شرایط تعدی و تفریط مستأجر در دعوای تخلیه

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی بانک.ت. با مدیریت م.د. با وکالت م.ع.ی. به‌طرفیت ب.ش. با وکالت م.الف. و شرکت گ. به‌خواسته تخلیه به ‌لحاظ تعدی و تفریط، مفاداً توضیح داده است که به موجب اسناد مالکیت تقدیمی، مالکیت عرصه و اعیان پلاک ... بخش ۲ تهران متعلق به خواهان بوده، یک باب مغازه به مساحت ۲۰/۳۲ مترمربع که دارای بالکن داخلی است، در اجاره آقای م.پ. بوده که متعاقباً طبق رأی شعبه سوم دادگاه انقلاب، به نفع ستاد اجرائی مصادره شده است و ستاد اجرائی آن‌ را به خوانده ردیف اول واگذار و شرکت‌های ردیف ۲ و۳ از شرکت‌های وابسته به خوانده ردیف اول بوده است و در مورد اجاره لحاظ تخریب و برداشتن دیوار حائل و بالکن در محل مورد اجاره تعدی و تفریط نموده‌اند؛ لذا تقاضای تخلیه دارد. دادگاه با توجه به مراتب مذکور جهت تعیین اینکه آیا اقدامات انجام شده در محل مورد اجاره، باعث ورود ضرر و زیان به ملک خواهان داشته یا خیر، که موضوع در نهایت با ارجاع به هیئت ۵ نفره کارشناسی مواجه، که هیئت منتخب به شرح نظریه تقدیمی خود به‌شماره ۴۱۷۱ -۱۳۹۲/۱۲/۲۶ اعلام داشته‌اند: تغییرات داخل مغازه هیچ آسیبی به اسکلت ساختمان وارد ننموده است. بنا‌ به‌مراتب، نظر باینکه تعدی و تفریط عبارت از خروج از حدود متعارف و یا بدلالت ماده ۹۵۱ قانون مدنی، تعدی عبارت از تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط حسب ماده ۹۵۲ عبارت از ترک عملی که به موجب قرار و یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است و در نهایت اقدامات مذکور چنانچه باعث تلف و یا ضرر به مال غیر شود، عمل تعدی و تفریط حادث شده است و در مانحن‌فیه کارشناسان منتخب صراحتاً اعلام داشته‌اند که هیچ ضرری به ساختمان خواهان وارد نشده است. بنابراین دادگاه دعوی مطروحه را غیرثابت تشخیص و مستنداً به ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی، بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، حکم بر بطلان دعوی مطروحه صادر می‌گردد. رأی صادره ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شعبه ۱۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران
کریم زاده

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

دادنامه تجدید‌نظر‌خواسته به شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۷۱۰۰۲۶۵ مورخ ۱۳۹۳/۳/۳۱ صادره از شعبه ۱۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی تجدید‌نظر‌خواه بانک.ت با وکالت م.ع.ی. به خواسته تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ... واقع در بخش ۲ تهران موضوع اجاره نامه رسمی شماره ۳۸۲۵۵ مورخ ۱۳۵۶/۱۱/۴ تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره ... تهران به‌ لحاظ تعدی و تفریط اشعار دارد، مآلاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد.‌ زیرا که اولاً: هرچند تخریب و از بین بردن بالکن از مصادیق بارز تعدی مستأجر محسوب می‌گردد، لیکن تجدید‌نظر‌خواه دلیل و مدرک موجهی که حاکی از حدوث این اقدام در زمان استقرار تجدید‌نظر‌خواندگان در عین مستأجره باشد به دادگاه ارائه ننموده‌اند. ثانیاً: مطابق تعریف به عمل آمده از واژه تعدی و تفریط به شرح مواد ۹۵۱ و ۹۵۲ از قانون مدنی، تعدی همانا تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال دیگریست و تفریط نیز ترک عملی است که برای حفظ مال غیر لازم است و به تعبیر دیگر تجاوزی مصداق تعدی می‌باشد که متعارف نبوده و یا به گونه‌ای صورت پذیرفته باشد که شکل معماری مورد اجاره را تغییر و این تغییرات باعث پایین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد. این در حالیست که در مانحن‌فیه تغییرات صورت گرفته نه تنها به اساس و دوام ملک خدشه‌ای وارد ننموده، بلکه باعث ارزش عین مستأجره نیز شده است و قطع نظر از این مطلب، با طرح دعوی موجر، مستأجرین مجدداً عین مستأجره را به حالت اول برگردانده‌اند و در حال حاضر نیز دیوار حائل فیمابین آن برپا شده است. از این رو دادنامه تجدید‌نظر‌خواسته که بر همین اساس صادر گردیده، خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن رد درخواست تجدید‌نظر‌خواهی، مستنداً به قسمت اخیر ماده ۳۵۸ از قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادنامه معترض‌ٌعنه را تأیید و استوار می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
رئیس مستشار شعبه ۱۸ دادگاه تجدید‌نظر‌ استان تهران
امانی شلمزاری - کریمی