شرط وجه التزام برای تخلیه
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۶/۱۱/۰۲
برگزار شده توسط: استان خوزستان/ شهر اندیمشک
موضوع
شرط وجه التزام برای تخلیه
پرسش
شخصی یک واحد تجاری را قبل از سال ۱۳۶۵ به شخصی (شرکتی) اجاره می دهد. در سال ۱۳۸۳ قرارداد مستقلی در باب اجاره همان رقبه بین همان اشخاص منعقد می شود و مهلت و مدت اجاره یک ساله تعیین می شود. (در این قرارداد به ظاهر اسمی از قرارداد اجاره قبلی برده نمی شود). ضمنا به صورت شرط ضمن العقد بر مستاجر شرط می شود پس از انقضای مهلت یک ساله مکلف به تخلیه است در غیر این صورت به ازای هر روز مبلغی به صورت وجه التزام تاخیر در تخلیه باید به موجر بپردازد.الف) این رابطه استیجاری مشمول کدام یک از قوانین روابط موجر و مستاجر است؟ب) موجر به استناد قرارداد اجاره و شرط ضمن العقد دادخواست محکومیت مستاجر به پرداخت وجه التزام ناشی از تاخیر تخلیه پس از انقضای مهلت یک ساله را به طرفیت مستاجر طرح کرده است آیا می توان حکم بر محکومیت مستاجر صادر کرد؟ در صورت اخیر حکم بر رد صادر می شود یا بطلان یا بی حقی؟ به چه دلیل و با چه استنادی؟
نظر هیئت عالی
با توجه به رای شماره ۱۷۸/۱۷۷/۱۷۶ ـ ۱۳۷۹/۵/۲۳ هیات عمومی دیوان عدالت اداری در ابطال تبصره ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۹/۲/۱۳۷۸ نظر به این که روابط استیجاری طرفین در فرض سوال به قبل از تصویب قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ معطوف است و با توجه به تجاری بودن محل روابط استیجاری فعلی آنان کماکان مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد. راجع به بند (۲) سوال مطروحه نظر به این که اجرای تعهد مزبور موجب جلوگیری از مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ خواهد بود که به استناد ماده ۳۰ همان قانون کلیه تصمیمات مستقیم و غیرمستقیمی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون مزبور اتخاذ نمایند بلااثر و باطل می باشد لذا حکم به بی حقی موجر نسبت به وجه التزام یادشده صادر خواهد شد. نظر اتفاقی: قرارداد اولیه قبل از قانون سال ۱۳۷۶ بوده و با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ منطبق است و یکی از علل وضع و آثار این قانون (قانون سال ۱۳۵۶) ادامه رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر به حکم قانون و علی رغم اراده طرفین است؛ بستن قرارداد جدید تحت هر عنوان موجب خروج رابطه استیجاری فی مابینهم از شمول قانون مذکور و یا زوال احکام و اوامر ناشی از آن نمی گردد.