روابط حاکم بر قرارداد اجاره آپارتمان مسکونی که به عنوان دفتر واگذار شده است
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۷۹/۰۹/۰۲
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
روابط حاکم بر قرارداد اجاره آپارتمان مسکونی که به عنوان دفتر واگذار شده است
پرسش
آپارتمانی که دارای پروانه مسکونی بوده است. به موجب قرارداد یک ساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار می شود و در متن اجاره نامه هم قید می شود که مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی نپرداخته است و حق مطالبه آن را هم نخواهد داشت اما عین مستاجره عملا آموزشگاه کامپیوتر بوده و دستگاه های کامپیوتر در آن به فروش می رسیده است. اینک موجر به استناد انقضای مدت اجاره خواهان تخلیه محل می باشد. سوال این است که هر چند قرارداد قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم گردیده در سال ۷۹ تمدید شده است آیا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ بر قضیه حکومت دارد؟
نظر هیئت عالی
با توجه به مفروضات موضوع به شرح منعکس در متن سوال در بدو تنظیم قرارداد و برقراری روابط استیجاری که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صورت گرفته توافق طرفین بر این بوده که مستاجر از محل مورد اجاره به عنوان دفترکار استفاده نماید و صرف همین مطلب موجب شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶ در باب اجاره محل های کسب یا پیشه یا تجارت بر رابطه اجاره طرفین خواهد بود و در چنین صورتی حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر ملک تعلق می گیرد و با توجه به این که آپارتمان مورد اجاره محل مسکونی بوده و موجر با تخلف از مقررات شهرداری آن را به منظور کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر اجاره داده و حتی قید عدم پرداخت سرقفلی (با لحاظ ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶) استحقاق مستاجر را در مطالبه حق کسب یا پیشه که وفق تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون اخیر در حق مستاجر پایدار گردیده نفی نخواهد کرد. اضافه می شود در اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت موضوع قانون مصوب ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت اجاره مجوز تخلیه مورد اجاره نخواهد بود و بنابراین تمدید هر ساله مدت اجاره از جانب طرفین در حق مکتسبه مستاجر در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت تاثیری نخواهد داشت.
نظر اکثریت
اولا: نظر به این که قرارداد قبل از سال ۷۶ تنظیم گردیده است برابر ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ قرارداد مربوط مشمول این قانون نخواهد بود.
نظر اقلیت
قرارداد تنظیمی با استدلال مذکور در نظریه اکثریت مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است. محل استیجاری دارای پروانه مسکونی بوده و پرداختن به کسب و پیشه یا تجارت ولو با مجوز رسمی از آموزش فنی و حرفه ای بدون داشتن پروانه کسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی عنوان محل کسب و پیشه و یا تجارت نخواهد بخشید. بنابراین مستاجر محل علی رغم فعالیت چندین ساله حقی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت نخواهد داشت و با تخلیه محل علاوه بر عدم استحقاق چیزی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به دلیل این که وجهی به عنوان سرقفلی نپرداخته استحقاق دریافت سرقفلی را نیز نخواهد داشت.