شرایط بطلان شرط غیر مقدور

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خانم گ.ح. با وکالت آقای م.خ. به طرفیت ۱- خانم الف.ع. ۲- و ... به خواسته: ۱- الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی یک دستگاه آپارتمان جزء پلاک ثبتی به شماره ... فرعی از ... اصلی بخش ۱۱ تهران ۲- خسارت در اجرای تعهد ۱۷ ماه به‌قرار ماهی سی میلیون ریال از تاریخ ۱۳۹۰/۸/۱۵ لغایت تاریخ تقدیم دادخواست، مقوم به پنجاه و یک میلیون ریال ۳- وجه التزام ۲۰ درصد ثمن معامله ۴- به انضمام کلیه هزینه های دادرسی و حق‌الوکاله وکیل می‌باشد. وکیل خواهان در تبیین خواسته اظهار داشته است: « به‌استناد مبایعه‌نامه مورخ ۱۳۹۰/۴/۱۷ فیمابین موکل و خواندگان، تنظیمی در بنگاه معاملات ملکی موکل شش‌دانگ یکدستگاه آپارتمان به متراژ ۹۵ متر مربع بانضمام پارکینگ - انباری واقع در طبقه سوم شمال شرقی یک مجتمع آپارتمانی جزء پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی بخش ۱۱ تهران به نشانی ... از خواندگان ردیف ۱و ۲ به مبلغ ۴/۰۳۷/۵۰۰/۰۰۰ ریال خریداری و مبیع تحویل موکل می‌گردد. چون خواندگان فوق‌الذکر، آپارتمان موصوف را به موجب مبایعه‌نامه عادی مورخ ۱۳۸۸/۱۰/۱۴ از خوانده ردیف ۳ که مالک آپارتمان و به پلاک ثبتی فوق می‌باشد به بیع قطع ابتیاع و تمامی ثمن معامله را پرداخت نموده‌اند؛ بدین واسطه در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه موکل مورخ ۱۳۹۰/۴/۱۷ خوانده ردیف سوم به عنوان مالک (فروشنده) حضور داشته و مبایعه موکل با خواندگان ردیف ۱و۲ (فروشندگان) را تأیید و تعهد به حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال آپارتمان مورد وصف را می‌نماید. نظر به اینکه موکل به غیر از ۱۰ درصد ثمن معامله معادل ۴۰ میلیون تومان که پرداخت آن در دفترخانه هنگام تنظیم سند رسمی انتقال تعیین و توافق شده، تمامی بهای مورد معامله را به فروشندگان پرداخت کرده و خوانده ردیف ۳ که مالک تمامی پلاک ثبتی که آپارتمان مورد معامله جزء آن می‌باشد، متعهد به اجرای تعهدات مندرج در مبایعه‌نامه شده است؛ لیکن تاکنون متعذّر از اجرای تعهدات به‌شرح متن مبایعه‌نامه گردیده است و در موعد مقرر مستند به گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه، در آن دفتر جهت انتقال رسمی مورد معامله حاضر نشده است. اینک با تقدیم این دادخواست تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال و همچنین پرداخت خسارت تأخیر تأدیه در اجرای تعهد به‌ شرح ستون خواسته از تاریخ ۱۳۹۰/۸/۱۵ موعد حضور در دفترخانه به قرار روزی یک میلیون ریال تا این تاریخ، ۱۷ ماه پرداخت وجه التزام معادل ۲۰ درصد ثمن معامله و محاسبه کلیه خسارات دادرسی مورد استدعاست.» دادگاه پس از جری تشریفات قانونی و دعوت طرفین به دادرسی و استماع اظهارات و مدافعات حاضرین در جلسه دادرسی و بررسی محتویات اوراق پرونده و مستندات ابرازی و با مداقه در آن‏ نظر به اینکه اولاً: رابطه قرارداد طرفین به موجب مبایعه‌نامه مورخ ۱۳۸۸/۱۰/۱۴ فی‌مابین آقای و.م. به عنوان فروشنده و خانم الف.ع. و آقای ب.ب. به عنوان خریدار و به موجب مبایعه‌نامه مورخ ۲۳۰۴۸۸۴ مورخ ۱۳۹۰/۴/۱۷ فی‌مابین خانم الف.ع. و آقای ب.ب. به عنوان فروشنده و خانم گ.