صحت و اعتبار نقل و انتقالات حقوقی و تعاقب ایادی آن در جعل یا معاملات معارض
صورتجلسه نشست قضایی
کد نشست: ۱۴۰۰-۷۸۰۰
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۸/۰۷/۱۸
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران
موضوع
صحت و اعتبار نقل و انتقالات حقوقی و تعاقب ایادی آن در جعل یا معاملات معارض
پرسش
شخص الف یک قطعه زمین مسکونی را در سال ۱۳۷۰ با سند رسمی به قیمت ده میلیون تومان به شخص ب فروخته است. این زمین پس از چهار مرتبه نقل و انتقال و تعاقب ایادی، در سال ۱۳۹۶ به قیمت ۱ میلیارد تومان به شخص ج منتقل شده است. اکنون مالک دعوایی به خواسته ابطال نقل و انتقالات و خلع ید و قلع و قمع مطرح کرده است.
بیان دارید در فرضی که خواهان مدعی است نقل و انتقالات باطل است؛ آیا با فرض اثبات؛ امکان اجابت خواسته وجود دارد یا تلف حکمی مصداق می یابد؟ در صورت ادعای خواهان مبنی بر جعل سند انتقال سند پایه؛ یا ادعای شخص ثالث مبنی بر خرید با سند عادی مقدم؛ آیا امکان پذیرش تلف حکمی وجود دارد؟
در صورت احداث بنا در آن حکم مسأله چگونه است؟
نظر هیئت عالی
چنانچه مالک اولیه مدعی بطلان معامله باشد (معامله اول) باید آن را به اثبات برساند و در صورت ثبوت این امر، معاملات بعدی باطل است و موضوع تحت حکومت مقررات مربوط به اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز(غصب) قرار دارد و تلف مبیع در این خصوص مصداق ندارد و این در فرضی است که معامله فاسد و باطل باشد که عقد فاسد اثری در تملک ندارد، چه اینکه قاعده «علی الید ما اخذت حتی تودیه» جاری است و تلف حکمی مصداق ندارد. در هر حال توضیح مبسوط در نظریه اتفاقی مطلوب است.
نظر اتفاقی
در بدو امر شایسته است با بیان مقدماتی راجع به تلف بپردازیم.
مقدمه اول: تلف به دو صورت انجام میشود:
۱- حقیقی یعنی از بین رفتن مال در خارج.
۲- حکمی یعنی زوال سلطنت مالک بودن این که عین مال در خارج از بین برود.
مقدمه دوم: اسباب زوال سلطنت مالک با حکم قانون است از قبیل آن که مال به عقد لازم به دیگر انتقال یابد زوال سلطنت در این فرض به تلف تعبّدی یا شرعی تعبیر میشود.
عارض شدن امری است که مانع دسترسی مالک به مال خود میشود مانند غرق شدن مال یا به سرقت رفتن آن.
مقدمه سوم: با توجه به ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد آیه ۲۹ سوره مبارکه نساء لا تأکلوا اموالکم بینکم بالباطل الّا ان تکون تجاره عن تراضٍ. صاحب جواهرالکلام در این خصوص می گوید: لو قبض المشتری مابتاعه بالعقد الفاسد لم یملّکه ج ۲۲ صفحه ۲۵۶. بنابراین آثار عقد صحیح از نقل و انتقال و غیر آن بر عقد فاسد مترتب نمی شود خواه دو طرف عقد فسادمعامله عالم باشند یا جاهل.
مقدمه چهارم: طبق ماده ۲۲ قانون ثبت که می گوید: ملکی که طبق قانون ثبت برسد دولت آن را به رسمیت می شناسد. بنابراین اگر مثلأ ملک مرقومه به ثبت برسد و موضوع نقل و انتقالات بعدی قرار گیرد؛ خلاف قانون به ثبت رسیده و مورد نقل و انتقالات رسمی باطل واقع شده است و نتیجتاً اسناد بعدی قابل ابطال است.
این واژه مطابق قانون موضوع ماده ۲۲ قانون ثبت از دو جهت قابل برداشت است: اول از لحاظ شکلی شامل تشریفات است و دوم اینکه برخلاف قوانین ماهیتی جریان ثبت؛ ملک به ثبت برسد از قبیل از این که ملک فاقد هرگونه اعیانی بوده بر خلاف قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰/۰۹/۳۰ باشد. و مثال برای قسمت دوم در ارتباط با ماهیت جریانی ثبتی است مانند موردی که شخص شریک در ملک مشاع بدون رضایت سایر شرکاء اقدام به افراز ملک و اخذ سند شش دانگ، به نام خود نماید که بر خلاف مواد ۵۷۶ و ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی است.
یا موردی که کسی با عقد فاسد به نقل و انتقال رسمی معاملات مبادرت نماید.
مقدمه پنجم: این که تلف حکمی در مواردی که زوال عارض شده، امری است که مانع دسترسی مالک به ملک خود میشود مانند: غرق شدن مال یا به سرقت رفتن در مورد غاصب و تلف تعبدی جاری است و در امور مربوط به معاملات باطل، چون موضوع تلف تعبدی تلقی نمی شود و عقد فاسد اثری در تملک ندارد قابل اجراء نیست. در مورد اخیر قاعده علی الید ما اخذت حتی تودیه مجری است و از شمول تلف حکمی خارج است.
در موضوع سوال باید بررسی کرد ابطال نقل و انتقالات اسناد رسمی بر چه مبنایی درخواست شده است؟
الف) اگر بر مبنای سند بیع نامه عادی مقدم ابطال سند درخواست شده باشد و نقل و انتقالات با سند رسمی صورت گرفته باشد، چنین نقل و انتقالاتی صحیح نیست چون عقد فاسد اثری در تملک ندارد و قاعده ضمان ید بر موضوع حاکم است.
ب) اگر بر مبنای وقوع اقاله؛ ابطال اسناد رسمی نقل و انتقال درخواست شود. در این ارتباط با توجه به منطوق ماده ۲۸۶ قانون مدنی تلف حکمی میتواند مصداق یابد و بر هر دو نوع مصداق تلف حکمی جاری میشود. در صورت تلف، ضمان بر بدل تعلق میگیرد.
ج) چنانچه مبنای در خواست ابطال اسناد نقل و انتقال وجود خیار فسخ برای بایع باشد نیز با توجه به نوع خیار این که تخلف شرط باشد یا خیار شرط و این که خیار برای متبایعین باشد یا مشتری یا شخص ثالث دارای احکام متفاوت است مثلا در خیار تخلف شرط به صراحت ماده ۴۶۰ قانون مدنی در بیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی که منافی با خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.
در مورد این که با تحقق خیار غبن و یا خیار عین با تلف حکمی عین ساقط میشود یا نه اختلاف نظر در فقه وجود دارد گروهی با تلف حکمی خیار را مطلقأ ساقط می دانند. گروهی به عدم سقوط خیار قائلند. در بین علمای این گروه، عده ای بین عقد لازم و جایز قابل به تفصیل هستند. (مرحوم سید مصطفی خمینی، کتاب خیارات، ج اول صفحه ۵۰) و کتاب البیع، مرحوم سید روح اله موسوی الخمینی ج ۴ صفحه ۳۲۵.
به هر حال در صورت احداث بنا در موضوع تغییری ایجاد نمی شود و احکام گفته شده بر موضوع حاکم است مگر این که مقرراتی استثنایی بر موضوع حاکم باشد.