ضمانت اجرای عدم پرداخت ودیعه مستاجر
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۴۰۱/۱۱/۱۱
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران
موضوع
ضمانت اجرای عدم پرداخت ودیعه مستاجر
پرسش
در فرضی که با پایان مدت قرارداد اجاره، موجر بدون طرح دعوای صدور حکم تخلیه یا درخواست صدور دستور تخلیه و بدون استرداد وجه ودیعه یا (قرضالحسنه) به مستاجر دادخواست مطالبه وجه التزام قراردادی مقرر در قرارداد اجاره را طرح نماید؛ ایا امکان صدور حکم له موجر وجود دارد؟ اگر مستاجر برای تخلیه اعلام امادگی کند لیکن موجر از استرداد ودیعه استنکاف نماید، ایا مستاجر میتواند بدون تخلیه عین مستاجره، خواستار وجه التزام مقرر در اجارهنامه باشد؟ (ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲)
نظر هیات عالی
در صورتی که در قرارداد طرفین، شرایط پرداخت وجه التزام (خسارت قراردادی) از قبیل تکلیف موجر به پرداخت ودیعه برای مطالبه وجه التزام یا تکلیف مستاجر به تخلیه، برای مطالبه وجه التزام، مشخص شده باشد، باید عیناٌ مطابق آن عمل شود؛ لیکن در صورتی که چنین شرایطی در قرارداد ذکر نشده باشد به نظر میرسد، مطالبه وجه التزام از ناحیه موجر منوط به استرداد ودیعه یا تودیع آن در حساب مستاجر و اطلاع به وی برای امکان وصول آن از ناحیه مستاجر میباشد، همچنین مطالبه وجه التزام از ناحیه مستاجر نیز موکول به تخلیه عین مستاجره و اطلاع تخلیه به موجر و تامین دلیل برای اثبات و امکان تصرف موجر در مورد اجاره است؛ زیرا علی الاصول متعهد له برای استفاده از وجه التزام بدوا خود باید به تعهد متقابل خویش عمل کرده باشد.
نظر اکثریت
در فرض اول موجر در صورتی میتواند وجه التزام را مطالبه نماید که حداقل ودیعه را در صندوق دادگستری تودیع نموده باشد ولو دادخواست تخلیه مستاجر را تقدیم نکند ولی اگر ودیعه را تودیع نکند، نمیتواند وجه التزام را طلب نماید.
در فرض دوم نیز مستاجر میتواند وجه التزام را طلب نماید چراکه موجر مکلف بوده ابتدا ودیعه را پرداخت نماید.
نظر اقلیت
در فرض اول مستاجر میبایست وجه التزام را یپردازد و منوط به طرح دعوا و تودیع ودیعه در صندوق دادگستری نمیباشد.
در فرض دوم نیز مثل نظریه اکثریت میبایست وجه التزام را بپردازد.