ه. به عنوان خریدار به قوت خود باقی است و دلیلی بر فسخ و اقاله و یا سلب اعتبار آن از جانب خواندگان به دادگاه ارائه و ابراز نشده است. ثانیاً: مبایعه‌نامه تنظیمی اصولاً قراردادیست لازم و مندرجات آن بنا به قواعد لزوم و صحت برای طرفین متبع و لازم‌الرعایه است و طرفین مکلفند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند. ثالثاً: دفاعیات به عمل آمده از ناحیه خوانده ردیف سوم آقای و.م. مؤثر در مقام نبوده و خواندگان ردیف اول و دوم نیز علی رغم دعوت به دادرسی از طریق نشر آگهی در جلسه دادرسی حضور نیافته و در مقابل ادعای خواهان هیچ گونه دفاعی به عمل نیاورده اند و ادعای خواهان مصون از هر گونه ایراد باقی مانده است. و دلیلی که مبتنی بر ایفاء تعهد یا اسقاط از ناحیه خواندگان باشد به دادگاه ارائه و ابراز نشده است. رابعاً: به موجب بند ۵-۶ قرارداد مورخ ۱۳۹۰/۴/۱۷ مقرر گردیده در صورت عدم اجرای هر یک از تعهدات فروشنده که در این قرارداد مقرر شده، وی مکلف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ ۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال به عنوان خسارت تأخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید و به موجب بند یک توضیحات فی مابین متعامیلن با توافق و تراضی مقرر گردیده مبلغی معادل ۲۰ درصد ثمن معامله جهت وجه التزام انجام تعهد هر یک از طرفین قرارداد در نظر گرفته شده است. خامساً: حسب پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاک منطقه شمال‌غرب تهران، مالکیت خوانده آقای و.م. به قطعه ۸ پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی مفروز از پلاک ... فرعی ثابت و مسلم است. علیهذا دادگاه بنا‌ به‌ مراتب فوق دعوی خواهان را وارد و موجه تلقی و با استناد به مواد ۱۰،۲۱۹ ،۲۲۰ از قانون مدنی و مواد ۱۹۸، ۵۱۵، ۵۱۹ از قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم به محکومیت خوانده آقای و.م. به فک رهن، اخذ پایانکار و صورت‌ مجلس تفکیکی و حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان واقع در طبقه سوم شمال شرقی جزء قطعه ۸ پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی مفروز از پلاک ... فرعی به انضمام پارکینگ و انباری و جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه به نام خواهان و پرداخت مبلغ ۱/۲۷۳/۴۶۵ ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۲/۲۹۲/۲۳۸ ریال بابت حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد و حکم به محکومیت خواندگان خانم الف.ع. و آقای ب.ب. به پرداخت خسارت عدم انجام تعهد از قرار روزانه مبلغ یک میلیون ریال از تاریخ ۱۳۹۰/۸/۱۵ لغایت ۱۳۹۲/۱/۱۵ به مدت ۱۷ ماه به مبلغ ۵۱۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال و پرداخت مبلغ ۸۰۷/۵۰۰/۰۰۰ ریال بابت وجه التزام ۲۰ درصد ثمن معامله و پرداخت مبلغ ۲۶/۳۵۰/۰۰۰ ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۳۰/۹۱۵/۰۰۰ ریال بابت حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه مربوط به مرحله بدوی در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره نسبت به آقای و.م. حضوری و نسبت به سایر خواندگان غیابی است، ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ، قابل واخواهی در این دادگاه و سپس ظرف مهلت بیست روز پس از انقضای واخواهی، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۱۰۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران
ملکی
رأی دادگاه
