض مؤثر و موجهی که موجب نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته باشد ارائه نشده و تجدیدنظرخواهی منطبق با هیچ‌یک از جهات مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی نبوده و از حیث رعایت قواعد دادرسی و استدلال و استناد به مبانی قانونی نیز ایراد و اشکال اساسی وجود ندارد. لذا با رد تجدیدنظرخواهی به استناد ماده ۳۵۸ قانون مرقوم عیناً دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید و استوار می‌شود. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
قمری - نوری نجفی