صحت یا بطلان فروش مالکیت ساختمان و مالکیت مغازه با استثنا کردن حق سرقفلی و تعیین تکلیف مالکیت سرقفلی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۴۰۱/۰۹/۰۳
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز

موضوع

صحت یا بطلان فروش مالکیت ساختمان و مالکیت مغازه با استثنا کردن حق سرقفلی و تعیین تکلیف مالکیت سرقفلی

پرسش

شخصی در ملک مسکونی خویش در سال ۱۳۷۳ اقدام به احداث یک باب مغازه تجاری کرده و مجوز تجاری از شهرداری اخذ می‌کند و پس از حاکمیت و لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ همین ملک (ساختمان) را با مالکیت مغازه به استثنای حق سرقفلی به شخص دیگر فروخته، واگذار و انتقال داده است، در حالی که قبل از این انتقال و واگذاری، مغازه را به شخص دیگر اجاره نداده است. آیا اقدام فروشنده بدین نحو (فروش مالکیت ساختمان و مالکیت مغازه با استثناء کردن حق سرقفلی مغازه) با لحاظ مقررات قانون مذکور صحیح و قانونی است و حق سرقفلی منتقل نشده متعلق به فروشنده است و یا به تبع انتقال مالکیت ملک و مغازه به خریدار منتقل شده است؟

نظر هیات عالی

با توجه به اینکه سرقفلی یک حق مالی پذیرفته شده در املاک تجاری می‌باشد و جداگانه قابلیت نقل و انتقال را دارد (در اسناد رسمی به‌صورت صلح حقوق) و مالک ملک تجاری با تصریح به اینکه حق سرقفلی ملک تجاری را نفروخته و برای خودش نگه داشته است، لذا این اقدام فروشنده صحیح، قانونی و عرفی است و نظر اقلیت صحیح می‌باشد.

نظر اکثریت

نظر به اینکه هنگام انتقال عین هیچ توافقی در خصوص حق سرقفلی وجود نداشته و طرفین نیز بنایی بر وجود عقد اجاره نداشته‌اند، حقی به عنوان حق سرقفلی برای مالک ملک مسکونی و تجاری ایجاد نشده است که قابلیت استثناء کردن باشد. قاعده اسقاط مالم‌یجب هم بر این مبنا می‌باشد. لذا وجود چنین حقی (سرقفلی) منتفی بوده و کل ملک اعم از مالکیت مغازه و ساختمان به خریدار منتقل شده است.

نظر اقلیت

چون حق مالی متعلق به منافع می‌باشد، لذا وجود چنین حقی برای مالک موجه است به شرط اینکه به صورت صریح یا ضمنی بقاء حق سرقفلی متصور و مورد قبول باشد. به عبارتی وقتی ملک تجاری دارای حق سرقفلی باشد این امکان وجود دارد که مالک در زمان واگذاری ملک، حق سرقفلی را استثناء نماید.