در خصوص واخواهی ۱- ب.ب. و... با وکالت آقای م.ب. به طرفیت واخوانده خانم گ.ح. نسبت به دادنامه غیابی شماره ۸۱۵ مورخ ۱۳۹۲/۱۰/۱۸ در پرونده کلاسه ۹۲۰۱۱۱/۱۰۸/۹۲ نظر به اینکه به دلالت دادخواست و لایحه واخواهی و اظهارات طرفین در جلسه دادرسی، ایراد اعلامی از ناحیه وکیل واخواه مبنی بر توجه مسئولیت مربوط به تأخیر در اجرای تعهدات به تغییر ضوابط شهرداری و مشکلات اداری، نوعاً داخل در ریسک معاملات محسوب شده و زمان اعطائی و توافقی اولیه در این خصوص در فرض فقدان هر گونه تخلف در ساخت و ساز و یا تغییرات زمان اتمام کار حتی در فرض تغییر ضوابط ادعائی، کافی در اخذ و فراهم کردن مقدمات اجرائی تعهد قراردادی است و نمی‌توان آن را از مصادیق رافع مسئولیت از ناحیه تعهد محسوب نمود؛ هر چند به دلالت دفاعیات واخوانده تأخیر واخواه در انجام امور ناظر بر اقدامات ابتدائی وی در تغییر کاربری و أخذ تراکم بوده که این امر از ناحیه واخواه موجبات اطاله روند اداری را فراهم کرده است و بر این اساس دادگاه مستنداً به ماده ۳۰۵ قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن عدم پذیرش معاذیر اعلامی از ناحیه واخواه به عنوان دلیلی رافع مسئولیت در قبال تعهد، دادنامه واخواسته را منطبق با مقرات قانونی تشخیص و آن‌ را عیناً تأیید می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۲۴۰ و دادرس مأمور به خدمت در شعبه ۱۰۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران
ناظمیان

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای م.ب. به وکالت از خانم الف.ع. و ... به طرفیت خانم گ.ح. نسبت به دادنامه شماره ۹۳۰۳۷۱ مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۲ صادره از شعبه ۱۰۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن ضمن رد واخواهی آنان از دادنامه شماره ۹۲۰۸۱۵مورخ ۱۳۹۲/۱۰/۱۸ همان دادگاه بر محکومیت آنان به خسارت قراردادی ناشی از عدم اجرای تعهد، ابرام شده به گونه ای نیست که موجبات نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته را فراهم آورد. چون که وکیل تجدیدنظرخواهان‌ها مدعی است شرط مبنای تعهد یعنی تنظیم سند انتقال مورد معامله موضوع قرارداد و بیع‌نامه فی مابین طرفین، به لحاظ عدم مالکیت رسمی برای تجدیدنظرخواهان‌ها باطل بوده و بر این اساس محکومیت آنان به خسارت قراردادی نیز بلاوجه است. ولیکن باتوجه به اینکه شروط باطل در ماده ۲۳۲ از قانون مدنی احصاء شده؛ و بدیهی است شرط مورد بحث از مصادیق شروط نامشروع و فاقد نفع و فایده نمی‌باشد، تنها موردی که باقی می‌ماند و مورد اشاره وکیل مذکور نیز است، بند ۱ ماده مزبور یعنی شرط غیرمقدور است؛ ولی آنچه مسلّم است، اولاً: تعهد تجدیدنظرخواهان‌ها به شرح مورد اشاره، از مصادیق شرط فعل است. ثانیاً: بطلان شرط غیرمقدور ناظر به موردی است که ناتوانی در اجرای شرط، ناشی از وضع و طبیعت تعهد باشد و ثالثاً: با التفات به ماده ۲۳۸ از قانون مذکور، شرط در صورتی باطل است که اجرای آن در توان هیچکس نباشد و حال آنکه اجرای شرط مورد تعهد تجدیدنظرخواهان‌ها واجد این صفت نیست و بر این اساس دادگاه محترم نخستین نیز، مالک رسمی مربوط را بدان محکوم نموده است. بنابراین تجدیدنظرخواهی با هیچیک از جهات احصاء شده در ماده ۳۴۸ از قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابق نیست؛ مستنداً به ماده ۳۵۸ از همان قانون، با رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه مزبور را تأیید می‌کند. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
ترابی - حسنی